Hợp đồng thuê nhà tại Nhật Bản dành cho người nước ngoài (2026): Người bảo lãnh và phí

Việc ký hợp đồng thuê nhà ở Nhật Bản đối với người nước ngoài có thể giống như một bài kiểm tra mà bạn chưa từng chuẩn bị: bạn tìm được một căn hộ tốt, rồi bị từ chối trong quá trình xét duyệt, hoặc bạn ký hợp đồng—chỉ để đối mặt với những “điều khoản đặc biệt” khó hiểu và tranh chấp tiền đặt cọc khi chuyển đi.

Hướng dẫn năm 2026 này tập trung vào những điều mà nhiều bài viết tiếng Anh thường bỏ qua: làm thế nào để giảm thiểu rủi ro bị từ chối và làm thế nào để tự bảo vệ mình khi ký hợp đồng và chuyển ra khỏi nhà. Chúng tôi sẽ kết hợp các phương án không cần người bảo lãnh cá nhân (các công ty bảo lãnh, nhà cho thuê kiểu UR và hỗ trợ từ chính quyền địa phương/công cộng nếu có) với những cập nhật chính thức mới nhất về các thủ tục trực tuyến và cải cách Mạng lưới An sinh Nhà ở năm 2025.

Tại sao người nước ngoài khó thuê nhà ở Nhật Bản: Xét duyệt hồ sơ, người bảo lãnh và rào cản giao tiếp

Ở Nhật Bản, "thủ tục giấy tờ" hiếm khi là vấn đề thực sự. Phần khó khăn nhất đối với nhiều người nước ngoài là vượt qua khâu kiểm tra lý lịch — đặc biệt là khi chủ nhà lo lắng về việc chưa thanh toán tiền thuê nhà, các vấn đề liên lạc, hoặc điều gì sẽ xảy ra nếu có sự cố.

1) Việc sàng lọc dựa trên nguy cơ (không chỉ dựa trên thu nhập)

Nhiều chủ nhà và công ty quản lý bất động sản sàng lọc ứng viên dựa trên khả năng "quản lý suôn sẻ", chứ không chỉ dựa vào mức lương. Nếu bạn không thể trả lời nhanh bằng tiếng Nhật, không có phương thức liên lạc ổn định hoặc không thể cung cấp các giấy tờ tiêu chuẩn đúng hạn, bạn có thể bị đánh giá là rủi ro cao ngay cả khi thu nhập đủ sống.

Những việc cần làm: chuẩn bị trước một “bộ hồ sơ” đơn giản để xin thuê nhà: bản sao/ảnh thẻ cư trú (hoặc hộ chiếu/giấy tờ tùy thân nếu có), bằng chứng thu nhập (hoặc tiền tiết kiệm), số điện thoại liên lạc khẩn cấp và một tin nhắn ngắn giải thích về công việc/trường học của bạn và cách liên lạc hiệu quả với người khác.

2) Người bảo lãnh đóng vai trò như người gác cổng — vì vậy hãy làm rõ lộ trình ngay từ đầu.

Nhiều dịch vụ cho thuê yêu cầu (a) một người là người đồng bảo lãnh (連帯保証人), hoặc (b) một công ty bảo lãnh nợ tiền thuê nhà (家賃債務保証会社). Nếu tài sản “chỉ dành cho người bảo lãnh cá nhân”, nhiều người nước ngoài sẽ bị loại ngay lập tức.

Trước khi dành thời gian xem nhà, hãy hỏi một câu hỏi trực tiếp: “Phương thức bảo lãnh nào được áp dụng cho căn hộ này?” Nếu người môi giới không thể trả lời, hãy coi đó là dấu hiệu rủi ro và yêu cầu xác nhận bằng văn bản.

3) Rủi ro giao tiếp là có thật — hãy giảm thiểu nó bằng một kế hoạch hỗ trợ rõ ràng.

Chủ nhà thường lo lắng về các sự cố khẩn cấp (rò rỉ nước, khiếu nại về tiếng ồn) hoặc hiểu lầm về nội quy (rác thải, vật nuôi, hút thuốc). Bạn có thể giảm bớt nỗi lo đó bằng cách cho thấy bạn hiểu rõ các quy định của tòa nhà và có phương tiện liên lạc bằng tiếng Nhật đáng tin cậy khi cần thiết.

