Mua nhà ở Nhật Bản khi chưa có thẻ thường trú: 5 ngân hàng cho vay

Bạn có thể mua nhà ở Nhật Bản mà không cần có thẻ thường trú. Con đường này hẹp hơn so với những người đã có thẻ thường trú — chỉ khoảng 5 ngân hàng cho vay thay vì hơn 30 — nhưng hoàn toàn khả thi. Ngân hàng Tokyo Star Bank có một sản phẩm dành riêng cho những người không có thẻ thường trú. SMBC Trust PRESTIA chấp nhận người không có thẻ thường trú với ngưỡng thu nhập cao. SBI Shinsei áp dụng với vợ/chồng là người Nhật đồng ký tên. Suruga và Asuka hỗ trợ các giao dịch nhỏ hơn. Flat 35 không còn là một lựa chọn.

Bạn có thể mua nhà ở Nhật Bản mà không cần có thẻ thường trú. Con đường này tuy hẹp hơn so với những người đã có thẻ thường trú – chỉ có khoảng 5 ngân hàng cho vay thay vì hơn 30 – nhưng hoàn toàn khả thi. Ngân hàng Tokyo Star Bank đã công bố một sản phẩm dành riêng cho đối tượng chưa có thẻ thường trú. SMBC Trust PRESTIA chấp nhận những người chưa có thẻ thường trú nhưng yêu cầu ngưỡng thu nhập cao. Ngân hàng SBI Shinsei Bank áp dụng cho các trường hợp mà vợ/chồng bạn là người Nhật hoặc có thẻ thường trú. Suruga và Asuka Shinkumi phù hợp với các giao dịch nhỏ hơn. Flat 35 không còn là một lựa chọn kể từ khi quy định của JHF được cập nhật.

Nếu thu nhập của bạn ≥¥10 triệu: SMBC Trust PRESTIA là lựa chọn được biết đến rộng rãi nhất
Nếu thu nhập của bạn từ ¥3–10 triệu và bạn là 正社員 (nhân viên chính thức): スター住宅ローン (Khoản vay mua nhà ngôi sao) của Tokyo Star Bank
Nếu vợ/chồng bạn là người Nhật hoặc có thẻ thường trú: SBI Shinsei Bank với vợ/chồng là 連帯保証人 (người bảo lãnh liên đới)
Nếu bạn là người tự kinh doanh hoặc ở trong một tình huống đặc biệt: Suruga Bank Dream-J hoặc 信用組合 (hiệp hội tín dụng) địa phương
Mức đặt cọc dự kiến: 20–30% (theo sự đồng thuận của các chuyên gia trong ngành đối với những người chưa có thẻ thường trú)

Thông tin này được cập nhật đến tháng 5 năm 2026, dựa trên các tài liệu công bố về điều kiện vay của mỗi ngân hàng. Giả định cơ bản: bạn có một thẻ 在留カード (thẻ cư trú) hợp lệ với tình trạng cư trú trung và dài hạn (ví dụ: làm việc, quản lý kinh doanh, vợ/chồng, HSP, v.v.) và không phải là 短期滞在 (lưu trú ngắn hạn). Đây là thông tin tài chính tổng quát, không phải là lời khuyên — hãy xác minh tất cả các chính sách của ngân hàng trên trang web chính thức trước khi nộp đơn.

Quan điểm cho rằng "bạn không thể mua nhà ở Nhật Bản nếu không có thẻ thường trú" là sai. Quan điểm cho rằng "Flat 35 giúp việc này dễ dàng" cũng sai (tính đến bản cập nhật FAQ số 308 của JHF). Thực tế nằm ở đâu đó giữa hai quan điểm này: một danh sách nhỏ nhưng hữu ích các ngân hàng cho vay, mỗi ngân hàng có mô hình đủ điều kiện riêng và yêu cầu về hồ sơ cao hơn mức trung bình.

Tại sao thẻ thường trú lại quan trọng đối với các ngân hàng Nhật Bản

Việc thẩm định khoản vay thế chấp về cơ bản là một quyết định trong khoảng thời gian 35 năm. Nếu không có thẻ thường trú, quyền được ở lại Nhật Bản của bạn phụ thuộc vào việc gia hạn thị thực liên tục, sự bảo trợ của chủ lao động và (đối với một số tình trạng) có vợ/chồng là người Nhật. Các ngân hàng coi đây là rủi ro cao hơn vì:

