Comprar una casa en Japón sin residencia permanente: 5 bancos que conceden préstamos

Puede comprar una casa en Japón sin RP. Las opciones son más limitadas que para los titulares de RP —alrededor de 5 prestamistas en lugar de más de 30— pero es una realidad. Tokyo Star Bank publica un producto dedicado para no residentes permanentes. SMBC Trust PRESTIA acepta a no residentes permanentes con un umbral de ingresos alto. SBI Shinsei es viable con un avalista cónyuge japonés. Suruga y Asuka atienden operaciones más pequeñas. Flat 35 ya no es una opción.

Puede comprar una casa en Japón sin residencia permanente. Las opciones son más limitadas que para los titulares de RP —alrededor de 5 prestamistas en lugar de más de 30— pero es una realidad. Tokyo Star Bank publica un producto dedicado para no residentes permanentes. SMBC Trust PRESTIA acepta a no residentes permanentes con un umbral de ingresos alto. SBI Shinsei Bank es viable si su cónyuge es japonés o tiene RP. Suruga y Asuka 信用組合 atienden operaciones más pequeñas. Flat 35 ya no es una opción a partir de la actualización de las reglas de JHF.

Si sus ingresos son ≥¥10M: SMBC Trust PRESTIA es la opción más establecida
Si sus ingresos son de ¥3–10M y es un 正社員: el スター住宅ローン de Tokyo Star Bank
Si su cónyuge es japonés o tiene RP: SBI Shinsei Bank con el cónyuge como 連帯保証人
Si es autónomo o se encuentra en una situación particular: Suruga Bank Dream-J o una 信用組合 local
Expectativa de pago inicial: 20–30% (consenso entre profesionales de todos los prestamistas para no residentes permanentes)

Información actualizada a mayo de 2026 basada en el texto de elegibilidad publicado por cada banco. El supuesto fundamental es que tiene una 在留カード válida con un estatus de medio a largo plazo (trabajo, gerente de negocios, cónyuge, HSP, etc.) y no se encuentra en situación de 短期滞在. Esta es información financiera general, no un asesoramiento; verifique todas las políticas bancarias en la página oficial antes de presentar la solicitud.

La idea de que "no se puede comprar una casa en Japón sin RP" es incorrecta. La afirmación de que "Flat 35 lo facilita" también es incorrecta (a partir de la actualización de la Pregunta Frecuente #308 de JHF). La situación real se encuentra en un punto intermedio: un abanico pequeño pero funcional de prestamistas, cada uno con su propio modelo de elegibilidad y una carga de documentación superior a la media.

Por qué la RP es tan importante para los bancos japoneses

La concesión de hipotecas es, fundamentalmente, una decisión con un plazo de 35 años. Sin RP, su derecho a permanecer en Japón depende de las renovaciones continuas de visado, el patrocinio de su empleador y (para algunos estatus) un cónyuge japonés. Los bancos consideran esto un riesgo elevado porque:

Si abandona Japón con la propiedad, el banco debe ejecutar la hipoteca sobre un prestatario no residente (legalmente complejo)
Si se le deniega el visado al renovar, podría verse obligado a vender o a incurrir en un impago
Si se convierte en 非居住者 a efectos fiscales, varias protecciones del prestamista (cobro de 滞納, embargo) se vuelven más difíciles
Las tasas de impago de las hipotecas para no residentes permanentes han sido históricamente más altas que las de las hipotecas para residentes permanentes (consenso de la industria, no publicado por los bancos)

Ninguno de estos son obstáculos absolutos; son obstáculos en el proceso de aprobación. Los prestamistas que han descubierto cómo gestionar las operaciones (PRESTIA, Tokyo Star, SBI Shinsei, Suruga, Asuka) asumen el riesgo y conceden préstamos.

Análisis detallado de los prestamistas

SMBC Trust Bank PRESTIA — para personas con altos ingresos

PRESTIA es el banco especializado en residentes extranjeros entre los principales bancos. Según la FAQ #144, los ciudadanos extranjeros con cualquier 在留資格 de medio/largo plazo (excluyendo 短期滞在) pueden solicitar un préstamo sin RP. Condiciones clave:

Edad de 18 años o más al momento de solicitar el préstamo, y hasta 80 años en el momento del pago final
Ingresos del año anterior ≥¥10,000,000 (¥10M)
Se requiere la contratación de un seguro de vida colectivo de crédito
Generalmente no se requiere un avalista
La comunicación se acepta en japonés o inglés

El umbral de ingresos de ¥10M es el filtro crítico. Algunos blogs de profesionales citan un "umbral de ¥5M", pero esa cifra es contradicha por la propia FAQ actual de PRESTIA. Utilice el número publicado por el emisor.

