Comprar uma Casa no Japão Sem Residência Permanente: 5 Bancos Que Concedem Empréstimos

Você pode comprar uma casa no Japão sem RP. O caminho é mais estreito do que para titulares de RP — cerca de 5 credores em vez de mais de 30 — mas é real. O Tokyo Star Bank oferece um produto dedicado para não-RP. O SMBC Trust PRESTIA aceita não-RP com um rendimento mínimo elevado. O SBI Shinsei considera empréstimos com um cônjuge japonês como co-signatário. O Suruga e o Asuka atendem transações de menor volume. O Flat 35 já não é uma opção.

Você pode comprar uma casa no Japão sem residência permanente. O caminho é mais estreito do que para titulares de RP — cerca de 5 credores em vez de mais de 30 — mas é real. O Tokyo Star Bank oferece um produto dedicado para não-RP. O SMBC Trust PRESTIA aceita não-RP com um rendimento mínimo elevado. O SBI Shinsei Bank considera empréstimos se o seu cônjuge for japonês ou titular de RP. O Suruga e o Asuka Shinkumi atendem transações de menor volume. O Flat 35 já não é uma opção desde a atualização das regras do JHF.

Se o seu rendimento for ≥¥10M: SMBC Trust PRESTIA é a opção mais estabelecida
Se o seu rendimento for ¥3–10M e você for um 正社員: スター住宅ローン do Tokyo Star Bank
Se o seu cônjuge for japonês ou tiver RP: SBI Shinsei Bank com o cônjuge como 連帯保証人
Se você for autônomo ou estiver numa situação de nicho: Suruga Bank Dream-J ou 信用組合 local
Expectativa de entrada: 20–30% (consenso entre os profissionais em todos os credores não-RP)

Informação atualizada em maio de 2026 com base nos textos de elegibilidade publicados por cada banco. O pressuposto principal é que você tem um 在留カード válido com status de médio a longo prazo (trabalho, gestor de negócios, cônjuge, HSP, etc.) e não está em 短期滞在. Esta é uma informação financeira geral, não um conselho — verifique todas as políticas bancárias na página oficial antes de se candidatar.

A narrativa de que "não se pode comprar uma casa no Japão sem RP" está errada. A narrativa de que "o Flat 35 facilita" também está errada (desde a atualização da FAQ #308 da JHF). A verdade está a meio caminho: um menu pequeno mas útil de credores, cada um com o seu próprio modelo de elegibilidade, e uma carga de documentação superior à média.

Por Que a RP É Tão Importante Para os Bancos Japoneses

A subscrição de hipotecas é fundamentalmente uma decisão com um horizonte de 35 anos. Sem RP, o seu direito de permanecer no Japão depende de renovações contínuas de visto, patrocínio do empregador e (para alguns estatutos) um cônjuge japonês. Os bancos tratam isso como um risco elevado porque:

Se você sair do Japão com a propriedade, o banco deve cobrar a dívida de um mutuário não residente (legalmente complexo)
Se o seu visto for negado na renovação, você pode ser forçado a vender ou entrar em incumprimento
Se você se tornar 非居住者 para fins fiscais, várias proteções do credor (cobrança de 滞納, penhora) tornam-se mais difíceis
As taxas de incumprimento em hipotecas para não-RPs têm sido historicamente mais altas do que para hipotecas para RPs (consenso da indústria, não publicado pelos bancos)

Nenhuma dessas é uma barreira absoluta — são fricções de subscrição. Os credores que desenvolveram um modelo operacional (PRESTIA, Tokyo Star, SBI Shinsei, Suruga, Asuka) subscrevem o risco e emprestam.

Análise Detalhada dos Credores

SMBC Trust Bank PRESTIA — para altos rendimentos

A PRESTIA é a mais especializada em residentes estrangeiros entre os grandes bancos. De acordo com a FAQ #144, cidadãos estrangeiros com qualquer 在留資格 de médio/longo prazo (excluindo 短期滞在) podem candidatar-se sem RP. Condições principais:

Idade 18+ no momento do empréstimo, ≤80 no reembolso final
Rendimento do ano anterior ≥¥10.000.000 (¥10M)
Seguro de vida de crédito em grupo obrigatório
Fiador geralmente não exigido
Comunicação em japonês OU inglês aceita

O rendimento mínimo de ¥10M é o filtro crítico. Alguns blogs de profissionais citam um "rendimento mínimo de ¥5M" — esse valor é contradito pela FAQ atual da própria PRESTIA. Use o número publicado pelo emissor.