Nếu bạn chuyển đến thành phố khác, hãy lên kế hoạch cho "tuần đầu tiên sau khi chuyển đến" (đăng ký tại văn phòng quận/thành phố, tiền điện nước, quy định về rác thải). Để được hỗ trợ về các thủ tục hành chính liên quan đến việc chuyển nhà, bạn có thể tham khảo các hướng dẫn của chúng tôi: thủ tục giấy tờ đơn giản tại tòa thị chính Nhật Bản và danh sách kiểm tra việc chuyển nhà và xử lý rác thải ở Nhật Bản.

4) Các thủ tục trực tuyến dễ thực hiện hơn trước (nhưng không tự động)

Kể từ khi các sửa đổi pháp lý có hiệu lực vào ngày 18 tháng 5 năm 2022, việc giải thích các vấn đề quan trọng trực tuyến (IT重説) và chuyển phát điện tử các tài liệu quan trọng đã trở nên khả thi, và Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch (MLIT) sau đó đã ban hành các công cụ cập nhật (bao gồm cả bản cập nhật tháng 12 năm 2024) để thực hiện. Điều này có thể giúp đỡ những người nước ngoài không thể dễ dàng đến trực tiếp văn phòng – tuy nhiên, cần có sự đồng ý và các thủ tục thích hợp.

Để có cái nhìn tổng quan chính thức và các công cụ, hãy xem trang của MLIT về giải thích các vấn đề quan trọng dựa trên công nghệ thông tin và các tài liệu điện tử.

Giải thích các loại phí thuê nhà: Tiền đặt cọc, tiền lễ, phí môi giới, phí gia hạn và bảo hiểm

Chi phí trả trước ở Nhật Bản có thể gây sốc vì nhiều khoản phí một lần cộng dồn lại. Điều quan trọng là phải phân biệt (1) khoản nào được hoàn lại, (2) khoản nào có thể thương lượng và (3) khoản nào thực chất là “tiền thuê nhà dưới một cái tên khác”.

Giải thích về các khoản tiền đặt cọc chính ở Nhật Bản (敷金・礼金)

Tiền đặt cọc (敷金 / shikikin) thường là khoản tiền được giữ lại để đảm bảo thanh toán tiền thuê nhà chưa trả và một số khoản sửa chữa nhất định. Khoản tiền này thường được hoàn trả một phần sau khi người thuê nhà chuyển đi và thanh toán đầy đủ.

Tiền lễ (礼金 / reikin) theo truyền thống là khoản tiền trả cho chủ nhà và thường không được hoàn trả. Ở nhiều thị trường, khoản tiền này vẫn còn tồn tại, nhưng bạn thường có thể tìm kiếm các chỗ ở không có tiền lễ (礼金0) — đặc biệt là ở các thành phố lớn.

Xu hướng phí tại khu vực Đại Tokyo (2025): Theo báo cáo của LIFULL HOME, mức tiền đặt cọc trung bình dao động quanh mức 1,03–1,10 tháng tiền thuê nhà, trong khi tiền đặt cọc giữ chỗ trung bình khoảng 1,02–1,19 tháng tùy thuộc vào mức giá thuê, và số lượng căn hộ không có tiền đặt cọc và/hoặc không có tiền đặt cọc giữ chỗ đang tăng lên. (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu của LIFULL HOME (20/11/2025))

Phí đại lý (仲介手数料): biết giới hạn pháp lý

Nhiều người thuê nhà ở Nhật Bản phải trả phí môi giới (仲介手数料). Điểm quan trọng là có một giới hạn pháp lý tối đa về số tiền mà một công ty bất động sản có thể nhận được cho dịch vụ môi giới cho thuê, và mức tối đa này phụ thuộc vào cách chia phí giữa chủ nhà và người thuê (và liệu người thuê có đồng ý hay không).

Bản giải thích dành cho người tiêu dùng của MLIT tóm tắt rõ ràng mức trần và các ví dụ. Xem: Hướng dẫn của MLIT về phí giao dịch bất động sản (bao gồm giới hạn phí môi giới cho thuê).

Phí gia hạn (更新料): phổ biến trong các hợp đồng thuê tư nhân, thường không có trong các lựa chọn kiểu công cộng.

Trong nhiều hợp đồng thuê nhà tư nhân thông thường, bạn có thể thấy phí gia hạn (thường khoảng một tháng tiền thuê) khi gia hạn sau một khoảng thời gian nhất định (thường là 2 năm). Điều này không phổ biến trên khắp Nhật Bản, và đó là lý do chính khiến một số người thuê nhà ưu tiên các lựa chọn thay thế như nhà ở kiểu UR, nơi không tính phí gia hạn.

Luôn xác nhận: Đây là hợp đồng thuê thông thường hay hợp đồng thuê có thời hạn? Hợp đồng thuê có thời hạn thường kết thúc vào thời hạn hợp đồng trừ khi được gia hạn, điều này sẽ làm thay đổi rủi ro gia hạn hợp đồng của bạn.

