การซื้อบ้านในญี่ปุ่นโดยไม่มีสิทธิพำนักถาวร: 5 ธนาคารที่ให้สินเชื่อ

ข้อมูล ณ เดือนพฤษภาคม 2569 อ้างอิงจากเงื่อนไขการอนุมัติของแต่ละธนาคาร ข้อสันนิษฐานพื้นฐาน: คุณมี 在留カード (บัตรประจำตัวผู้พำนัก) ที่ถูกต้องในสถานะระยะกลางถึงระยะยาว (เช่น การทำงาน, ผู้จัดการธุรกิจ, คู่สมรส, HSP และอื่นๆ) และไม่ได้อยู่ในสถานะ 短期滞在 (การพำนักระยะสั้น) นี่คือข้อมูลทางการเงินทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำ — โปรดตรวจสอบนโยบายของธนาคารทั้งหมดบนหน้าเว็บปัจจุบันก่อนทำการยื่นเรื่อง

การบอกว่า "คุณไม่สามารถซื้อบ้านในญี่ปุ่นได้หากไม่มี PR" นั้นเป็นเรื่องที่ไม่ถูกต้อง การบอกว่า "Flat 35 ทำให้ง่าย" ก็ไม่ถูกต้องเช่นกัน (ณ การอัปเดต JHF FAQ #308) ภาพที่ถูกต้องคืออยู่ตรงกลาง: มีตัวเลือกผู้ให้สินเชื่อจำนวนน้อยแต่ใช้งานได้จริง ซึ่งแต่ละรายมีแบบจำลองคุณสมบัติของตัวเอง และมีภาระเอกสารที่สูงกว่าค่าเฉลี่ย

เหตุใดสิทธิพำนักถาวร (PR) จึงสำคัญอย่างยิ่งต่อธนาคารญี่ปุ่น

การพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องที่ต้องตัดสินใจโดยมีขอบเขตเวลา 35 ปีเป็นพื้นฐาน หากไม่มี PR สิทธิ์ในการพำนักในญี่ปุ่นของคุณจะขึ้นอยู่กับการต่ออายุวีซ่าอย่างต่อเนื่อง การสนับสนุนจากนายจ้าง และ (สำหรับบางสถานะ) คู่สมรสที่เป็นคนญี่ปุ่น ธนาคารถือว่านี่เป็นความเสี่ยงที่สูงขึ้นเนื่องจาก:

• หากคุณออกจากญี่ปุ่นพร้อมกับทรัพย์สิน ธนาคารจะต้องดำเนินการบังคับใช้กับผู้กู้ที่ไม่ใช่ผู้พำนัก (ซับซ้อนทางกฎหมาย)
• หากวีซ่าของคุณถูกปฏิเสธการต่ออายุ คุณอาจถูกบังคับให้ขายหรือผิดนัดชำระหนี้
• หากคุณกลายเป็น 非居住者 (ผู้ไม่พำนัก) เพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษี การคุ้มครองผู้ให้กู้หลายประการ (เช่น การเรียกเก็บ 滞納 (ค่าใช้จ่ายค้างชำระ), การยึดทรัพย์) จะยากขึ้น
• อัตราการผิดนัดชำระหนี้สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่ PR โดยทั่วไปสูงกว่าสินเชื่อ PR (เป็นความเห็นตรงกันในอุตสาหกรรม ไม่ใช่ข้อมูลที่ธนาคารเผยแพร่)

สิ่งเหล่านี้ไม่ใช่ข้อจำกัดที่เด็ดขาด — แต่เป็นอุปสรรคในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ ผู้ให้สินเชื่อที่เข้าใจการจัดการปฏิบัติการ (PRESTIA, Tokyo Star, SBI Shinsei, Suruga, Asuka) จะพิจารณาความเสี่ยงและให้สินเชื่อ

เจาะลึกผู้ให้สินเชื่อ

SMBC Trust Bank PRESTIA — สำหรับผู้มีรายได้สูง

PRESTIA เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านชาวต่างชาติในบรรดาธนาคารหลัก อ้างอิงจาก FAQ #144 ชาวต่างชาติที่มี 在留資格 (สถานะการพำนัก) ระยะกลาง/ยาวใดๆ (ยกเว้น 短期滞在 (พำนักระยะสั้น)) สามารถยื่นเรื่องได้โดยไม่ต้องมี PR เงื่อนไขสำคัญ:

• อายุ 18 ปีขึ้นไปเมื่อกู้ยืม, ไม่เกิน 80 ปีเมื่อชำระคืนครั้งสุดท้าย
• รายได้ปีก่อนหน้า ≥10,000,000 เยน (10 ล้านเยน)
• ต้องสมัครประกันชีวิตสินเชื่อกลุ่ม
• โดยทั่วไปไม่จำเป็นต้องมีผู้ค้ำประกัน
• ยอมรับการสื่อสารเป็นภาษาญี่ปุ่นหรืออังกฤษ

เกณฑ์รายได้ 10 ล้านเยนเป็นตัวกรองที่สำคัญ บล็อกของผู้ประกอบวิชาชีพบางรายอ้างถึง "เกณฑ์ 5 ล้านเยน" — ตัวเลขนั้นขัดแย้งกับ FAQ ปัจจุบันของ PRESTIA เอง โปรดใช้ตัวเลขที่ผู้ให้สินเชื่อเผยแพร่

Tokyo Star Bank — ผลิตภัณฑ์ที่ไม่ใช่ PR ที่เข้าถึงได้มากที่สุด

スター住宅ローン ของ Tokyo Star Bank มีชื่อระบุอย่างชัดเจนว่า "永住権のない外国籍の方向け" (สำหรับชาวต่างชาติที่ไม่มีสิทธิพำนักถาวร) และเป็นนโยบายที่ชัดเจนที่สุดในตลาด เงื่อนไข:

• อายุ 20–69 ปี ณ วันที่ยื่นเรื่อง, ไม่เกิน 80 ปีเมื่อชำระคืน
• 正社員 (พนักงานประจำเต็มเวลา) อายุ ≤40 ปี และทำงานมาแล้ว ≥1 ปี และมี 税込年収 (รายได้ต่อปีรวมภาษี) ≥3 ล้านเยน หรือ
• อายุ ≥40 ปี และมี 税込年収 (รายได้ต่อปีรวมภาษี) ≥4 ล้านเยน
• วงเงินกู้ 500,000–100,000,000 เยน
• ระยะเวลาสูงสุด 35 ปี
• อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว 1.40%–3.00% (ณ เดือนเมษายน 2569)
• ส่วนลดตลอดระยะเวลา -1.10% หากมีบัญชีเงินเดือนที่ Tokyo Star Bank
• ไม่มี 保証会社 (ไม่มีค่าธรรมเนียมผู้ค้ำประกัน)
• ไม่มี 繰上返済手数料 (ไม่มีค่าธรรมเนียมการชำระคืนก่อนกำหนด)
• อาจมีการลดอัตราดอกเบี้ยหลังจากได้รับ PR ในภายหลัง (ต้องมีการประเมินซ้ำ)

การยกเว้น 契約社員 (พนักงานสัญญาจ้าง), 派遣社員 (พนักงานชั่วคราว), และผู้ประกอบอาชีพอิสระเป็นที่น่าสังเกต — Tokyo Star ต้องการ 正社員 (พนักงานประจำ) หากคุณไม่ใช่ 正社員 ตัวเลือกที่ไม่ใช่ PR ที่ดีที่สุดถัดไปคือ PRESTIA หรือ Suruga

SBI Shinsei Bank — ใช้ได้กับคู่สมรสคนญี่ปุ่น

อ้างอิงจาก SBI Shinsei FAQ #563 ชาวต่างชาติที่ไม่มี PR สามารถยื่นเรื่องได้เฉพาะในกรณีที่:

• คู่สมรสของพวกเขาเป็นคนญี่ปุ่นหรือมีสิทธิพำนักถาวร และ
• คู่สมรสเข้าร่วมสินเชื่อในฐานะ 連帯保証人 (ผู้ค้ำประกันร่วม)
• ความสามารถในการชำระหนี้ของคู่สมรสก็ได้รับการประเมินด้วย

