永住権なしでも日本で住宅を購入：融資が可能な5つの銀行

2026年5月時点の情報は、各銀行が公表している利用条件に基づいています。基本的な前提として、有効な在留カードを保持しており、中長期滞在資格（就労、経営管理、配偶者、高度専門職など）があり、短期滞在ではないことが挙げられます。これは一般的な金融情報であり、個別の助言ではありません。申請する前に、必ず各銀行の最新のポリシーをウェブページでご確認ください。

「永住権がなければ日本で家は買えない」というのは誤りです。「フラット35なら簡単」というのも誤りです（JHFのFAQ #308が更新された現在では）。正しい現状はその中間で、数は少ないものの利用可能な金融機関があり、それぞれ独自の融資基準を持ち、平均以上の書類提出が求められます。

なぜ日本の銀行にとって永住権がそれほど重要なのか

住宅ローンの審査は、基本的に35年という長期的な判断です。永住権がなければ、日本に滞在する権利は、継続的なビザの更新の可否、雇用主のスポンサーシップ、そして（一部のステータスでは）日本人配偶者に左右されます。銀行はこれを高いリスクと見なします。その理由は以下の通りです。

• 不動産を所有したまま日本を出国した場合、銀行は非居住者の借り手に対して債権回収を行う必要がある（法的複雑性）
• ビザの更新が拒否された場合、売却を強いられるか、債務不履行に陥る可能性がある
• 税務上の非居住者になった場合、滞納回収や差し押さえなど、貸し手側の保護が難しくなる
• 非永住権者向け住宅ローンのデフォルト率は、歴史的に永住権者向けよりも高い（業界の共通認識であり、銀行が公表しているわけではない）

これらはどれも絶対的な障壁ではありません。融資審査上の考慮すべき点です。運用上の取り扱い方法を確立している金融機関（PRESTIA、東京スター、SBI新生、スルガ、あすか）は、そのリスクを引き受けて融資を行います。

金融機関の詳細分析

SMBC信託銀行 PRESTIA — 高所得者向け

PRESTIAは、主要銀行の中で外国人居住者向けのサービスに強みを持つ金融機関です。FAQ #144によると、中長期の在留資格（短期滞在を除く）を持つ外国籍の方は、永住権なしでも申し込むことができます。主な条件は以下の通りです。

• 借入時18歳以上、最終返済時80歳以下
• 前年度年収1,000万円以上
• 団体信用生命保険の加入が必須
• 原則として保証人不要
• 日本語または英語でのコミュニケーションが可能

年収1,000万円という基準が重要な選定基準となります。一部の実務家ブログでは「500万円の基準」と記載されていることがありますが、その数字はPRESTIA自身の現在のFAQによって誤りであることが示されています。発行元が公表している数字を使用してください。

東京スター銀行 — 最も利用しやすい非永住者向け商品

東京スター銀行のスター住宅ローンは、「永住権のない外国籍の方向け」と明記されており、市場において最も明確な方針を打ち出しています。条件は以下の通りです。

• 申込時20歳～69歳、最終返済時80歳以下
• 正社員（フルタイムの正社員）で、40歳以下かつ勤続1年以上かつ税込年収300万円以上、または
• 40歳以上で税込年収400万円以上
• 融資金額50万円～1億円
• 最長期間35年
• 変動金利1.40%～3.00%（2026年4月現在）
• 東京スター銀行に給与振込口座がある場合、全期間−1.10%の割引
• 保証会社なし（保証料不要）
• 繰上返済手数料なし
• 永住権取得後に金利引下げの可能性あり（再審査が必要）

契約社員、派遣社員、自営業が対象外である点が注目されます。東京スター銀行は正社員を求めています。正社員でない場合、次に良い永住権なしの選択肢はPRESTIAまたはスルガ銀行です。

SBI新生銀行 — 日本人配偶者がいる場合

SBI新生銀行FAQ #563によると、永住権のない外国籍の方は、以下の場合に限り申し込むことができます。

• 配偶者が日本人または永住権保持者であること、かつ
• 配偶者が連帯保証人としてローンに加わること
• 配偶者の返済能力も審査対象となる

これは、片方の配偶者が日本人である国際的なご家族にとって適切な方法です。配偶者の収入も審査対象に加えられるため、承認される融資額が大幅に向上することがよくあります。注意：後で離婚した場合でも、借り換えをしない限り配偶者は連帯保証人として残ります。ビザと金融の関係については、当社の日本の離婚ガイドをご覧ください。

スルガ銀行 Dream-J

スルガ銀行のDream-Jは、日本語の読解能力が商品資料を理解できるレベルにある外国人居住者向けに設計されています。スルガ銀行は地方銀行（本店は静岡県）ですが、この商品はオンライン申込を通じて全国で利用可能です。PRESTIAよりも条件は厳しくありませんが、金利は高めです。

あすか信用組合

東京地域の信用組合で、永住権のない外国籍の方向けの商品を公表しています。規模は小さく、大手銀行に断られた東京23区内の案件に役立ちます。対面での関係性を重視する銀行であり、支店を訪問して融資担当者と話すことを期待してください。