Bảo hiểm (火災保険) và các khoản phụ "nhỏ"

Nhiều hợp đồng yêu cầu bảo hiểm cháy (火災保険) và có thể bao gồm các khoản mục bổ sung như phí thay khóa, hỗ trợ 24 giờ, dịch vụ “kháng khuẩn” hoặc phí chuẩn bị tài liệu. Một số khoản mục này là tùy chọn, một số được gộp chung và một số khác nhau tùy theo khu vực/công ty.

Nguyên tắc chung: nếu một vật dụng không bắt buộc theo luật, bạn có thể hỏi (một cách lịch sự) xem nó có cần thiết cho căn hộ này hay không, hoặc liệu có gói dịch vụ nào có chi phí thấp hơn không.

Một ví dụ thực tế về chi phí trả trước (để bạn có thể kiểm tra tính hợp lý của báo giá)

Đối với một căn hộ tư nhân, hóa đơn đầu tiên "trọn gói" có thể bao gồm: tiền thuê tháng đầu tiên (thường được tính theo tỷ lệ), tiền đặt cọc, tiền giữ chìa khóa, phí môi giới, phí ban đầu của công ty bảo lãnh, bảo hiểm và các khoản phí hành chính nhỏ. Tổng số tiền có thể lên đến bằng tiền thuê của vài tháng.

Để tự bảo vệ mình, hãy yêu cầu bảng kê chi tiết từng khoản mục và yêu cầu nhân viên ghi rõ từng mục là có thể hoàn tiền hay không. Nếu họ không thể trả lời, hãy tạm dừng và đặt câu hỏi trước khi ký.

Các lựa chọn không cần người bảo lãnh tại Nhật năm 2026: Công ty bảo lãnh, nhà ở xã hội và hỗ trợ công cộng

Nếu bạn không có người bảo lãnh Nhật Bản, bạn vẫn có nhiều lựa chọn vào năm 2026. Lựa chọn tốt nhất phụ thuộc vào hồ sơ của bạn (cư dân hay du khách, mức độ ổn định thu nhập, tình trạng gia đình) và các cơ chế hỗ trợ địa phương.

Thuê nhà ở Nhật Bản không cần người bảo lãnh: lựa chọn "công ty bảo lãnh".

Nhiều nhà cho thuê tư nhân chấp nhận người thuê nhà thông qua một công ty bảo lãnh nợ tiền thuê nhà (家賃債務保証会社) thay vì người bảo lãnh cá nhân. Trên thực tế, đây thường trở thành tuyến đường mặc định cho người nước ngoài nếu tòa nhà cho phép.

Hai biện pháp bảo vệ quan trọng cần biết:

• Sử dụng các mẫu hợp đồng/danh sách kiểm tra chính thức: MLIT cung cấp các mẫu tài liệu và danh sách kiểm tra đa ngôn ngữ (14 ngôn ngữ), bao gồm cả các phiên bản giả định hợp đồng kiểu công ty bảo lãnh. Bắt đầu từ đây: MLIT “Hỗ trợ người nước ngoài tìm kiếm nhà cho thuê”.
• Kiểm tra xem công ty bảo lãnh có được đăng ký với MLIT hay không: Nhật Bản có hệ thống đăng ký chính thức (tự nguyện) dành cho các công ty bảo lãnh nợ thuê nhà, và MLIT thường xuyên công bố hướng dẫn và cập nhật. Xem: Hệ thống đăng ký doanh nghiệp bảo lãnh nợ thuê nhà của MLIT.

Cũng cần lưu ý một khía cạnh bảo vệ người tiêu dùng gần đây: MLIT đã công bố các thông báo về các điều khoản hợp đồng bảo lãnh có vấn đề (ví dụ: các điều khoản cho phép công ty bảo lãnh hủy bỏ hợp đồng thuê nhà mà không cần báo trước hoặc “coi như” đã có người chuyển đi ngay cả khi hợp đồng thuê chưa kết thúc). Đó là một lý do khác để đọc kỹ hợp đồng bảo lãnh và đặt câu hỏi trước khi ký. (Nguồn: mục “thông báo” trên cùng trang đăng ký của MLIT).

Hợp đồng bảo lãnh cá nhân: Quy tắc “mức tối đa” (極度額) của Bộ luật Dân sự vẫn có hiệu lực.