นี่คือเส้นทางที่เหมาะสมสำหรับครอบครัวต่างชาติที่คู่สมรสคนหนึ่งเป็นคนญี่ปุ่น เงินเดือนของคู่สมรสจะถูกนำมารวมในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ ซึ่งมักจะช่วยเพิ่มวงเงินกู้ที่ได้รับอนุมัติได้อย่างมาก หมายเหตุ: หากคุณหย่าร้างในภายหลัง คู่สมรสยังคงเป็น 連帯保証人 เว้นแต่คุณจะรีไฟแนนซ์ — ดู คู่มือการหย่าร้างในญี่ปุ่น ของเราสำหรับปฏิสัมพันธ์ระหว่างวีซ่าและการเงิน

Suruga Bank Dream-J

Dream-J ของ Suruga ออกแบบมาสำหรับผู้พำนักชาวต่างชาติที่มีความสามารถในการอ่านภาษาญี่ปุ่นเพียงพอสำหรับเอกสารผลิตภัณฑ์ Suruga เป็นธนาคารภูมิภาค (สำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ที่เมืองชิซูโอกะ) แต่ผลิตภัณฑ์นี้มีให้บริการทั่วประเทศผ่านการสมัครออนไลน์ คุณสมบัติมีความยืดหยุ่นน้อยกว่า PRESTIA แต่อัตราดอกเบี้ยสูงกว่า

Asuka Shinkumi

信用組合 (สหกรณ์เครดิตยูเนี่ยน) ในพื้นที่โตเกียวที่มีการเผยแพร่ ผลิตภัณฑ์สำหรับผู้ที่ไม่มี永住権 (สิทธิพำนักถาวร) มีขนาดเล็กกว่า เป็นประโยชน์สำหรับการซื้อขายในเขต 23 เขตของโตเกียวที่ธนาคารใหญ่ปฏิเสธ เป็นการธนาคารที่เน้นความสัมพันธ์ส่วนบุคคล — คาดว่าจะต้องไปที่สาขาและพูดคุยกับเจ้าหน้าที่สินเชื่อ

เส้นทางอื่นๆ ที่ควรรู้

• Mizuho (ผู้กู้ที่กำลังดำเนินการขอ永住申請中 (การยื่นขอสิทธิพำนักถาวร)): FAQ #5299 ของ Mizuho ระบุว่าผลิตภัณฑ์ ネット住宅ローン (สินเชื่อที่อยู่อาศัยออนไลน์) ไม่รับผู้กู้ที่กำลังดำเนินการขอ永住申請中 แต่สาขาและ Loan Consulting Squares อาจจัดการกรณีเหล่านี้เป็นราย 個別 (กรณีไป) หากการยื่นขอ PR ของคุณอยู่ระหว่างดำเนินการและคุณมีรายได้/ประวัติการทำงานที่ดี การปรึกษาที่สาขาด้วยตนเองก็คุ้มค่าที่จะไป
• SMBC (三井住友銀行) และ MUFG (三菱UFJ) — โดยทั่วไปแล้วจำเป็นต้องมี PR แต่มีข้อยกเว้นเป็นรายกรณีที่รายงานโดยผู้ปฏิบัติงานสำหรับผู้กู้ที่มีคู่สมรสคนญี่ปุ่น, พำนักในญี่ปุ่นมาแล้ว 5 ปีขึ้นไป หรือทำงานกับนายจ้างญี่ปุ่นคนเดียวกันมาแล้ว 3 ปีขึ้นไป สิ่งเหล่านี้ไม่ได้ระบุในหน้าผลิตภัณฑ์ของธนาคาร; สอบถามที่สาขาพร้อมเอกสารทั้งหมด
• 信用金庫 (shinkin banks) ในพื้นที่ — ธนาคารภูมิภาคขนาดเล็ก มักจะยืดหยุ่นกว่าธนาคารหลักระดับชาติ แต่ต้องสื่อสารเป็นภาษาญี่ปุ่น มีประโยชน์สำหรับข้อตกลงที่อยู่นอกโตเกียว
• การจัดหาเงินทุนโดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ — ผู้พัฒนาหลักบางราย (มิตซุย, มิตซูบิชิ เอสเตท) มีความสัมพันธ์กับผู้ให้สินเชื่อที่ต้องการ และบางครั้งสามารถดำเนินการข้อตกลงที่ไม่ใช่ PR กับธนาคารที่ไม่รับผู้ที่ไม่ใช่ PR ได้อย่างเปิดเผย สอบถามทีมขายของผู้พัฒนา