Nếu bạn rời Nhật Bản cùng với tài sản, ngân hàng phải tiến hành các biện pháp xử lý đối với người vay không cư trú (phức tạp về mặt pháp lý)
Nếu thị thực của bạn bị từ chối khi gia hạn, bạn có thể bị buộc phải bán nhà hoặc vỡ nợ
Nếu bạn trở thành 非居住者 (người không cư trú) vì mục đích thuế, một số biện pháp bảo vệ người cho vay (thu hồi 滞納 - các khoản nợ quá hạn, tịch biên) sẽ trở nên khó khăn hơn
Tỷ lệ vỡ nợ đối với các khoản vay thế chấp cho người chưa có thẻ thường trú trong quá khứ thường cao hơn so với các khoản vay thế chấp cho người đã có thẻ thường trú (đây là sự đồng thuận của ngành, không phải thông tin do ngân hàng công bố)

Không có điều nào trong số này là rào cản hoàn toàn — chúng là những trở ngại trong quá trình thẩm định. Các ngân hàng cho vay đã tìm ra cách xử lý các hoạt động (PRESTIA, Tokyo Star, SBI Shinsei, Suruga, Asuka) sẽ thẩm định rủi ro và cho vay.

Tìm hiểu sâu về các ngân hàng cho vay

SMBC Trust Bank PRESTIA — dành cho người có thu nhập cao

PRESTIA là chuyên gia về cư dân nước ngoài trong số các ngân hàng lớn. Theo FAQ #144, công dân nước ngoài có bất kỳ 在留資格 (tư cách lưu trú) trung/dài hạn nào (trừ 短期滞在 - lưu trú ngắn hạn) đều có thể nộp đơn mà không cần thẻ thường trú. Các điều kiện chính:

Tuổi từ 18 trở lên tại thời điểm vay, và ≤80 tại thời điểm trả nợ cuối cùng
Thu nhập năm trước ≥¥10.000.000 (¥10 triệu)
Yêu cầu đăng ký bảo hiểm nhân thọ tín dụng nhóm
Người bảo lãnh thường không bắt buộc
Chấp nhận giao tiếp bằng tiếng Nhật HOẶC tiếng Anh

Ngưỡng thu nhập ¥10 triệu là tiêu chí lọc quan trọng. Một số blog của chuyên gia trích dẫn "ngưỡng ¥5 triệu" — con số đó mâu thuẫn với FAQ hiện tại của chính PRESTIA. Hãy sử dụng con số do nhà phát hành công bố.

Tokyo Star Bank — sản phẩm dễ tiếp cận nhất cho người không có thẻ thường trú

Sản phẩm スター住宅ローン (Khoản vay mua nhà ngôi sao) của Tokyo Star Bank được đặt tên rõ ràng là "永住権のない外国籍の方向け" (dành cho công dân nước ngoài không có thẻ thường trú) và là chính sách rõ ràng nhất trên thị trường. Các điều kiện:

Tuổi từ 20–69 tại thời điểm nộp đơn, và ≤80 tại thời điểm trả nợ
正社員 (nhân viên chính thức) ≤40 tuổi VÀ ≥1 năm làm việc VÀ 税込年収 (thu nhập hàng năm đã bao gồm thuế) ≥¥3 triệu, HOẶC
≥40 tuổi VÀ 税込年収 ≥¥4 triệu
Số tiền vay ¥500.000–¥100.000.000
Thời hạn tối đa 35 năm
Lãi suất thả nổi 1.40%–3.00% (tính đến tháng 4 năm 2026)
Giảm 1.10% trong toàn bộ thời gian nếu có tài khoản gửi tiền lương tại Tokyo Star Bank
Không có 保証会社 (công ty bảo lãnh) (không phí bảo lãnh)
Không có 繰上返済手数料 (phí trả trước)
Có thể giảm lãi suất sau khi được cấp thẻ thường trú (yêu cầu thẩm định lại)

Việc loại trừ 契約社員 (nhân viên hợp đồng), 派遣社員 (nhân viên tạm thời) và người tự kinh doanh là đáng chú ý — Tokyo Star muốn 正社員 (nhân viên chính thức). Nếu bạn không phải là 正社員, các lựa chọn tốt nhất tiếp theo cho những người chưa có thẻ thường trú là PRESTIA hoặc Suruga.