Nếu người bảo lãnh là cá nhân, theo luật cải cách Dân sự Nhật Bản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 4 năm 2020, một số thỏa thuận bảo lãnh cá nhân liên tục phải quy định rõ mức bảo lãnh tối đa (極度額). Nếu hợp đồng yêu cầu người bảo lãnh là cá nhân, bạn nên xác nhận rằng điều khoản bảo lãnh ghi rõ mức trần.

Để có giải thích chi tiết về yêu cầu này từ phía tỉnh (bao gồm cả việc số tiền cụ thể được thỏa thuận), xem: Hướng dẫn của tỉnh Osaka về sửa đổi Bộ luật Dân sự (phần về người bảo lãnh). Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch cũng đã cập nhật các mẫu hợp đồng thuê nhà tiêu chuẩn để bao gồm trường “số tiền tối đa” và mẫu dành cho công ty bảo lãnh: Thông cáo báo chí của MLIT về việc sửa đổi hợp đồng thuê nhà tiêu chuẩn (ngày 30 tháng 3 năm 2018).

Thuê nhà UR: một phương án dự phòng hiệu quả khi quá trình sàng lọc khó khăn.

Nếu bạn muốn hình thức thuê nhà đơn giản nhất, không cần người bảo lãnh, thì thuê nhà theo hình thức UR là một trong những lựa chọn thiết thực nhất. Nhà ở theo hình thức UR nổi tiếng với chi phí ổn định và ít rào cản truyền thống chỉ có ở Nhật Bản.

Hướng dẫn chính thức dành cho người thuê nhà của UR giải thích rằng các căn hộ cho thuê của UR không yêu cầu tiền đặt cọc, không phí bảo lãnh, không phí môi giới, chỉ cần đặt cọc an ninh (thường là hai tháng tiền thuê nhà) và không cần người bảo lãnh hoặc công ty bảo lãnh. Xem thêm: Bài viết “College” của UR về lý do tại sao UR không thu phí môi giới (bao gồm bảng tóm tắt chi phí đầy đủ).

Căn hộ thân thiện với người nước ngoài tại Nhật Bản: nên tìm kiếm ở đâu ngoài thị trường tư nhân?

"Thân thiện với người nước ngoài" không phải lúc nào cũng có nghĩa là "trang web tiếng Anh". Trên thực tế, điều đó thường có nghĩa là nhà cung cấp nhà ở có quy trình sàng lọc tiêu chuẩn, hỗ trợ đa ngôn ngữ hoặc đối tác hỗ trợ giúp giảm bớt lo lắng cho chủ nhà.

Ngoài UR, hãy xem xét các hướng đi thực tế sau:

• Các đơn vị cung cấp nhà ở công/bán công (tùy theo khu vực): một số yêu cầu người bảo lãnh hoặc công ty bảo lãnh, nhưng quy định của họ thường được công bố và nhất quán.
• Các chương trình hỗ trợ của chính quyền địa phương: một số phường/thành phố có thể áp dụng hệ thống công ty bảo lãnh hoặc trợ cấp nếu bạn không có người bảo lãnh (điều kiện tham gia rất khác nhau).
• Các cấu trúc hỗ trợ Mạng lưới An sinh Nhà ở: “các công ty hỗ trợ nhà ở” (居住支援法人) và các chương trình liên quan có thể giúp kết nối người thuê nhà và chủ nhà, đặc biệt là đối với các nhóm dễ bị tổn thương về nhà ở.

Cải cách mạng lưới an sinh nhà ở năm 2025 (có hiệu lực từ ngày 1 tháng 10 năm 2025): những thay đổi và lợi ích mang lại trong năm 2026

Khung pháp lý về mạng lưới an sinh nhà ở sửa đổi của Nhật Bản đã có hiệu lực từ ngày 1 tháng 10 năm 2025. Các bản tóm tắt chính thức mô tả các cơ chế mở rộng để giúp đỡ những người gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nhà ở, bao gồm cả chương trình "nhà ở kèm hỗ trợ người thuê nhà" mới.

• Trang cải cách chính thức của MLIT: MLIT: Sửa đổi Đạo luật và ba trụ cột (có hiệu lực từ ngày 1 tháng 10 năm 2025).
• PR Chính phủ trực tuyến: “Nhà hỗ trợ nhà ở” là gì?

Đối với nhiều người nước ngoài, điều quan trọng cần ghi nhớ là tính thực tiễn: hiện có nhiều kênh chính thức hơn trước để kết nối các tổ chức hỗ trợ, chủ nhà và các cơ chế bảo lãnh – đặc biệt nếu bạn thuộc diện “dễ bị tổn thương về nhà ở” theo tiêu chí địa phương.