Tokyo Star Bank — el producto para no residentes permanentes más accesible

El スター住宅ローン de Tokyo Star Bank se denomina explícitamente "永住権のない外国籍の方向け" (para ciudadanos extranjeros sin residencia permanente) y es la política más explícita del mercado. Condiciones:

Edad de 20 a 69 años al solicitar, y hasta 80 años al pagar
正社員 (empleado regular a tiempo completo) de ≤40 años Y ≥1 año de antigüedad Y 税込年収 ≥¥3M, O
≥40 años Y 税込年収 ≥¥4M
Importe del préstamo ¥500,000–¥100,000,000
Plazo máximo de 35 años
Tasa variable de 1.40%–3.00% (a abril de 2026)
Descuento de −1.10% durante todo el período si se tiene una cuenta de depósito de salario en Tokyo Star Bank
Sin 保証会社 (sin tarifa de garantía)
Sin 繰上返済手数料 (sin tarifa por pago anticipado)
Posible reducción de la tasa una vez que se obtenga la RP (se requiere una nueva evaluación)

La exclusión de 契約社員, 派遣社員 y autónomos es notable; Tokyo Star busca 正社員. Si no es un 正社員, las siguientes mejores opciones para no residentes permanentes son PRESTIA o Suruga.

SBI Shinsei Bank — viable con cónyuge japonés

Según la FAQ #563 de SBI Shinsei, los extranjeros sin RP pueden solicitar únicamente si:

Su cónyuge es ciudadano japonés o titular de RP, Y
El cónyuge se une al préstamo como 連帯保証人 (avalista conjunto)
También se evalúa la capacidad de pago del cónyuge

Este es el camino correcto para familias internacionales donde uno de los cónyuges es japonés. El salario del cónyuge se añade a la consideración de la aprobación, lo que a menudo mejora sustancialmente el importe del préstamo aprobado. Nota: si se divorcia más tarde, el cónyuge permanece como 連帯保証人 a menos que refinancie; consulte nuestra guía de divorcio en Japón para las interacciones de visado y finanzas.

Suruga Bank Dream-J

El Dream-J de Suruga está diseñado para residentes extranjeros cuya capacidad de lectura en japonés sea suficiente para la documentación del producto. Suruga es un banco regional (con sede en Shizuoka) pero el producto está disponible en todo el país mediante solicitud en línea. La elegibilidad es menos rígida que la de PRESTIA, pero los tipos de interés son más altos.

Asuka 信用組合

Una 信用組合 del área de Tokio con un producto "永住権のない外国籍" publicado. De menor escala, útil para operaciones en los 23 barrios de Tokio donde los bancos más grandes denegaron. Banca de relación personal: espere visitar una sucursal y hablar con un agente de préstamos.

Otras vías que conviene conocer

Mizuho (prestatarios 永住申請中): La FAQ #5299 de Mizuho establece que el producto ネット住宅ローン no acepta prestatarios 永住申請中, pero las sucursales físicas y los "Loan Consulting Squares" pueden manejar estos casos de forma 個別. Si su solicitud de RP está pendiente y tiene un perfil de ingresos/empleador sólido, una consulta personal en una sucursal vale la pena.
SMBC (三井住友銀行) y MUFG (三菱UFJ) — generalmente requieren RP, pero existen excepciones caso por caso, según informan los profesionales, para prestatarios con cónyuge japonés, más de 5 años en Japón, o más de 3 años de antigüedad en el mismo empleador japonés. Esto no se encuentra en la página de productos del banco; pregunte en una sucursal con la documentación completa.
信用金庫 (bancos shinkin) locales — bancos regionales pequeños, a menudo más flexibles que los grandes bancos nacionales, pero requieren comunicación en japonés. Útil para operaciones fuera de Tokio.
Financiación organizada por promotores inmobiliarios — algunos grandes promotores (Mitsui, Mitsubishi Estate) tienen relaciones con prestamistas preferentes y a veces pueden conseguir que se aprueben operaciones sin RP con bancos que no aceptan públicamente a no residentes permanentes. Pregunte al equipo de ventas del promotor.

Documentos que necesitará (más que los titulares de RP)

Las solicitudes para no residentes permanentes requieren todo lo que requiere una solicitud de RP, más:

Pasaporte (pasaporte completo, no solo una copia)
在留カード con al menos 1 año restante (la mayoría de los bancos quieren 3+ años restantes para un préstamo a 35 años)
住民票 con toda la familia listada
2–3 años de 源泉徴収票 o 確定申告書 — la evaluación para no residentes permanentes quiere un historial de ingresos más largo
住民税課税証明書 de los últimos 2 años
在職証明書 con salario, puesto, fecha de contratación
Materiales del perfil del empleador si su empleador es pequeño o de propiedad extranjera (algunos bancos piden el 登記事項証明書 de la empresa)
Si aplica: 永住申請受付票 — prueba de solicitud de RP pendiente. No cambia la elegibilidad formal pero mejora la percepción del suscriptor

La realidad del pago inicial

El pago inicial del 20–30% de consenso entre profesionales es una expectativa real. Para una casa de ¥50,000,000, eso es ¥10–15M en efectivo, más otros ¥3–4M para gastos de cierre. Los bancos generalmente no aprueban hipotecas para no residentes permanentes con poca equidad.