SBI Shinsei Bank — áp dụng với vợ/chồng là người Nhật

Theo SBI Shinsei FAQ #563, người nước ngoài chưa có thẻ thường trú có thể nộp đơn chỉ khi:

Vợ/chồng của họ là công dân Nhật Bản hoặc người có thẻ thường trú, VÀ
Vợ/chồng tham gia khoản vay với tư cách là 連帯保証人 (người bảo lãnh liên đới)
Năng lực trả nợ của vợ/chồng cũng được đánh giá

Đây là con đường phù hợp cho các gia đình quốc tế có một người phối ngẫu là người Nhật. Mức lương của vợ/chồng được thêm vào xem xét thẩm định, điều này thường cải thiện đáng kể số tiền vay được duyệt. Lưu ý: nếu bạn sau này ly hôn, người phối ngẫu vẫn là 連帯保証人 (người bảo lãnh liên đới) trừ khi bạn tái cấp vốn — xem hướng dẫn về ly hôn ở Nhật Bản của chúng tôi để biết các tương tác giữa thị thực và tài chính.

Suruga Bank Dream-J

Sản phẩm Dream-J của Suruga được thiết kế cho cư dân nước ngoài có khả năng đọc hiểu tiếng Nhật đủ để hiểu các tài liệu sản phẩm. Suruga là một ngân hàng khu vực (có trụ sở tại Shizuoka) nhưng sản phẩm này có sẵn trên toàn quốc thông qua đơn đăng ký trực tuyến. Điều kiện đủ điều kiện ít cứng nhắc hơn PRESTIA nhưng lãi suất cao hơn.

Asuka Shinkumi

信用組合 (hiệp hội tín dụng) khu vực Tokyo với sản phẩm 永住権のない外国籍 (dành cho người nước ngoài không có thẻ thường trú) được công bố. Quy mô nhỏ hơn, hữu ích cho các giao dịch ở 23 khu của Tokyo nơi các ngân hàng lớn hơn từ chối. Ngân hàng dựa trên mối quan hệ cá nhân — hãy chuẩn bị đến chi nhánh và nói chuyện với nhân viên tín dụng.

Các con đường khác đáng biết

Mizuho (người vay đang 永住申請中 - nộp đơn xin thường trú): FAQ #5299 của Mizuho nêu rõ rằng sản phẩm ネット住宅ローン (khoản vay mua nhà trực tuyến) không chấp nhận người vay đang 永住申請中 (nộp đơn xin thường trú), nhưng các chi nhánh thực tế và Trung tâm Tư vấn Khoản vay có thể xử lý các trường hợp này trên cơ sở 個別 (từng trường hợp). Nếu đơn xin thẻ thường trú của bạn đang chờ duyệt và bạn có hồ sơ thu nhập/nhà tuyển dụng mạnh, việc tham vấn trực tiếp tại chi nhánh rất đáng để thử.
SMBC (三井住友銀行 - Ngân hàng Sumitomo Mitsui) và MUFG (三菱UFJ - Mitsubishi UFJ) — thường yêu cầu có thẻ thường trú, nhưng các trường hợp ngoại lệ theo từng trường hợp được chuyên gia báo cáo vẫn tồn tại đối với người vay có vợ/chồng là người Nhật, đã ở Nhật Bản hơn 5 năm, hoặc có thâm niên 3+ năm tại cùng một nhà tuyển dụng Nhật Bản. Những trường hợp này không được nêu trên trang sản phẩm của ngân hàng; hãy hỏi tại chi nhánh với đầy đủ tài liệu.
信用金庫 (ngân hàng tín dụng) địa phương — các ngân hàng khu vực nhỏ, thường linh hoạt hơn các ngân hàng lớn toàn quốc, nhưng yêu cầu giao tiếp bằng tiếng Nhật. Hữu ích cho các giao dịch ngoài Tokyo.
Tài chính do nhà phát triển bất động sản sắp xếp — một số nhà phát triển lớn (Mitsui, Mitsubishi Estate) có mối quan hệ với các ngân hàng cho vay ưu tiên và đôi khi có thể giúp các giao dịch của người chưa có thẻ thường trú được chấp thuận với các ngân hàng không công khai chấp nhận người chưa có thẻ thường trú. Hãy hỏi đội ngũ bán hàng của nhà phát triển.

Các tài liệu bạn sẽ cần (nhiều hơn so với người có thẻ thường trú)

Đơn xin vay của người chưa có thẻ thường trú yêu cầu tất cả các tài liệu mà đơn xin vay của người đã có thẻ thường trú yêu cầu, cộng thêm:

Hộ chiếu (hộ chiếu đầy đủ, không chỉ là bản sao)
在留カード (thẻ cư trú) còn hiệu lực ít nhất 1+ năm (hầu hết các ngân hàng muốn còn hiệu lực 3+ năm đối với khoản vay 35 năm)
住民票 (giấy chứng nhận cư trú) có liệt kê tất cả các thành viên gia đình
源泉徴収票 (phiếu thu nhập chịu thuế) hoặc 確定申告書 (tờ khai thuế thu nhập) trong 2–3 năm — thẩm định khoản vay cho người chưa có thẻ thường trú muốn có lịch sử thu nhập dài hơn
住民税課税証明書 (giấy chứng nhận thuế cư trú) trong 2 năm qua
在職証明書 (giấy chứng nhận công tác) với mức lương, chức vụ, ngày bắt đầu làm việc
Tài liệu hồ sơ công ty của nhà tuyển dụng nếu nhà tuyển dụng của bạn là công ty nhỏ hoặc công ty nước ngoài (một số ngân hàng yêu cầu 登記事項証明書 - giấy chứng nhận đăng ký công ty của công ty)
Nếu có: 永住申請受付票 (biên nhận hồ sơ xin thường trú) — bằng chứng về đơn xin thẻ thường trú đang chờ xử lý. Không làm thay đổi tư cách đủ điều kiện chính thức nhưng cải thiện thiện cảm của người thẩm định

Thực tế về khoản đặt cọc

Mức đặt cọc 20–30% theo sự đồng thuận của chuyên gia là một kỳ vọng thực tế. Đối với một ngôi nhà trị giá ¥50.000.000, đó là ¥10–15 triệu tiền mặt, cộng thêm ¥3–4 triệu cho chi phí hoàn tất giao dịch. Các ngân hàng thường không chấp thuận các khoản vay thế chấp cho người chưa có thẻ thường trú với vốn chủ sở hữu mỏng.

Nếu bạn chưa có tiền đặt cọc, các lựa chọn thực tế là:

Chờ cho đến khi bạn có đủ (phổ biến nhất)
Mua một tài sản nhỏ hơn mà bạn có thể đặt cọc 30%
Chờ cho đến khi được cấp thẻ thường trú (thường là 10 năm kể từ khi đến theo lộ trình tiêu chuẩn, hoặc 1–3 năm theo lộ trình HSP — xem hướng dẫn lộ trình thẻ thường trú tại Nhật Bản của chúng tôi)
Vay SBI Shinsei với vợ/chồng là người Nhật (thu nhập kết hợp có thể đủ điều kiện cho LTV cao hơn)

Các kịch bản phổ biến

Kịch bản 1: Người nước ngoài độc thân, thị thực lao động, thu nhập ¥7 triệu

Dưới ngưỡng ¥10 triệu của PRESTIA; không phù hợp với Tokyo Star (cần 正社員 - nhân viên chính thức ≤40 tuổi với thu nhập ¥3 triệu+, nhưng sản phẩm cao cấp kiểu PRESTIA không thể tiếp cận được). Suruga Dream-J hoặc 信用組合 (hiệp hội tín dụng) địa phương là những lựa chọn thực tế. Mức đặt cọc dự kiến 25–30%.

Kịch bản 2: Đã kết hôn với công dân Nhật Bản, thu nhập ¥6 triệu

SBI Shinsei là lựa chọn rõ ràng nhất: vợ/chồng tham gia với tư cách là 連帯保証人 (người bảo lãnh liên đới), thẩm định thu nhập kết hợp. Đặt cọc 15–20%. Tokyo Star và Suruga cũng là những lựa chọn.

Kịch bản 3: Người có thị thực HSP, thu nhập ¥15 triệu, ở Nhật Bản 2 năm

PRESTIA hoàn toàn phù hợp. Tokyo Star cũng có thể áp dụng. Cân nhắc chờ 1 năm để được cấp thẻ thường trú theo diện HSP nhanh (1 năm đối với người nộp đơn đạt 80+ điểm), điều này mở ra toàn bộ danh mục khoản vay thế chấp cho người có thẻ thường trú (Mizuho, Sumitomo, Sony Bank).

Kịch bản 4: Tự kinh doanh với 3 năm 確定申告 (tờ khai thuế thu nhập)

Tokyo Star loại trừ người tự kinh doanh. PRESTIA chấp nhận nhưng thu nhập ¥10 triệu là khó đối với nhiều người tự kinh doanh. Suruga Dream-J hoặc 信用組合 (hiệp hội tín dụng) là những con đường thực tế. Dự kiến đặt cọc 30–40%.