Hệ thống thông tin “Nhà hỗ trợ nhà ở” (居住サポート住宅情報提供システム)

Vào cuối năm 2025, Nhật Bản đã mở một hệ thống web công cộng, nơi bạn có thể tìm kiếm/xem các nhà ở hỗ trợ được chứng nhận và nơi các nhà cung cấp có thể thực hiện các thủ tục chứng nhận. Thông báo (kèm thông tin liên hệ) đã được Bộ Y tế, Lao động và Phúc lợi Nhật Bản (MHLW) công bố.

Xem: Thông cáo báo chí của MHLW (ngày 30 tháng 9 năm 2025) về việc ra mắt hệ thống thông tin Nhà Hỗ trợ Nhà ở. Thông cáo báo chí cũng chỉ ra chính hệ thống (được vận hành trên miền MLIT):居住サポート住宅情報提供システム.

Ví dụ tại Tokyo: chương trình hỗ trợ bảo lãnh trả nợ thuê nhà bao gồm rõ ràng "các hộ gia đình người nước ngoài".

Các chương trình hỗ trợ địa phương khác nhau tùy theo khu vực, vì vậy bạn nên kiểm tra thành phố/quận của mình. Tại Tokyo, Hội đồng Hỗ trợ Nhà ở Tokyo giới thiệu một chương trình bảo lãnh nợ tiền thuê nhà (thông qua Quỹ Nhà ở cho Người cao tuổi) liệt kê nhiều loại hộ gia đình đủ điều kiện, bao gồm cả hộ gia đình người nước ngoài, và cung cấp các ví dụ về giới hạn bảo lãnh được thể hiện bằng số tháng tiền thuê nhà.

Nguồn: Hội đồng Hỗ trợ Nhà ở Tokyo: Tổng quan về chương trình bảo lãnh nợ tiền thuê nhà (lưu ý: luôn xác nhận thông tin chi tiết mới nhất với cơ quan thực thi).

Ví dụ cấp huyện: Hệ thống giới thiệu công ty bảo lãnh tại phường Setagaya.

Một số đô thị cũng hỗ trợ những người gặp khó khăn trong việc tìm người bảo lãnh. Ví dụ, phường Setagaya đăng tải trang “hệ thống giới thiệu công ty bảo lãnh” với thông tin liên hệ và hướng dẫn quy trình (điều kiện có giới hạn và có thể không bao gồm tất cả người nước ngoài, nhưng nó cho thấy loại cơ sở hạ tầng địa phương hiện có).

Xem:Phường Setagaya: Hệ thống giới thiệu công ty bảo lãnh.

Ví dụ Kanagawa: tư vấn nhà ở đa ngôn ngữ (すまセン)

Nếu bạn ở Kanagawa, Trung tâm hỗ trợ nhà ở cho người nước ngoài Kanagawa (すまセン) cung cấp tư vấn đa ngôn ngữ và hướng dẫn thực hành giải thích về việc đặt cọc và phục hồi, bao gồm cả “敷金と現状回復”.

Thông tin liên hệ được đăng tải trên trang web chính thức: điện thoại 045-228-1752, email sumai.sc@sumasen.com. Xem thêm: Trung tâm hỗ trợ nhà ở cho người nước ngoài Kanagawa (すまセン).

Chi phí và tranh chấp khi trả nhà: Quy định về hoàn trả mặt bằng, phí vệ sinh và cách tìm kiếm trợ giúp

Nhiều người nước ngoài chỉ biết đến "văn hóa trả phòng" của Nhật Bản sau khi nhận được hóa đơn bất ngờ. Cách bảo vệ tốt nhất là nắm rõ các quy định cơ bản chính thức và ghi lại tình trạng căn hộ của bạn từ lúc nhận phòng.

Hãy nắm rõ mức phí cơ bản chính thức: hao mòn thông thường không nằm trong phạm vi tính phí của bạn.

Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch (MLIT) ban hành hướng dẫn quốc gia về việc khôi phục hiện trạng ban đầu (原状回復), bao gồm các ví dụ, danh sách kiểm tra và mẫu xác nhận tình trạng khi nhận/trả nhà. Hướng dẫn này được thiết kế đặc biệt để ngăn ngừa tranh chấp và làm rõ phạm vi trách nhiệm thông thường.

Bắt đầu từ đây: Trang tải xuống “Hướng dẫn khôi phục về tình trạng ban đầu” của MLIT.