เอกสารที่คุณจะต้องใช้ (มากกว่าผู้ถือ PR)

การยื่นเรื่องที่ไม่ใช่ PR ต้องใช้เอกสารทั้งหมดที่การยื่น PR ใช้ บวกกับ:

• หนังสือเดินทาง (หนังสือเดินทางฉบับสมบูรณ์ ไม่ใช่แค่สำเนา)
• 在留カード (บัตรประจำตัวผู้พำนัก) ที่เหลืออายุอย่างน้อย 1 ปี (ธนาคารส่วนใหญ่ต้องการอายุเหลือ 3 ปีขึ้นไปสำหรับสินเชื่อ 35 ปี)
• 住民票 (ใบรับรองการลงทะเบียนผู้อยู่อาศัย) ที่ระบุสมาชิกในครอบครัวทั้งหมด
• 源泉徴収票 (ใบรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย) หรือ 確定申告書 (แบบแสดงรายการภาษี) 2–3 ปี — การพิจารณาสินเชื่อที่ไม่ใช่ PR ต้องการประวัติรายได้ที่ยาวนานขึ้น
• 住民税課税証明書 (ใบรับรองภาษีผู้อยู่อาศัย) สำหรับ 2 ปีที่ผ่านมา
• 在職証明書 (ใบรับรองการทำงาน) พร้อมระบุเงินเดือน ตำแหน่ง วันที่เริ่มจ้างงาน
• เอกสารโปรไฟล์นายจ้าง หากนายจ้างของคุณมีขนาดเล็กหรือเป็นของต่างชาติ (ธนาคารบางแห่งขอ 登記事項証明書 (ใบรับรองการจดทะเบียนบริษัท) ของบริษัท)
• ถ้ามี: 永住申請受付票 (ใบรับรองการยื่นขอสิทธิพำนักถาวร) — หลักฐานการยื่นขอ PR ที่อยู่ระหว่างดำเนินการ ไม่ได้เปลี่ยนแปลงคุณสมบัติอย่างเป็นทางการ แต่ช่วยให้ผู้พิจารณาสินเชื่อรู้สึกดีขึ้น

ความเป็นจริงเกี่ยวกับเงินดาวน์

เงินดาวน์ 20–30% ตามความเห็นตรงกันของผู้ประกอบวิชาชีพเป็นสิ่งที่คาดหวังได้จริง สำหรับบ้านราคา 50,000,000 เยน นั่นคือเงินสด 10–15 ล้านเยน บวกกับค่าใช้จ่ายในการปิดการขายอีก 3–4 ล้านเยน โดยทั่วไปธนาคารจะไม่ให้สินเชื่อที่ไม่ใช่ PR ที่มีเงินดาวน์น้อย

หากคุณยังไม่มีเงินดาวน์ ตัวเลือกที่เป็นไปได้จริงคือ:

• รอจนกว่าคุณจะมี (พบได้บ่อยที่สุด)
• ซื้ออสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กกว่าที่สามารถวางเงินดาวน์ 30% ได้
• รอจนกว่าจะได้รับ PR (โดยทั่วไปคือ 10 ปีนับจากการมาถึงตามเส้นทางมาตรฐาน หรือ 1–3 ปีตามเส้นทาง HSP — ดู คู่มือเส้นทาง PR ของเรา)
• ใช้ SBI Shinsei ร่วมกับคู่สมรสคนญี่ปุ่น (รายได้รวมกันอาจมีคุณสมบัติสำหรับ LTV ที่สูงขึ้น)

