Vay mua nhà ở Nhật Bản (2026) dành cho người nước ngoài: Ngân hàng, lãi suất và quy định về thường trú của Flat 35

Thông tin cập nhật đến tháng 5 năm 2026 dựa trên các văn bản điều kiện công khai và Câu hỏi thường gặp của từng ngân hàng, điều kiện sử dụng Flat 35, JHF FAQ #308 của Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản (JHF), và quyết định lãi suất chính sách của Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (ngày 19 tháng 12 năm 2025).

Mua nhà ở Nhật Bản với tư cách người nước ngoài là điều hoàn toàn khả thi — khung pháp lý không cấm người nước ngoài sở hữu bất động sản. Phần khó khăn là tài chính: các ngân hàng Nhật Bản cho vay thế chấp ít linh hoạt hơn nhiều so với các tổ chức cho vay ở Hoa Kỳ hoặc Châu Âu, và các quy định thường nằm rải rác trên các trang sản phẩm riêng lẻ của từng ngân hàng. Hướng dẫn này sẽ tổng hợp chúng.

Thay đổi lớn: Flat 35 không còn là lựa chọn cho người không có PR

Đây là cập nhật quan trọng nhất trong bức tranh thế chấp dành cho cư dân nước ngoài năm 2026. Nhiều bài đăng blog cũ và thậm chí một số trang của các chuyên gia vẫn tuyên bố "Flat 35 là con đường dễ dàng nhất cho người nước ngoài không có PR." Điều đó không còn chính xác.

JHF FAQ #308 — quy tắc chính thức từ Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản, đơn vị hỗ trợ Flat 35 — yêu cầu người nộp đơn phải là:

• Công dân Nhật Bản, hoặc
• 永住者 (thường trú nhân), hoặc
• 特別永住者 (thường trú nhân đặc biệt)

Người nộp đơn nước ngoài phải nộp 在留カード hoặc 特別永住者証明書 kèm theo 住民票. Cơ sở pháp lý được trích dẫn là 出入国管理及び難民認定法 §22(2) / §22-2(4). Và điều quan trọng: nếu sau đó phát hiện không có tư cách PR, toàn bộ khoản vay phải được trả một lần (一括返済). Đây là một điều khoản nghiêm trọng — nếu bạn nộp đơn khi PR đang chờ xử lý và được cấp Flat 35 do nhầm lẫn, ngân hàng có thể yêu cầu trả toàn bộ khoản vay.

Quy tắc tương tự cũng áp dụng cho SBI Aruhi (tổ chức khởi tạo Flat 35 lớn nhất), theo FAQ #1013 của họ.

Chính sách từng ngân hàng (2026)

Các tổ chức cho vay dưới đây có chính sách công khai về điều kiện đủ tư cách dành cho cư dân nước ngoài. Hãy xác minh trên trang trực tuyến trước khi nộp đơn — những chính sách này có thể thay đổi mà không có thông báo rộng rãi trong ngành.

Tổ chức cho vay	Có yêu cầu PR không?	Ghi chú	Nguồn
SMBC Trust Bank PRESTIA	Không	在留資格 trung/dài hạn được chấp nhận; thu nhập ≥¥10 triệu; chấp nhận giao tiếp bằng tiếng Anh	FAQ #144
Tokyo Star Bank (スター住宅ローン)	Không	正社員 ≤40 tuổi / thu nhập ≥¥3 triệu, HOẶC ≥40 tuổi / thu nhập ≥¥4 triệu; lãi suất 1.40–3.00%	Trang sản phẩm
SBI Shinsei Bank	Không, nếu có vợ/chồng người Nhật cùng ký với tư cách người bảo lãnh	Vợ/chồng phải là người Nhật hoặc người có PR + tham gia với tư cách 連帯保証人	FAQ #563
Suruga Bank Dream-J	Không	Điều kiện đủ tư cách xoay quanh khả năng hiểu các tài liệu tiếng Nhật	Dream-J
Asuka Shinkumi	Không	Ngân hàng tín dụng (shinkumi) khu vực Tokyo; sản phẩm chuyên biệt dành cho 永住権のない外国籍	Sản phẩm Asuka
Sony Bank	Có	Danh tiếng về "trải nghiệm người dùng thân thiện với người nước ngoài" đề cập đến hỗ trợ tiếng Anh và đa tiền tệ, không phải miễn trừ PR	Sony Bank
Mizuho	Có	Khoản vay nhà ở tiêu chuẩn: chỉ dành cho người Nhật hoặc người có PR	Mizuho FAQ
MUFG	Thường là có	Các trường hợp ngoại lệ được chuyên gia ghi nhận (vợ/chồng người Nhật, trên 5 năm ở Nhật, trên 3 năm làm việc tại cùng một nhà tuyển dụng) — xác minh tại chi nhánh	Được chuyên gia ghi nhận, không có trên trang sản phẩm MUFG
SMBC (三井住友銀行)	Thường là có	Sản phẩm tiêu chuẩn nhắm đến người có PR; xem xét từng trường hợp cụ thể cho người không có PR nhưng có hồ sơ mạnh	Được chuyên gia ghi nhận
Flat 35 (JHF)	Có	Chỉ dành cho người Nhật, 永住者, hoặc 特別永住者	JHF FAQ #308