Các điều khoản về vệ sinh và “điều khoản đặc biệt” (特約): điểm nóng tranh chấp

Nhiều tranh chấp phát sinh từ các điều khoản đặc biệt chuyển chi phí sang cho người thuê nhà (phí vệ sinh chuyên nghiệp, vệ sinh máy lạnh, thay chiếu tatami, v.v.). Nguyên tắc quan trọng: nếu một điều khoản nào đó bất thường hoặc tốn kém, nó phải được nêu rõ và giải thích trước khi bạn ký.

Tại Tokyo, các tài liệu chính thức về phòng ngừa tranh chấp nhấn mạnh việc hiểu rõ các điều khoản khôi phục và các điều khoản đặc biệt khi ký hợp đồng. Để có tài liệu bằng tiếng Anh mà bạn có thể đưa trực tiếp cho chủ nhà/người đại diện, hãy sử dụng “Hướng dẫn phòng ngừa tranh chấp giữa người thuê và chủ nhà” bằng nhiều ngôn ngữ của Tokyo.

Xem thêm: Chính quyền thành phố Tokyo: “Hướng dẫn phòng ngừa tranh chấp giữa người thuê nhà và chủ nhà” (PDF tiếng Anh + danh sách liên hệ).

Các bản cập nhật Bộ luật Dân sự cũng tăng cường sự rõ ràng về tiền gửi và việc khôi phục.

Những cải cách trong Bộ luật Dân sự Nhật Bản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 4 năm 2020 cũng đã làm rõ các quy định cốt lõi về thuê nhà (bao gồm cơ chế hoàn trả tiền đặt cọc và việc người thuê nhà thường không có nghĩa vụ sửa chữa những hư hỏng do hao mòn thông thường). Tokyo tóm tắt những điểm quan trọng đối với người thuê nhà và dẫn chiếu đến các điều khoản liên quan trong Bộ luật Dân sự (ví dụ: về việc hoàn trả tiền đặt cọc và hao mòn thông thường).

Xem: Trang chính sách nhà ở Tokyo về những thay đổi trong Bộ luật Dân sự ảnh hưởng đến hợp đồng thuê nhà.

Nơi tìm kiếm sự trợ giúp nếu bạn gặp khó khăn (Tokyo, Kanagawa, toàn quốc)

Nếu bạn cho rằng các khoản phí là không hợp lý, đừng chờ đến khi quá hạn mới hành động. Hãy thu thập các tài liệu (hợp đồng, giải thích các vấn đề quan trọng, ảnh lúc nhận nhà, ước tính chi phí lúc trả nhà) và liên hệ với kênh tư vấn chính thức.

• Tokyo: Trang hướng dẫn của TMG liệt kê các điểm phân phối và thông tin liên hệ, bao gồm số điện thoại của Bộ phận Bất động sản 03-5320-5071 (tiếng Nhật) và các địa điểm tư vấn bổ sung. Nguồn: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp giữa người thuê và chủ nhà của TMG.
• Kanagawa: hỗ trợ đa ngôn ngữ qua すまセン (điện thoại 045-228-1752).
• Tư vấn người tiêu dùng toàn quốc: Cơ quan Bảo vệ Người tiêu dùng Nhật Bản vận hành đường dây nóng “Người tiêu dùng” 188 để kết nối bạn với trung tâm bảo vệ người tiêu dùng địa phương. Nguồn: Cơ quan Bảo vệ Người tiêu dùng: Đường dây nóng Người tiêu dùng 188.

Danh sách kiểm tra khi dọn ra (làm việc này ngay cả khi bạn "chắc chắn mọi thứ đều ổn")

• Hãy chụp ảnh/quay video có ghi ngày tháng của mọi phòng, đặc biệt là sàn nhà, tường, nhà bếp, phòng tắm, ban công và các thiết bị bên trong căn hộ.
• Hãy sử dụng danh sách kiểm tra tình trạng bằng văn bản khi nhận và trả nhà; MLIT cung cấp các ví dụ và phiên bản đa ngôn ngữ trên trang hỗ trợ người nước ngoài của họ.
• Yêu cầu báo cáo quyết toán (精算明細) theo từng mục, không chỉ là tổng số tiền.
• Nếu bạn không đồng ý, hãy phản hồi bằng văn bản và nêu rõ điều khoản nào và bằng chứng thiệt hại nào hỗ trợ cho mỗi cáo buộc.

Danh sách kiểm tra hợp đồng thuê nhà (2026): Những điều cần lưu ý trước khi ký

Đây là danh sách kiểm tra thực tế mà chúng tôi sử dụng nội bộ để giữ cho các hợp đồng "nhàm chán" - bởi vì các hợp đồng nhàm chán thường là các hợp đồng an toàn. Hãy sử dụng nó trước khi bạn thanh toán bất kỳ khoản tiền nào không hoàn lại.