สถานการณ์ทั่วไป

สถานการณ์ที่ 1: ชาวต่างชาติโสด, วีซ่าทำงาน, รายได้ 7 ล้านเยน

ต่ำกว่าเกณฑ์ 10 ล้านเยนของ PRESTIA; ไม่เข้าข่าย Tokyo Star (ต้องการ 正社員 (พนักงานประจำ) อายุ ≤40 ปี ที่มีรายได้ 3 ล้านเยนขึ้นไป แต่ผลิตภัณฑ์พรีเมียมแบบ PRESTIA ไม่สามารถเข้าถึงได้) Suruga Dream-J หรือ 信用組合 (สหกรณ์เครดิตยูเนี่ยน) ในพื้นที่เป็นตัวเลือกที่เป็นไปได้จริง คาดว่าต้องวางเงินดาวน์ 25–30%

สถานการณ์ที่ 2: แต่งงานกับคนญี่ปุ่น, รายได้ 6 ล้านเยน

SBI Shinsei เป็นตัวเลือกที่ชัดเจนที่สุด: คู่สมรสเข้าร่วมในฐานะ 連帯保証人 (ผู้ค้ำประกันร่วม), การพิจารณาสินเชื่อตามรายได้รวมกัน เงินดาวน์ 15–20% Tokyo Star และ Suruga ก็เป็นตัวเลือกเช่นกัน

สถานการณ์ที่ 3: ผู้ถือวีซ่า HSP, รายได้ 15 ล้านเยน, อยู่ในญี่ปุ่น 2 ปี

PRESTIA เหมาะสมอย่างยิ่ง Tokyo Star ก็ใช้ได้เช่นกัน พิจารณารอ 1 ปีเพื่อขออนุมัติ PR แบบเร่งด่วนสำหรับ HSP (1 ปีสำหรับผู้สมัครที่มีคะแนน 80+ คะแนน) ซึ่งจะเปิดตัวเลือกสินเชื่อ PR ทั้งหมด (Mizuho, Sumitomo, Sony Bank)

สถานการณ์ที่ 4: ผู้ประกอบอาชีพอิสระพร้อม 確定申告 (แบบแสดงรายการภาษี) 3 ปี

Tokyo Star ไม่รับผู้ประกอบอาชีพอิสระ PRESTIA รับได้แต่รายได้ 10 ล้านเยนเป็นเรื่องยากสำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระหลายราย Suruga Dream-J หรือ 信用組合 (สหกรณ์เครดิตยูเนี่ยน) เป็นเส้นทางที่เป็นไปได้จริง คาดว่าต้องวางเงินดาวน์ 30–40%

ผลกระทบทางภาษี

ผู้พำนักชาวต่างชาติที่ยื่นภาษีเงินได้ของญี่ปุ่นสามารถขอ 住宅ローン控除 (ลดหย่อนภาษีสินเชื่อที่อยู่อาศัย) ได้ — คุณสมบัติขึ้นอยู่กับสถานะ 居住者 (ผู้พำนัก) ไม่ใช่สัญชาติ ย้ายเข้าที่พักภายใน 6 เดือนนับจากการซื้อและพำนักอยู่ต่อเนื่องจนถึงวันที่ 31 ธันวาคมของทุกปี อ้างอิง:

• NTA Tax Answer 1211-1 — 住宅借入金等特別控除 (การลดหย่อนพิเศษสำหรับเงินกู้ที่อยู่อาศัยและอื่นๆ)
• NTA Tax Answer 1234 — 非居住者期間の取扱い (การจัดการช่วงเวลาที่ไม่ใช่ผู้พำนัก)

หากคุณกลายเป็น 非居住者 (ผู้ไม่พำนัก) ระหว่างการกู้ยืม (ได้รับมอบหมายให้ไปต่างประเทศเป็นเวลานาน, ออกจากญี่ปุ่น) การลดหย่อนจะหยุดลงสำหรับช่วงเวลาที่ไม่ใช่ผู้พำนัก มีข้อยกเว้นเล็กน้อยที่ยังคงรักษาการลดหย่อนได้หาก 親族 (ญาติ) ที่ 生計を一にする (มีรายได้ร่วมกัน) ยังคงพำนักอยู่ในบ้าน — ตรวจสอบกับ 税理士 (นักบัญชีภาษี) ก่อนที่จะพึ่งพาสิ่งนี้