Ý nghĩa về thuế

Cư dân nước ngoài nộp thuế thu nhập tại Nhật Bản có thể yêu cầu 住宅ローン控除 (khấu trừ thuế vay mua nhà) — điều kiện đủ điều kiện phụ thuộc vào tình trạng 居住者 (cư trú), không phải quốc tịch. Chuyển vào tài sản trong vòng 6 tháng kể từ khi mua lại và tiếp tục cư trú cho đến ngày 31 tháng 12 mỗi năm. Tham khảo:

Nếu bạn trở thành 非居住者 (người không cư trú) giữa chừng khoản vay (đi công tác nước ngoài dài hạn, rời Nhật Bản), khoản khấu trừ sẽ dừng trong thời gian không cư trú. Một trường hợp ngoại lệ hẹp cho phép duy trì khoản khấu trừ nếu một 生計を一にする親族 (người thân cùng sinh kế) tiếp tục cư trú trong nhà — hãy xác minh với 税理士 (chuyên gia tư vấn thuế) trước khi dựa vào điều này.

Những việc cần làm ngay bây giờ

Kiểm tra báo cáo KSC của bạn. Nếu hồ sơ của bạn có bất kỳ 異動 (thay đổi/lịch sử không tốt) nào trong quá khứ, đơn xin vay của bạn sẽ khó khăn hơn rất nhiều. Xem hướng dẫn về cơ quan tín dụng của chúng tôi.
Xác minh thẻ 在留カード (thẻ cư trú) của bạn còn hiệu lực hơn 3 năm. Nếu không, hãy đợi gia hạn trước.
Thẩm định sơ bộ tại ngân hàng bạn chọn hàng đầu (事前審査 - thẩm định trước). Điều này không ràng buộc, mất 3–7 ngày và cho bạn biết số tiền vay thực tế trước khi bạn cam kết mua một tài sản.
Nếu thẩm định sơ bộ thất bại, hãy thử một ngân hàng khác với một hướng tiếp cận khác (ví dụ, từ PRESTIA sang Tokyo Star sang SBI Shinsei). Mỗi lần thẩm định sơ bộ đều được ghi nhận nhưng không bị đánh giá quá nặng nề.
Sau khi được chấp thuận, hãy lên lịch ký kết chính thức với sự hỗ trợ dịch thuật. 重要事項説明 (Giải thích các vấn đề quan trọng) và 売買契約 (Hợp đồng mua bán) phải được hiểu chi tiết.

Các mẫu 事前審査 (thẩm định trước) và 重要事項説明書 (Tài liệu Giải thích các vấn đề quan trọng) đều là tiếng Nhật dày đặc — ngay cả những người nói tiếng Nhật trôi chảy cũng sẽ được lợi nếu có thêm một người kiểm tra. Đăng câu hỏi của bạn lên LO-PAL miễn phí: một người Nhật bản địa có thể đọc qua trang sản phẩm của ngân hàng bạn, giải thích các điều khoản cụ thể cho người chưa có thẻ thường trú và cùng bạn tham gia cuộc họp ký kết. Việc hỏi là miễn phí; bạn chỉ trả tiền nếu chấp nhận hỗ trợ thực hiện công việc.

Các bài viết liên quan

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Bài viết này chỉ cung cấp thông tin chung, không phải lời khuyên tài chính, pháp lý hoặc thuế. Quy tắc đủ điều kiện của ngân hàng và các điều khoản sản phẩm có thể thay đổi mà không có thông báo rộng rãi trong ngành. Các kỳ vọng về khoản đặt cọc được trích dẫn là sự đồng thuận của chuyên gia, không phải quy tắc do ngân hàng công bố. Hãy xác minh tất cả các điều khoản hiện tại trên trang chính thức của mỗi ngân hàng cho vay và tham khảo ý kiến của 税理士 (chuyên gia tư vấn thuế) hoặc 行政書士 (chuyên gia tư vấn hành chính) về cách khoản vay thế chấp tương tác với tình trạng thị thực của bạn. Việc chấp thuận phụ thuộc vào quyết định của từng ngân hàng cho vay dựa trên hồ sơ cá nhân của bạn.

Nhờ người bản địa xem xét giấy tờ ngân hàng

Các tài liệu 事前審査 (thẩm định trước), 重要事項説明書 (Tài liệu Giải thích các vấn đề quan trọng) và hợp đồng vay tại một ngân hàng Nhật Bản là những tài liệu tiếng Nhật dày đặc — và một ô đánh dấu sai có thể trì hoãn việc mua nhà của bạn trong nhiều tuần. Đăng câu hỏi của bạn lên LO-PAL miễn phí: một người Nhật bản địa có thể đọc qua trang sản phẩm của ngân hàng bạn, giải thích các điều khoản cụ thể cho người chưa có thẻ thường trú và cùng bạn tham gia cuộc họp ký kết. Bạn chỉ trả tiền nếu chấp nhận hỗ trợ thực hiện công việc.