A) Quy trình sàng lọc + người bảo lãnh (giảm rủi ro bị từ chối)

1. Xác nhận phương thức bảo lãnh: người bảo lãnh cá nhân hoặc công ty bảo lãnh (và công ty nào), hoặc nhà ở không cần người bảo lãnh.
2. Hãy hỏi xem cần những giấy tờ gì để được xét duyệt (chứng minh thu nhập, thư của chủ lao động, bản sao thẻ cư trú, thông tin liên lạc khẩn cấp).
3. Xác nhận trình tự thời gian: nộp đơn → sàng lọc → giải thích các vấn đề quan trọng → ký hợp đồng → bàn giao chìa khóa.
4. Hãy hỏi về hỗ trợ ngôn ngữ: họ có thể giải thích các điều khoản quan trọng một cách chậm rãi không, và bạn có thể mang tài liệu về nhà để xem xét không?

B) Phí + số tiền bạn được hoàn lại (tránh các "hóa đơn bí ẩn")

1. Yêu cầu bảng phân tích chi phí ban đầu bằng văn bản, nêu rõ từng hạng mục và thuế.
2. Ghi rõ từng mục: có thể hoàn lại (tiền đặt cọc) so với không hoàn lại (tiền giữ chỗ, nhiều loại phí hành chính) so với có điều kiện.
3. Xác nhận tính hợp pháp của phí môi giới và liệu "sự đồng ý" của bạn có đang được sử dụng để tính phí tối đa cho phía người thuê nhà hay không (xem hướng dẫn về phí của MLIT).
4. Phí của công ty bảo lãnh: xác nhận phí ban đầu, phí hàng tháng (nếu có) và phí gia hạn/hàng năm.
5. Phí gia hạn: xác nhận số tiền và thời điểm (thường là gia hạn sau 2 năm đối với hợp đồng thuê thông thường).

C) Các điều khoản hợp đồng quan trọng nhất khi trả phòng

1. Các điều khoản về Khôi phục (原状回復): so sánh chúng với hướng dẫn cơ bản về khôi phục chính thức của MLIT.
2. Điều khoản đặc biệt về vệ sinh (特約): xác nhận những gì là cố định so với những gì phụ thuộc vào điều kiện, và phải được ghi lại bằng văn bản.
3. Định nghĩa về hư hỏng: những gì được coi là "do người thuê nhà gây ra" so với hao mòn/lão hóa thông thường?
4. Quy trình thanh toán tiền đặt cọc: Khi nào bạn sẽ nhận được sao kê và tiền hoàn trả (hoặc hóa đơn)?

D) Các điều khoản quan trọng (để bạn không bị mắc kẹt)

1. Loại hợp đồng thuê: thông thường (普通借家) và cố định (定期借家) và những gì xảy ra khi hết thời hạn.
2. Chấm dứt sớm: thời gian thông báo (解約予告) và bất kỳ khoản phạt hoặc phí hủy bỏ ngắn hạn nào.
3. Nội quy: thú cưng, hút thuốc, nhạc cụ, khách khứa, rác thải, xe đạp, giờ gây tiếng ồn.
4. Thông tin liên hệ sửa chữa: ai là người cần liên hệ khi có sự cố về nước/ga/điện và trách nhiệm của người thuê nhà là gì.

E) Các lựa chọn hợp đồng trực tuyến / điện tử (Kiểm chứng thực tế năm 2026)

1. Hãy hỏi xem có sẵn giấy phép IT 重説 hay không và liệu các tài liệu có thể được gửi điện tử hay không (theo quy định hiện hành, điều này là có thể, với sự đồng ý thích hợp).
2. Hãy xác nhận cách bạn sẽ lưu trữ tài liệu và cách bạn sẽ chứng minh những gì đã được giao (tải xuống biên lai, email, PDF).
3. Đừng bao giờ bỏ qua thời gian ôn tập chỉ vì nó được thực hiện trực tuyến — tốc độ trực tuyến làm tăng nguy cơ hiểu nhầm.

Nếu bạn chỉ làm một việc duy nhất: hãy tạm dừng trước khi ký và yêu cầu làm rõ về phương thức bảo lãnh, chi phí ban đầu, các điều khoản về khôi phục/vệ sinh và thông báo chấm dứt hợp đồng.

Câu hỏi thường gặp về thuê nhà tại Nhật Bản

Đây là những câu hỏi chúng tôi thường nhận được nhất từ người nước ngoài đang thuê nhà (hoặc sắp thuê nhà) ở Nhật Bản.