Tokyo Star Bank — o produto não-RP mais acessível

O スター住宅ローン do Tokyo Star Bank é explicitamente designado como "永住権のない外国籍の方向け" (para cidadãos estrangeiros sem residência permanente) e é a política mais explícita no mercado. Condições:

Idade 20–69 na candidatura, ≤80 no reembolso
正社員 (empregado regular a tempo inteiro) ≤40 anos E ≥1 ano de tempo de serviço E 税込年収 ≥¥3M, OU
≥40 anos E 税込年収 ≥¥4M
Valor do empréstimo ¥500.000–¥100.000.000
Prazo máximo 35 anos
Taxa variável 1,40%–3,00% (a partir de abril de 2026)
Desconto de −1,10% para todo o período se a conta-salário estiver no Tokyo Star Bank
Sem 保証会社 (sem taxa de garantia)
Sem 繰上返済手数料 (sem taxa de reembolso antecipado)
Possível redução da taxa após a obtenção posterior da RP (nova avaliação necessária)

A exclusão de 契約社員, 派遣社員 e autônomos é notável — o Tokyo Star quer 正社員. Se você não for 正社員, as próximas melhores opções não-RP são PRESTIA ou Suruga.

SBI Shinsei Bank — funciona com cônjuge japonês

De acordo com a FAQ #563 do SBI Shinsei, estrangeiros não-RP podem candidatar-se apenas se:

O seu cônjuge for um nacional japonês ou titular de RP, E
O cônjuge se juntar ao empréstimo como 連帯保証人 (fiador solidário)
A capacidade de reembolso do cônjuge também for avaliada

Este é o caminho certo para famílias internacionais onde um dos cônjuges é japonês. O salário do cônjuge é adicionado à consideração de subscrição, o que muitas vezes melhora substancialmente o valor do empréstimo aprovado. Nota: se você se divorciar mais tarde, o cônjuge permanece como 連帯保証人, a menos que você refinancie — consulte o nosso guia de divórcio no Japão para as interações de visto e finanças.

Suruga Bank Dream-J

O Dream-J da Suruga foi concebido para residentes estrangeiros cuja capacidade de leitura em japonês é suficiente para a documentação do produto. O Suruga é um banco regional (com sede em Shizuoka), mas o produto está disponível em todo o país através de candidatura online. A elegibilidade é menos rígida do que a PRESTIA, mas as taxas de juro são mais elevadas.

Asuka Shinkumi

信用組合 da área de Tóquio com um produto para estrangeiros sem RP publicado. De menor escala, útil para transações nas 23 alas de Tóquio onde bancos maiores recusaram. Banca de relacionamento pessoal — espere visitar uma agência e falar com um gestor de crédito.

Outras opções a conhecer

Mizuho (mutuários em 永住申請中): A FAQ #5299 do Mizuho afirma que o produto ネット住宅ローン não aceita mutuários em 永住申請中, mas as agências físicas e os Loan Consulting Squares podem tratar destes casos de forma 個別. Se a sua candidatura à RP estiver pendente e você tiver um perfil de rendimento/empregador forte, uma consulta pessoal na agência vale a pena.
SMBC (三井住友銀行) e MUFG (三菱UFJ) — geralmente exigem RP, mas existem exceções caso a caso relatadas por profissionais para mutuários com cônjuge japonês, 5+ anos no Japão, ou 3+ anos de tempo de serviço no mesmo empregador japonês. Estes não estão na página do produto do banco; pergunte numa agência com toda a documentação.
信用金庫 locais (shinkin banks) — pequenos bancos regionais, muitas vezes mais flexíveis do que os maiores nacionais, mas exigem comunicação em japonês. Útil para transações fora de Tóquio.
Financiamento arranjado por promotores imobiliários — alguns grandes promotores (Mitsui, Mitsubishi Estate) têm relações com credores preferenciais e podem, por vezes, conseguir transações não-RP com bancos que não aceitam publicamente não-RP. Pergunte à equipa de vendas do promotor.

Documentos de que vai precisar (mais do que titulares de RP)

As candidaturas de não-RP exigem tudo o que uma candidatura de RP exige, mais:

Passaporte (passaporte completo, não apenas uma cópia)
在留カード com pelo menos 1+ ano restante (a maioria dos bancos quer 3+ anos restantes para um empréstimo de 35 anos)
住民票 com toda a família listada
2–3 anos de 源泉徴収票 ou 確定申告書 — a subscrição de não-RP quer um histórico de rendimentos mais longo
住民税課税証明書 para os últimos 2 anos
在職証明書 com salário, cargo, data de contratação
Materiais do perfil do empregador se o seu empregador for pequeno ou de propriedade estrangeira (alguns bancos pedem o 登記事項証明書 da empresa)
Se aplicável: 永住申請受付票 — prova de candidatura à RP pendente. Não altera a elegibilidade formal, mas melhora o sentimento do subscritor

A realidade do pagamento inicial

O pagamento inicial de 20–30% de consenso entre os profissionais é uma expectativa real. Para uma casa de ¥50.000.000, isso representa ¥10–15M em dinheiro, mais outros ¥3–4M para custos de fecho. Os bancos geralmente não aprovam hipotecas não-RP com pouca equidade.

