Thuê nhà ở Nhật? 5 lý do người nước ngoài bị từ chối

Thông tin cập nhật đến tháng 4 năm 2026 dựa trên các khảo sát của Bộ Tư pháp và dữ liệu ngành bất động sản.

Nếu bạn đã từng tìm kiếm căn hộ ở Nhật Bản với tư cách là người nước ngoài, bạn sẽ nhận ra một khuôn mẫu: bạn tìm thấy một danh sách, liên hệ với đại lý, và đâu đó giữa những câu hỏi "Tình trạng thị thực của bạn là gì?" và "Bạn có người bảo lãnh Nhật Bản không?" cuộc trò chuyện thường đột ngột kết thúc. Điều này không phải lúc nào cũng do định kiến — phần lớn là do cơ chế. Hiểu tại sao bạn bị từ chối là bước đầu tiên để không bị từ chối nữa.

5 lý do bị từ chối

1. Không có người bảo lãnh Nhật Bản (連帯保証人 — rentai hoshōnin)

Chủ nhà truyền thống yêu cầu một công dân Nhật Bản cùng ký hợp đồng thuê nhà — người sẽ chịu trách nhiệm pháp lý nếu bạn ngừng trả tiền thuê nhà. Nếu bạn mới đến và không quen ai sẵn lòng làm điều này, bạn sẽ gặp khó khăn. Đây là trở ngại lớn nhất — một cuộc khảo sát của Bộ Tư pháp cho thấy khoảng 40% người nước ngoài bị từ chối do không có người bảo lãnh.

2. Loại thị thực hoặc thời hạn còn lại

Hợp đồng thuê nhà ở Nhật Bản thường kéo dài 2 năm. Nếu thị thực của bạn hết hạn trong 6 tháng và chưa được gia hạn, chủ nhà sẽ nhận thấy rủi ro. Thị thực du học và thị thực "hoạt động được chỉ định" được coi là ít ổn định hơn so với thị thực lao động hoặc thường trú.

3. Mối lo ngại về giao tiếp

Chủ nhà lo lắng về những hiểu lầm xoay quanh các quy tắc đổ rác, khiếu nại tiếng ồn và quy trình khẩn cấp. Điều này thường được diễn giải là "các vấn đề về ngôn ngữ" nhưng thực tế có nghĩa là họ không chắc liệu các vấn đề có thể được giải quyết mà không có người nói tiếng Nhật tham gia hay không.

4. Thu nhập hoặc công việc không ổn định

Những người làm việc tự do, làm việc bán thời gian và những người mới bắt đầu công việc mới phải đối mặt với sự kiểm tra kỹ lưỡng hơn. Hầu hết các chủ nhà muốn thấy thu nhập hàng tháng ít nhất gấp 3 lần tiền thuê nhà và một hợp đồng lao động ổn định.

5. Chủ nhà đơn giản là từ chối

Một số chủ sở hữu bất động sản từ chối tất cả các ứng viên nước ngoài bất kể trình độ. Điều này về mặt kỹ thuật không phải là bất hợp pháp ở Nhật Bản — không có luật chống phân biệt đối xử có thể thực thi trong lĩnh vực nhà ở — mặc dù chính phủ đã thúc đẩy các hướng dẫn để giảm thiểu tình trạng này. Đại lý của bạn có thể nói với bạn "chủ nhà đã từ chối" mà không giải thích thêm.

Giải thích các chi phí trả trước

Trước khi giải quyết vấn đề bị từ chối, hãy hiểu bạn đang dự trù ngân sách cho khoản gì. Chi phí ban đầu để thuê căn hộ ở Nhật Bản nổi tiếng là cao so với hầu hết các quốc gia.

Phí	Số tiền thông thường	Có được hoàn lại không?
Tiền đặt cọc (敷金 — shikikin)	1–2 tháng tiền thuê	Một phần (trừ chi phí dọn dẹp)
Tiền lễ (礼金 — reikin)	0–2 tháng tiền thuê	Không
Phí đại lý (仲介手数料)	1 tháng tiền thuê + thuế	Không
Phí công ty bảo lãnh	0.5–1 tháng tiền thuê	Không
Bảo hiểm cháy nổ	¥15.000–¥25.000 / 2 năm	Không
Phí đổi khóa	¥10.000–¥25.000	Không

Đối với một căn hộ ¥80.000/tháng, bạn có thể dự kiến phải trả ¥320.000–¥480.000 (khoảng 4–6 tháng tiền thuê) khi ký hợp đồng. Nhiều bất động sản thân thiện với người nước ngoài hiện nay cung cấp chính sách không có tiền lễ để giảm bớt rào cản này.

Vấn đề người bảo lãnh — và cách khắc phục

Giải pháp cho hầu hết người nước ngoài là một công ty bảo lãnh (保証会社 — hoshō gaisha). Các công ty này đóng vai trò là người đồng ký hợp đồng của bạn với một khoản phí — thường là 0.5–1 tháng tiền thuê nhà trả trước, cộng với phí gia hạn hàng năm khoảng ¥10.000–¥20.000.

