在日本未获永住权也能购房：5家银行提供贷款

以上信息截至2026年5月，均根据各银行公布的资格要求而定。基本假设是：您持有有效的在留カード，并拥有中长期居留资格（如工作签证、经营管理签证、配偶签证、高度人才签证等），而非短期滞在。这属于一般性金融信息，并非具体建议——请在申请前务必核实银行官网上的所有政策。

关于“没有永住权就不能在日本买房”的说法是不准确的。关于“Flat 35让买房变得容易”的说法也是不准确的（根据日本住宅金融支援机构JHF FAQ #308的更新）。实际情况介于两者之间：可选择的贷款机构数量不多但足以满足需求，每家都有其独特的资格审核模式，并且文件准备负担高于一般水平。

为什么永住权对日本银行如此重要

抵押贷款审批从根本上来说是一项为期35年的决定。没有永住权，您在日本的居留权取决于能否持续获得签证续签、雇主担保，以及（对于某些身份而言）您的日本配偶情况。银行将此视为高风险，因为：

• 如果您带着房产离开日本，银行必须对非居民借款人进行追索（这在法律上比较复杂）
• 如果您的签证续签被拒，您可能被迫出售房产或出现违约
• 如果您出于税务目的成为非居住者，多项针对贷款人的保护措施（如滞納催收、扣押）将变得更难执行
• 非永住者抵押贷款的违约率历来高于永住者抵押贷款（业界共识，非银行公布数据）

这些都不是绝对的障碍——它们只是审批流程中的一些阻碍因素。那些已经解决了操作流程（PRESTIA、东京之星、SBI新生、骏河、飞鸟）的贷款机构会承担风险并提供贷款。

贷款机构深度解析

三井住友信托银行PRESTIA — 适用于高收入人群

PRESTIA是大型银行中专门服务外国居民的机构之一。根据FAQ #144，持有任何中长期在留資格（短期滞在除外）的外国公民无需永住权即可申请。主要条件：

• 借款时年龄18岁以上，最终还款时不超过80岁
• 上一年度收入达到或超过10,000,000日元（1000万日元）
• 要求加入团体信用寿险
• 通常不需要担保人
• 接受日语或英语沟通

1000万日元的收入门槛是关键的筛选条件。一些从业者博客引用“500万日元门槛”——该数字与PRESTIA自身当前的FAQ相矛盾。请以发行方公布的数字为准。

东京之星银行 — 最易获得的非永住者产品

东京之星银行的スター住宅ローン明确标注为“永住権のない外国籍の方向け”（面向无永住权的外国国籍人士），是市场上政策最明确的产品。条件：

• 申请时年龄20-69岁，还款时不超过80岁
• 正社員（全职正式员工），40岁以下且工龄达到或超过1年且税込年収达到或超过300万日元，或者
• 40岁以上且税込年収达到或超过400万日元
• 贷款金额50万日元–1亿日元
• 最长贷款期限35年
• 浮动利率1.40%–3.00%（截至2026年4月）
• 如果在东京之星银行有工资存款账户，可享受全期−1.10%的折扣
• 无保証会社（无担保费）
• 无繰上返済手数料（无提前还款手续费）
• 获得永住权后可能降低利率（需重新审查）

值得注意的是，该产品排除了契約社員、派遣社員和自营业者——东京之星银行倾向于正社員。如果您不是正社員，次优的非永住者选择是PRESTIA或骏河银行。

SBI新生银行 — 适用于有日本配偶的情况

根据SBI新生银行FAQ #563，非永住外国人可以申请，仅限以下情况：

• 其配偶是日本国民或永住权持有者，并且
• 配偶作为連帯保証人（共同担保人）加入贷款
• 同时评估配偶的还款能力

对于一方配偶是日本人的国际家庭来说，这是一条正确的途径。配偶的工资也纳入贷款审批考量，这通常会大幅提高获批的贷款金额。请注意：如果您日后离婚，配偶仍将作为連帯保証人，除非您办理再融资——请参阅我们的日本离婚指南，了解签证与财务的相互作用。

骏河银行 Dream-J

骏河银行的Dream-J专为日语阅读能力足以理解产品文件的外国居民设计。骏河银行是一家地方银行（总部位于静冈县），但该产品可通过在线申请在全国范围内提供。其资格要求比PRESTIA灵活，但利率较高。

飞鸟信用组合

东京地区的信用組合，推出了针对无永住权外国国籍人士的产品。规模较小，适用于大型银行拒绝的东京23区内交易。属于人际关系型银行服务——预计需要亲自前往分行与贷款经理交流。