Môi trường lãi suất năm 2026

Trong phần lớn ba thập kỷ qua, lãi suất thế chấp nhà ở Nhật Bản cực kỳ thấp — lãi suất thả nổi khoảng 0,4%–0,6%, lãi suất cố định khoảng 1%. Thời đại đó đã qua. Ngân hàng Trung ương Nhật Bản đã tăng lãi suất chính sách ba lần trong giai đoạn 2024–2025, kết thúc ở mức 0,75% vào ngày 19 tháng 12 năm 2025 — mức cao nhất trong 30 năm (theo tài liệu quyết định chính sách của BOJ).

Điều này có ý nghĩa gì đối với người mua vào năm 2026:

• Lãi suất thả nổi tại các ngân hàng lớn đã tăng từ khoảng 0,4% (2024) lên khoảng 1,0% (đầu năm 2026)
• Lãi suất cố định 10 năm hiện ở mức khoảng 1,5–2,0%
• Lãi suất cố định 35 năm của Flat 35 là khoảng 2,0–2,5% tùy thuộc vào khoản đặt cọc
• Dự báo đồng thuận (ví dụ: ESPフォーキャスト) dự kiến lãi suất chính sách khoảng 1,0% vào cuối năm 2026

Lời khuyên "luôn chọn lãi suất thả nổi" đã tồn tại trong 30 năm qua không còn hoàn toàn chính xác nữa. Đặc biệt đối với các khoản thế chấp 35 năm, cách tính toán đã chuyển sang các sản phẩm lãi suất cố định hoặc kết hợp. Bài phân tích về triển vọng lãi suất năm 2026 của SBI Shinsei Bank đề cập chi tiết về vấn đề này.

Kỳ vọng về khoản đặt cọc

Không ngân hàng nào công bố quy tắc "khoản đặt cọc tối thiểu cho người không có PR" trên trang sản phẩm của họ. Con số 20–30% xuất hiện ở nhiều nguồn từ các chuyên gia là sự đồng thuận, không phải chính sách. Dưới đây là tóm tắt theo từng nhóm đối tượng:

Đối tượng người mua	Mức đặt cọc theo đồng thuận của chuyên gia
Công dân Nhật Bản + việc làm ổn định	0–10%
Người có PR + việc làm ổn định	0–10%
Người không có PR + vợ/chồng là người Nhật + thâm niên công tác ≥3 năm	10–20%
Người không có PR + ở Nhật ≥5 năm + nhà tuyển dụng ổn định	20–30%
Người không có PR + tự kinh doanh	30–50%
Người không có PR + mới đến	Thường bị từ chối bất kể khoản đặt cọc

Ngoài khoản đặt cọc, bạn còn cần tiền mặt cho: thuế đăng ký (登録免許税), thuế tem (印紙税), 不動産取得税, phí môi giới, và phí 司法書士 — thường là thêm 5–8% giá trị bất động sản.