Cách thức hoạt động:

1. Đại lý bất động sản của bạn gửi đơn đăng ký của bạn đến công ty bảo lãnh
2. Công ty bảo lãnh tiến hành sàng lọc (thu nhập, tình trạng thị thực, việc làm)
3. Nếu được chấp thuận, họ sẽ bảo lãnh hợp đồng thuê nhà của bạn với chủ nhà
4. Nếu bạn không trả tiền thuê nhà, công ty bảo lãnh sẽ trả cho chủ nhà và sau đó thu hồi từ bạn

Các công ty bảo lãnh lớn thường chấp nhận người nước ngoài bao gồm GTN (Global Trust Networks), JID, và Casa. Đại lý của bạn thường sẽ đề xuất một công ty — bạn không cần phải tự tìm kiếm.

Một cư dân nước ngoài chia sẻ trên một diễn đàn của người nước ngoài: "Tôi bị 3 căn hộ từ chối trước khi đại lý của tôi chuyển sang một công ty bảo lãnh chuyên về người nước ngoài. Sau đó, tôi được chấp thuận trong vòng một tuần. Khoản phí thêm ¥40.000 là hoàn toàn xứng đáng." Kinh nghiệm cá nhân có thể khác nhau.

Các đại lý và nền tảng thân thiện với người nước ngoài

Yếu tố tạo nên sự khác biệt lớn nhất là sử dụng một đại lý chuyên về khách hàng nước ngoài. Các đại lý này biết chủ nhà nào chấp nhận người nước ngoài, công ty bảo lãnh nào nên sử dụng, và cách trình bày đơn đăng ký của bạn để tối đa hóa khả năng được chấp thuận.

• E-Housing — Tập trung tại Tokyo, tất cả danh sách được xác minh là thân thiện với người nước ngoài, cập nhật hàng ngày
• GaijinPot Apartments — Tokyo, Osaka, Kyoto, Nagoya. Nhân viên song ngữ, tìm kiếm bằng tiếng Anh
• wagaya Japan — Hỗ trợ đa ngôn ngữ (tiếng Anh, tiếng Trung, tiếng Hàn, tiếng Việt, và nhiều hơn nữa)
• PLAZA HOMES — Bất động sản cao cấp ở Tokyo, dịch vụ hoàn toàn bằng tiếng Anh
• UR Housing (都市再生機構) — Căn hộ do chính phủ quản lý với không tiền lễ, không người bảo lãnh, không phí đại lý. Số lượng có hạn nhưng rất tốt cho người nước ngoài đủ điều kiện (áp dụng yêu cầu về thu nhập)

Nếu việc tìm căn hộ dường như không thể — đại lý không trả lời cuộc gọi của bạn, danh sách biến mất trước khi bạn có thể đến xem, hết lần này đến lần khác bị từ chối — sự thất vọng đó là phổ biến, và đó chính xác là kiểu tình huống mà một kết nối địa phương sẽ giúp ích. Trên LO-PAL, bạn có thể hỏi người Nhật địa phương để được tư vấn về khu vực của bạn — khu phố nào thân thiện với người nước ngoài, đại lý nào nên tránh, điều gì đã sai với đơn đăng ký của bạn. Đăng bài là miễn phí.

Nên nói gì khi đi xem nhà

Nếu bạn có buổi xem nhà (内見 — naiken), đây là cơ hội để bạn tạo ấn tượng tốt. Một số cụm từ hữu ích:

この部屋を見せていただけますか (Kono heya o misete itadakemasu ka) — Cho tôi xem phòng này được không?

ゴミ出しのルールを教えてください (Gomi-dashi no rūru o oshiete kudasai) — Bạn có thể cho tôi biết quy tắc đổ rác được không?

保証会社を使うことはできますか (Hoshō gaisha o tsukau koto wa dekimasu ka) — Tôi có thể sử dụng công ty bảo lãnh được không?

Hỏi về các quy tắc đổ rác cho thấy bạn hiểu và tôn trọng các quy định của tòa nhà — đây là một cách hiệu quả đáng ngạc nhiên để giải quyết mối "lo ngại về giao tiếp" mà chủ nhà thường có đối với người thuê nhà nước ngoài.

Các bài viết liên quan

• Năm đầu tiên ở Nhật? 7 điều mọi người nước ngoài đều thiết lập quá muộn — Trình tự hành chính đầy đủ trong năm đầu tiên
• Danh sách kiểm tra chuyển nhà ở Nhật Bản — Khi bạn đã tìm thấy một nơi ở, đây là lịch trình chuyển nhà 20 bước
• Ứng dụng phân loại rác ở Nhật Bản — Các quy tắc đổ rác mà tòa nhà mới của bạn sẽ mong đợi bạn tuân theo

Hỏi người địa phương — Hoàn toàn miễn phí

Tìm kiếm căn hộ ở Nhật Bản đã đủ khó khăn bằng tiếng Nhật — làm điều đó với tư cách là người nước ngoài càng thêm những lớp phức tạp và bực bội. Trên LO-PAL, bạn có thể đăng câu hỏi về nhà ở của mình miễn phí và nhận lời khuyên từ người Nhật địa phương am hiểu khu vực của bạn. Cần ai đó đi cùng bạn đến buổi xem nhà, giúp đàm phán với chủ nhà, hay xem xét hợp đồng thuê nhà bằng tiếng Nhật? Yêu cầu một nhiệm vụ — bạn chỉ thanh toán khi công việc hoàn thành.