Se você ainda não tem o pagamento inicial, as opções realistas são:

Espere até ter (o mais comum)
Compre uma propriedade menor onde 30% de entrada seja alcançável
Espere até a RP ser concedida (normalmente 10 anos desde a chegada pela rota padrão, ou 1–3 anos pela rota 高度専門職2号 — consulte o nosso guia de rotas de RP)
Considere o SBI Shinsei com cônjuge japonês (o rendimento combinado pode qualificar para LTV mais alto)

Cenários comuns

Cenário 1: Estrangeiro solteiro, visto de trabalho, rendimento de ¥7M

Abaixo do rendimento mínimo de ¥10M da PRESTIA; não se encaixa no Tokyo Star (precisa de 正社員 ≤40 com ¥3M+, mas o produto premium estilo PRESTIA não é acessível). Suruga Dream-J ou um 信用組合 local são realistas. Espera-se um pagamento inicial de 25–30%.

Cenário 2: Casado com nacional japonês, rendimento de ¥6M

O SBI Shinsei é a opção mais clara: o cônjuge junta-se como 連帯保証人, subscrição de rendimento combinado. Pagamento inicial de 15–20%. Tokyo Star e Suruga também são opções.

Cenário 3: Titular de visto 高度専門職, rendimento de ¥15M, 2 anos no Japão

A PRESTIA encaixa perfeitamente. O Tokyo Star também funciona. Considere esperar 1 ano pela aprovação da RP acelerada para 高度専門職 (1 ano para candidatos com 80+ pontos), o que abre o menu completo de hipotecas para RP (Mizuho, Sumitomo, Sony Bank).

Cenário 4: Autônomo com 3 anos de 確定申告

O Tokyo Star exclui autônomos. A PRESTIA aceita, mas ¥10M de rendimento é difícil para muitos autônomos. Suruga Dream-J ou 信用組合 são os caminhos realistas. Espere um pagamento inicial de 30–40%.

Implicações fiscais

Residentes estrangeiros que apresentam a declaração de imposto de renda japonesa podem solicitar o 住宅ローン控除 — a elegibilidade depende do status de 居住者, não da nacionalidade. Mude-se para a propriedade dentro de 6 meses após a aquisição e continue a residir até 31 de dezembro de cada ano. Referências:

Se você se tornar 非居住者 durante o empréstimo (atribuição no exterior prolongada, saída do Japão), a dedução cessa para o período não residente. Uma exceção limitada preserva a dedução se um 生計を一にする親族 continuar a residir na casa — verifique com um 税理士 antes de contar com isso.

O que fazer agora

Obtenha o seu relatório KSC. Se o seu registo no bureau tiver qualquer 異動 anterior, a sua candidatura será muito mais difícil. Consulte o nosso guia de bureau de crédito.
Verifique se o seu 在留カード tem mais de 3 anos restantes. Se não, espere pela renovação primeiro.
Faça uma pré-aprovação na sua principal escolha de credor (事前審査). Não é vinculativa, demora 3–7 dias e informa o valor realista do empréstimo antes de se comprometer com uma propriedade.
Se a pré-aprovação falhar, tente um segundo credor com um ângulo diferente (por exemplo, de PRESTIA para Tokyo Star para SBI Shinsei). Cada pré-aprovação é registada, mas não tem um peso elevado.
Uma vez aprovado, agende a assinatura formal com ajuda de tradução. O 重要事項説明 e o 売買契約 devem ser compreendidos em detalhe.

Os formulários de pré-aprovação e o 重要事項説明書 são densos em japonês — mesmo falantes fluentes beneficiam de um segundo par de olhos. Publique no LO-PAL para se conectar com um ajudante que fala japonês que pode rever documentos antecipadamente e participar de uma videochamada durante a reunião bancária. É gratuito para perguntar; você só paga se aceitar ajuda na tarefa.

Obtenha a Documentação Bancária Revisada por um Local

O 事前審査, o 重要事項説明書 e o contrato de empréstimo num banco japonês são documentos densos em japonês — e uma caixa de seleção errada pode atrasar a compra da sua casa em semanas. Publique a sua pergunta no LO-PAL gratuitamente: uma pessoa japonesa local pode ler a página do produto do seu banco, explicar cláusulas específicas para não-RP e acompanhá-lo na assinatura. Você só paga se aceitar ajuda prática na tarefa.