Tôi có thể thuê nhà ở Nhật Bản mà không cần người bảo lãnh là người Nhật không?

Có. Các phương án phổ biến bao gồm sử dụng công ty bảo lãnh nợ tiền thuê nhà (nếu căn hộ cho phép) hoặc lựa chọn các phương án nhà ở được thiết kế không cần người bảo lãnh (như UR). Ở một số khu vực, hỗ trợ từ chính quyền địa phương hoặc các chương trình an sinh xã hội cũng có thể hữu ích, tùy thuộc vào điều kiện đủ điều kiện.

Tiền đặt cọc chìa khóa là gì, và tôi có được hoàn trả lại không?

Tiền đặt cọc (礼金) thường là khoản thanh toán không hoàn lại cho chủ nhà khi ký hợp đồng. Nếu bạn muốn tránh khoản này, hãy lọc các tin đăng “礼金0” và so sánh tổng chi phí chuyển vào nhà giữa các bất động sản.

Tôi có thể ký hợp đồng thuê nhà hoàn toàn trực tuyến được không?

Việc giải thích các vấn đề quan trọng trực tuyến và chuyển phát tài liệu điện tử là khả thi theo khuôn khổ hiện hành của Nhật Bản (với sự đồng ý và tuân thủ). Tuy nhiên, tính khả thi phụ thuộc vào người môi giới/chủ nhà và quy trình giao dịch cụ thể. Xem trang chính thức của MLIT về giải thích các vấn đề quan trọng trong giao dịch và tài liệu điện tử.

Tôi có thể bảo vệ tiền đặt cọc của mình như thế nào khi trả nhà?

Ghi chép tình trạng căn hộ khi nhận nhà (ảnh + danh sách kiểm tra), hiểu rõ ý nghĩa của "hao mòn thông thường" theo hướng dẫn chính thức và nhận bảng kê chi tiết các khoản thanh toán. Hướng dẫn và danh sách kiểm tra phục hồi của MLIT là tài liệu tham khảo cơ bản tốt nhất.

Tôi có thể tìm sự trợ giúp ở đâu nếu tôi cho rằng các cáo buộc là không công bằng?

Bạn có thể liên hệ với trung tâm bảo vệ người tiêu dùng địa phương qua đường dây nóng toàn quốc 188, và tại Tokyo, bạn cũng có thể sử dụng các tài liệu hướng dẫn giải quyết tranh chấp giữa người thuê và chủ nhà cũng như các kênh tư vấn của TMG. Nếu bạn ở Kanagawa, すまセン cung cấp dịch vụ tư vấn nhà ở đa ngôn ngữ.

Các bài viết liên quan

• Thủ tục giấy tờ hành chính đơn giản tại Nhật Bản (hướng dẫn miễn phí)
• Quy tắc phân loại rác thải ở Nhật Bản bằng tiếng Anh: danh sách kiểm tra khi chuyển nhà
• Ứng dụng phân loại rác thải tại Nhật Bản: Quy định về rác thải bằng tiếng Anh theo từng thành phố

Bạn cần hỗ trợ thêm? Hãy đặt câu hỏi trên LO-PAL

Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về chủ đề này hoặc cần thông tin cụ thể về địa phương, hãy hỏi người Nhật bản địa trên LO-PAL.

Hãy đăng câu hỏi hoặc yêu cầu của bạn trên ứng dụng, và những người trợ giúp địa phương người Nhật sẽ hỗ trợ bạn—đặc biệt là đối với những bước gây khó khăn nhất trong hợp đồng thuê nhà ở Nhật Bản dành cho người nước ngoài:

• Hãy gọi điện cho cơ quan chức năng để xác nhận công ty bảo lãnh nào được yêu cầu trước khi nộp đơn.
• Dịch và giải thích các mệnh đề chính như原状回復,特約, và解約予告
• Kiểm tra lại tính hợp lý của bảng phân tích chi phí ban đầu (những khoản nào được hoàn lại và những khoản nào không).
• Giúp bạn viết một tin nhắn ngắn gọn, lịch sự bằng tiếng Nhật, giảm thiểu “rủi ro giao tiếp” trong quá trình sàng lọc.

LO-PAL hỗ trợ nhiều ngôn ngữ (bao gồm tiếng Anh, tiếng Trung, tiếng Việt, tiếng Bồ Đào Nha, tiếng Hàn, tiếng Nepal, tiếng Tagalog, tiếng Indonesia và tiếng Tây Ban Nha), vì vậy bạn có thể đặt câu hỏi bằng ngôn ngữ mà bạn tự tin nhất và vẫn nhận được hỗ trợ địa phương thiết thực.