สิ่งที่ควรทำตอนนี้

1. ดึงรายงาน KSC ของคุณ หากบันทึกข้อมูลเครดิตของคุณมี 異動 (ข้อมูลเปลี่ยนแปลงที่ไม่พึงประสงค์) การยื่นเรื่องของคุณจะยากขึ้นมาก ดู คู่มือสำนักงานข้อมูลเครดิต ของเรา
2. ตรวจสอบว่า 在留カード (บัตรประจำตัวผู้พำนัก) ของคุณเหลืออายุ 3 ปีขึ้นไป หากไม่เป็นเช่นนั้น ให้รอการต่ออายุก่อน
3. ขอการประเมินเบื้องต้นกับธนาคารที่คุณเลือกอันดับต้นๆ (事前審査) การดำเนินการนี้ไม่มีผลผูกพัน ใช้เวลา 3–7 วัน และจะบอกคุณถึงวงเงินกู้ที่เป็นไปได้จริงก่อนที่คุณจะตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
4. หากการประเมินเบื้องต้นไม่ผ่าน ให้ลองธนาคารที่สองด้วยมุมมองที่แตกต่างกัน (เช่น จาก PRESTIA ไป Tokyo Star ไป SBI Shinsei) การประเมินเบื้องต้นแต่ละครั้งจะถูกบันทึกแต่ไม่มีน้ำหนักมาก
5. เมื่อได้รับอนุมัติ ให้กำหนดการลงนามอย่างเป็นทางการพร้อมความช่วยเหลือด้านการแปล จำเป็นต้องเข้าใจ 重要事項説明 (คำอธิบายเรื่องสำคัญ) และ 売買契約 (สัญญาซื้อขาย) อย่างละเอียด

แบบฟอร์มการประเมินเบื้องต้นและ 重要事項説明書 (เอกสารคำอธิบายเรื่องสำคัญ) เป็นเอกสารภาษาญี่ปุ่นที่หนาแน่น — แม้แต่ผู้ที่พูดคล่องแคล่วก็ยังได้รับประโยชน์จากการตรวจสอบซ้ำอีกครั้ง การโพสต์คำถามบน LO-PAL จะเชื่อมโยงคุณกับผู้ช่วยที่พูดภาษาญี่ปุ่นซึ่งสามารถทบทวนเอกสารล่วงหน้าและเข้าร่วมการประชุมทางวิดีโอกับธนาคารได้ สามารถถามได้ฟรี คุณจะจ่ายเมื่อยอมรับความช่วยเหลือในการทำงานเท่านั้น

บทความที่เกี่ยวข้อง

• สินเชื่อ, เงินกู้ และสินเชื่อที่อยู่อาศัยในญี่ปุ่นสำหรับชาวต่างชาติ (2569)
• คู่มือสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติ (2569)
• เส้นทางสู่สิทธิพำนักถาวรในญี่ปุ่นตามประเภทวีซ่า
• การยื่นขอวีซ่าคู่สมรสในญี่ปุ่น (2569)

รับการตรวจสอบเอกสารธนาคารโดยคนท้องถิ่น

事前審査 (การประเมินเบื้องต้น), 重要事項説明書 (เอกสารคำอธิบายเรื่องสำคัญ), และสัญญาเงินกู้ที่ธนาคารญี่ปุ่นเป็นเอกสารภาษาญี่ปุ่นที่หนาแน่น — และการทำเครื่องหมายผิดเพียงช่องเดียวอาจทำให้การซื้อบ้านของคุณล่าช้าไปหลายสัปดาห์ โพสต์คำถามของคุณบน LO-PAL ได้ฟรี: คนญี่ปุ่นในพื้นที่สามารถอ่านหน้าผลิตภัณฑ์ของธนาคารของคุณ อธิบายข้อกำหนดเฉพาะที่ไม่ใช่ PR และไปกับคุณในระหว่างการลงนาม คุณจะจ่ายเมื่อยอมรับความช่วยเหลือในการทำงานเท่านั้น