Si aún no tiene el pago inicial, las opciones realistas son:

Espere hasta tenerlo (lo más común)
Compre una propiedad más pequeña donde sea factible el 30% de pago inicial
Espere hasta que se le conceda la RP (típicamente 10 años desde la llegada por vía estándar, o 1–3 años por vía HSP — consulte nuestra guía de rutas de RP)
Adquiera SBI Shinsei con cónyuge japonés (los ingresos combinados pueden calificar para un LTV más alto)

Escenarios comunes

Escenario 1: Extranjero soltero, visado de trabajo, ingresos de ¥7M

Por debajo del umbral de ¥10M de PRESTIA; no encaja en Tokyo Star (necesita 正社員 ≤40 con ¥3M+, pero el producto premium tipo PRESTIA no es accesible). Suruga Dream-J o una 信用組合 local son opciones realistas. Se espera un pago inicial del 25–30%.

Escenario 2: Casado con ciudadano japonés, ingresos de ¥6M

SBI Shinsei es la opción más clara: el cónyuge se une como 連帯保証人, aprobación de ingresos combinados. Pago inicial del 15–20%. Tokyo Star y Suruga también son opciones.

Escenario 3: Titular de visado HSP, ingresos de ¥15M, 2 años en Japón

PRESTIA encaja perfectamente. Tokyo Star también funciona. Considere esperar 1 año para la aprobación rápida de RP por HSP (1 año para solicitantes con 80+ puntos), lo que abre el menú completo de hipotecas para RP (Mizuho, Sumitomo, Sony Bank).

Escenario 4: Autónomo con 3 años de 確定申告

Tokyo Star excluye a los autónomos. PRESTIA acepta, pero ¥10M de ingresos es difícil para muchos autónomos. Suruga Dream-J o 信用組合 son las vías realistas. Espere un pago inicial del 30–40%.

Implicaciones fiscales

Los residentes extranjeros que presentan el impuesto sobre la renta japonés pueden reclamar la 住宅ローン控除; la elegibilidad depende del estatus de 居住者, no de la nacionalidad. Mudarse a la propiedad dentro de los 6 meses siguientes a la adquisición y continuar residiendo hasta el 31 de diciembre de cada año. Referencias:

Si se convierte en 非居住者 a mitad del préstamo (asignación en el extranjero prolongada, salida de Japón), la deducción se detiene durante el período de no residente. Una excepción limitada conserva la deducción si un 生計を一にする親族 continúa residiendo en el hogar; verifique con un 税理士 antes de confiar en ello.

Qué hacer ahora

Obtenga su informe KSC. Si su historial en la oficina tiene alguna 異動 pasada, su solicitud será mucho más difícil. Consulte nuestra guía de oficinas de crédito.
Verifique que su 在留カード tenga 3 o más años restantes. Si no, espere primero a la renovación.
Preselección en su primera opción de prestamista (事前審査). Esto no es vinculante, tarda de 3 a 7 días y le indica el importe realista del préstamo antes de comprometerse con una propiedad.
Si la preselección falla, intente con un segundo prestamista con un enfoque diferente (por ejemplo, de PRESTIA a Tokyo Star a SBI Shinsei). Cada preselección se registra, pero no se le da un peso significativo.
Una vez aprobado, programe la firma formal con ayuda de traducción. La 重要事項説明 y el 売買契約 deben entenderse en detalle.

Los formularios de preselección y el 重要事項説明書 son documentos densos en japonés; incluso los hablantes fluidos se benefician de una segunda opinión. Publique su pregunta en LO-PAL de forma gratuita: una persona local japonesa puede revisar la página de productos de su banco, explicar las cláusulas específicas para no residentes permanentes y acompañarle a la firma. Solo paga si acepta ayuda con la tarea práctica.

Obtenga la revisión de la documentación bancaria por un local

La 事前審査, el 重要事項説明書 y el contrato de préstamo en un banco japonés son documentos densos en japonés, y una casilla mal marcada puede retrasar la compra de su casa durante semanas. Publique su pregunta en LO-PAL de forma gratuita: una persona japonesa local puede leer la página de productos de su banco, explicar las cláusulas específicas para no residentes permanentes y acompañarle a la firma. Solo paga si acepta ayuda práctica con la tarea.