其他值得了解的途径

• 瑞穗银行（永住申请中的借款人）：瑞穗银行的FAQ #5299声明，其ネット住宅ローン产品不接受永住申請中的借款人，但实体分行和贷款咨询中心可能個别处理这些情况。如果您的永住申请正在进行中，并且您有良好的收入/雇主背景，亲自前往分行咨询是值得的。
• 三井住友银行（SMBC）和三菱UFJ银行（MUFG）——通常要求永住权，但据从业者报告，对于有日本配偶、在日本居住5年以上、或在同一日本雇主处工作3年以上的情况，存在个例豁免。这些信息并未在其银行产品页面上公开；请携带完整文件前往分行咨询。
• 地方信用金庫（shinkin banks）——小型区域银行，通常比全国性大银行更灵活，但要求日语沟通。适用于东京以外地区的交易。
• 房地产开发商安排的融资——一些主要开发商（如三井、三菱地所）拥有优先贷款机构关系，有时可以帮助非永住者通过一些不公开接受非永住者的银行获得贷款。请咨询开发商的销售团队。

您需要的文件（比永住者更多）

非永住者申请除了永住者所需的所有文件外，还需要：

• 护照（完整护照，而非仅复印件）
• 在留カード有效期至少剩余1年以上（大多数银行要求3年以上，以匹配35年贷款）
• 列有所有家庭成员的住民票
• 过去2-3年的源泉徴収票或確定申告書——非永住者审批需要更长的收入历史记录
• 过去2年的住民税課税証明書
• 附有工资、职位、入职日期的在職証明書
• 如果您的雇主是小型或外资企业，需提供雇主资料（一些银行会要求公司登记事项证明书）
• 如适用：永住申請受付票——永住申请待批的证明。这不改变正式资格，但能提升贷款审批员的考量。

首付的现实考量

从业者普遍认为的20-30%首付是真实的预期。对于一套5000万日元的房屋来说，这意味着需要1000万-1500万日元的现金，外加300万-400万日元的交易成本。银行通常不会批准首付比例较低的非永住者抵押贷款。

如果您尚未准备好首付，现实的选择包括：

• 等到您有足够首付为止（最常见）
• 购买较小的房产，以便能达到30%的首付比例
• 等到获得永住权（标准途径通常是入境后10年，高度人才途径是1-3年——请参阅我们的永住权获取途径指南）
• 与日本配偶共同申请SBI新生银行贷款（合并收入可能符合更高的贷款价值比）

常见情景

情景1：单身外国人，工作签证，年收入700万日元

低于PRESTIA的1000万日元门槛；不符合东京之星银行的要求（需要40岁以下且年收入300万日元以上的正社員，但PRESTIA类型的高端产品无法获得）。骏河银行Dream-J或当地信用組合是现实的选择。预计首付25-30%。

情景2：与日本国民结婚，年收入600万日元

SBI新生银行是最佳选择：配偶作为連帯保証人加入，合并收入审批。首付15-20%。东京之星银行和骏河银行也是可选方案。

情景3：高度人才签证持有者，年收入1500万日元，在日本居住2年

PRESTIA完全符合。东京之星银行也适用。可以考虑再等1年，以获得高度人才快速通道永住审批（针对80分以上申请人），这将开放完整的永住者抵押贷款选择（瑞穗银行、三井住友银行、索尼银行）。

情景4：自营业者，有3年確定申告记录

东京之星银行不接受自营业者。PRESTIA接受，但1000万日元收入对许多自营业者来说很难达到。骏河银行Dream-J或信用組合是现实途径。预计首付30-40%。

税务影响

在日本申报所得税的外国居民可以申请住宅ローン控除——资格取决于居住者身份，而非国籍。在购房后6个月内迁入房产，并在每年12月31日前持续居住。参考资料：

• 日本国税厅税务问答1211-1 — 住宅借入金等特別控除
• 日本国税厅税务问答1234 — 非居住者期间的处理

如果您在贷款期间成为非居住者（长期海外派遣、离开日本），则在非居住期间将停止扣除。一个狭窄的例外情况是，如果生計を一にする亲属继续居住在该房屋中，则可以保留扣除——请在依赖此条款前咨询税理士。

现在该怎么做

1. 调取您的KSC报告。如果您的信用记录有任何过去异动，您的申请将变得困难得多。请参阅我们的信用报告机构指南。
2. 核实在留カード有效期是否剩余3年以上。如果不是，请先等待续签。
3. 在您首选的贷款机构进行预审（事前審査）。这是非约束性的，通常需要3-7天，能在您确定房产前告知您实际可贷金额。
4. 如果预审失败，请尝试第二家贷款机构，从不同角度（例如，从PRESTIA到东京之星，再到SBI新生银行）。每次预审都会有记录，但影响不大。
5. 一旦获得批准，安排正式签约并寻求翻译协助。重要事項説明和売買契約必须详细理解。

预审表格和重要事項説明書都是晦涩难懂的日语文件——即使是流利的日语使用者也需要第二双眼睛的帮助。在LO-PAL上免费提问；您可以联系一位会说日语的帮手，他们可以提前审查文件，并在银行会议期间进行视频通话。提问是免费的；只有在接受实际任务帮助时才需要付费。

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请当地人审查银行文件

日本银行的事前審査、重要事項説明書和贷款协议都是晦涩难懂的日语文件——填写错误一个方框就可能使您的购房流程延迟数周。在LO-PAL上免费发布您的问题：当地的日本人可以帮您审阅银行产品页面，解释非永住者特有的条款，并陪同您进行签约。您只有在接受实际任务帮助时才需要付费。