その他知っておくべき道筋

• みずほ銀行（永住申請中の借り手）： みずほ銀行のFAQ #5299によると、ネット住宅ローン商品は永住申請中の借り手を受け付けていませんが、実店舗の支店やローンコンサルティングスクエアでは、これらのケースを個別に対応する場合があります。永住権申請中であり、強力な収入や雇用主のプロフィールを持っている場合、対面での支店相談は訪れる価値があります。
• SMBC（三井住友銀行）およびMUFG（三菱UFJ） — 一般的に永住権が必要ですが、日本人配偶者がいる借り手、日本滞在5年以上、または同一の日本企業での勤続3年以上の借り手については、実務家から報告されたケースバイケースの例外が存在します。これらは銀行の商品ページには記載されていません。すべての書類を持参して支店で問い合わせてください。
• 地域の信用金庫 — 小規模な地域銀行で、全国展開の大手銀行よりも柔軟な場合が多いですが、日本語でのコミュニケーションが必要です。東京以外の案件に役立ちます。
• 不動産開発業者による融資アレンジ — 一部の主要な開発業者（三井不動産、三菱地所など）は、提携金融機関との関係があり、公には永住権なしの融資を受け付けていない銀行でも、永住権なしの取引を進めることができる場合があります。開発業者の営業チームに尋ねてみてください。

必要な書類（永住権保持者よりも多い）

永住権なしの申請には、永住権申請に必要なすべての書類に加えて、以下のものが必要です。

• パスポート（コピーだけでなく、パスポート全体）
• 在留カード（残り有効期間が1年以上。多くの銀行は35年ローンに対して3年以上を求めます）
• 住民票（ご家族全員記載）
• 2〜3年分の源泉徴収票または確定申告書 — 永住権なしの審査では、より長い所得履歴が求められます
• 過去2年分の住民税課税証明書
• 給与、役職、雇用日を記載した在職証明書
• 雇用主が小規模または外国資本である場合、雇用主の会社概要資料（一部の銀行は会社の登記事項証明書を求めます）
• 該当する場合：永住申請受付票 — 永住権申請中の証明。正式な資格は変わりませんが、審査担当者の心証を良くします

頭金に関する現実的な確認

実務家の共通認識である20～30%の頭金は、現実的な期待です。5,000万円の家の場合、現金で1,000万～1,500万円が必要となり、さらに諸費用として300万～400万円がかかります。銀行は一般的に、自己資金が少ない永住権なしの住宅ローンを承認しません。

まだ頭金がない場合、現実的な選択肢は以下の通りです。

• 頭金が貯まるまで待つ（最も一般的）
• 頭金30%で達成可能な、より小さな物件を購入する
• 永住権が許可されるまで待つ（通常、標準ルートでは入国から10年、高度専門職ルートでは1〜3年 — 当社の永住権取得ルートガイドを参照）
• 日本人配偶者とSBI新生銀行を利用する（合算収入により、より高いLTVが適用される場合がある）

一般的なシナリオ

シナリオ1：独身外国人、就労ビザ、年収700万円

PRESTIAの1,000万円の基準を下回ります。東京スター銀行には合致しない（40歳以下で年収300万円以上の正社員が必要ですが、PRESTIAのようなプレミアム商品は利用できません）。スルガ銀行Dream-Jまたは地域の信用組合が現実的です。頭金25～30%が期待されます。

シナリオ2：日本人と結婚、年収600万円

SBI新生銀行が最もスムーズな選択肢です。配偶者が連帯保証人となり、合算収入で審査されます。頭金15～20%。東京スター銀行とスルガ銀行も選択肢となります。

シナリオ3：高度専門職ビザ保持者、年収1,500万円、日本滞在2年

PRESTIAがスムーズに利用可能です。東京スター銀行も利用可能です。高度専門職の迅速な永住権取得（80ポイント以上の申請者には1年）のために1年待つことを検討してください。これにより、永住権保持者向けの住宅ローン全体（みずほ銀行、三井住友銀行、ソニー銀行など）が利用可能になります。

シナリオ4：自営業で確定申告3年

東京スター銀行は自営業者を除外しています。PRESTIAは受け付けますが、自営業者にとって年収1,000万円は難しいことが多いです。スルガ銀行Dream-Jまたは信用組合が現実的な道筋となります。頭金30～40%が期待されます。

税務上の影響

日本の所得税を申告している外国人居住者は、住宅ローン控除を申請できます。これは国籍ではなく、居住者のステータスに基づいて利用が可能です。物件取得後6ヶ月以内に引っ越し、毎年12月31日まで居住を続ける必要があります。参考資料：

• 国税庁タックスアンサー 1211-1 — 住宅借入金等特別控除
• 国税庁タックスアンサー 1234 — 非居住者期間の取扱い

ローン期間中に非居住者となった場合（長期の海外赴任、日本からの出国など）、その非居住者期間は控除が停止されます。ただし、生計を一にする親族が引き続きその家に住んでいる場合は控除が維持されるという狭い例外があります。これに頼る前に、必ず税理士にご確認ください。

次にすべきこと

1. KSCの信用情報レポートを取得する。 信用情報に過去の異動がある場合、申請は非常に難しくなります。当社の信用情報機関ガイドをご覧ください。
2. 在留カードの有効期間が3年以上残っているか確認する。 残っていない場合は、まず更新を待ってください。
3. 第一希望の金融機関で事前審査を受ける。 これは拘束力がなく、3～7日かかり、物件を決める前に現実的な融資額を知ることができます。
4. 事前審査に落ちた場合、別の角度で2番目の金融機関を試す（例：PRESTIAから東京スター、SBI新生銀行へ）。各事前審査は記録されますが、重く評価されることはありません。
5. 承認されたら、翻訳の助けを借りて正式な契約を結ぶ日程を設定する。 重要事項説明と売買契約は詳細に理解する必要があります。

事前審査の書類や重要事項説明書は、非常に込み入った日本語で書かれており、流暢な日本語話者でも、もう一人の目を通して確認することで恩恵を受けられます。LO-PALに質問を投稿すると、事前に書類を確認し、銀行の面談中にビデオ通話で同席できる日本語を話すヘルパーと繋がることができます。質問は無料。タスクのサポートを受け入れた場合にのみ料金が発生します。

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