Tài liệu cần thiết khi nộp đơn

• 在留カード (cả hai mặt) + hộ chiếu
• 住民票 (có ghi rõ tất cả thành viên gia đình)
• 源泉徴収票 (2 năm gần nhất) đối với nhân viên, hoặc 確定申告書 (2–3 năm gần nhất) đối với người tự kinh doanh
• 住民税課税証明書 từ thành phố/địa phương của bạn
• Sao kê ngân hàng (3–6 tháng)
• Hợp đồng lao động hoặc 在職証明書
• Hợp đồng mua bán bất động sản (重要事項説明書 + 売買契約書)
• Đối với người không có PR: 永住申請の状況 nếu có (một số ngân hàng xem xét 申請中 một cách thuận lợi, mặc dù điều đó không bỏ qua yêu cầu PR chính thức tại các tổ chức cho vay chỉ chấp nhận PR)

住宅ローン控除 (miễn giảm thuế khoản vay nhà ở)

Cư dân nước ngoài nộp thuế thu nhập tại Nhật Bản có thể yêu cầu 住宅ローン控除. Điều kiện đủ tư cách phụ thuộc vào tình trạng 居住者, không phải quốc tịch. Các tham chiếu chính của NTA:

• NTA Tax Answer 1211-1 — 住宅借入金等特別控除
• NTA Tax Answer 1213 — 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等
• NTA Tax Answer 1234 — 非居住者期間がある場合の取扱い

Bạn phải chuyển vào tài sản trong vòng 6 tháng kể từ khi mua và tiếp tục cư trú cho đến ngày 31 tháng 12 hàng năm. Nếu bạn trở thành 非居住者 giữa năm (ví dụ: công tác ở nước ngoài dài hạn), khoản miễn giảm sẽ dừng lại trong thời gian đó. Có một ngoại lệ hẹp nếu một 生計を一にする親族 tiếp tục cư trú trong nhà (đối với các tài sản mua từ ngày 1 tháng 4 năm 2016 trở đi).

Thời gian xử lý hồ sơ thế chấp

Bước	Thời gian thông thường
Tiền xét duyệt (事前審査) tại ngân hàng đã chọn	3–7 ngày
Ký 売買契約 với người bán (sau khi được chấp thuận sơ bộ)	1 tuần kể từ khi được chấp thuận sơ bộ
Nộp đơn chính thức (本審査)	2–4 tuần
Ký hợp đồng vay	~1 tuần sau khi được chấp thuận
Giải ngân và bàn giao tài sản (引き渡し)	Cùng ngày ký hợp đồng vay
Tổng thời gian từ tiền xét duyệt đến khi nhận chìa khóa	~2–3 tháng

Thủ tục giấy tờ thế chấp rất dày đặc, hoàn toàn bằng tiếng Nhật và được ký trực tiếp tại ngân hàng. Nếu tiếng Nhật của bạn không đủ mạnh để hiểu một 重要事項説明書, đó sẽ là một trở ngại lớn. Đăng câu hỏi của bạn trên LO-PAL để được kết nối với một người Nhật Bản tại địa phương, họ có thể xem xét các tài liệu trước, có mặt tại cuộc họp ngân hàng và phiên dịch khi cần. Việc hỏi là miễn phí; bạn chỉ trả tiền nếu chấp nhận sự giúp đỡ công việc trực tiếp.

Nếu tình trạng visa của bạn thay đổi trong thời gian vay

Điều gì xảy ra nếu công việc của bạn thay đổi, visa hết hạn, hoặc bạn rời Nhật Bản trong thời gian vay thế chấp 35 năm? Câu trả lời phụ thuộc vào từng ngân hàng cụ thể:

• Gia hạn visa: Các ngân hàng thường không xét duyệt lại trong thời gian vay, nhưng hầu hết các thỏa thuận yêu cầu bạn thông báo cho họ về những thay đổi lớn (nhà tuyển dụng, địa chỉ). Sony Bank đặc biệt hạn chế giao dịch nếu 在留カード không được cập nhật.
• Mất việc: Tiếp tục thanh toán. Ngân hàng sẽ không yêu cầu thu hồi khoản vay trừ khi bạn thực sự vỡ nợ.
• Rời Nhật Bản: Một số ngân hàng yêu cầu trả toàn bộ khoản vay nếu bạn trở thành 非居住者. Những ngân hàng khác cho phép tiếp tục nếu có vợ/chồng người Nhật hoặc thành viên gia đình làm người liên hệ. Xác nhận trước khi ký.
• Nếu phát hiện không có PR khi kiểm tra: Flat 35 đặc biệt yêu cầu thu hồi khoản vay trong trường hợp này. Hãy đảm bảo tình trạng bảo lãnh của bạn được kê khai chính xác.

Tái cấp vốn khi được cấp PR

Một con đường hữu ích: ban đầu sử dụng sản phẩm dành cho người không có PR (Tokyo Star, PRESTIA, Suruga), sau đó tái cấp vốn sang một ngân hàng chỉ chấp nhận PR có lãi suất thấp hơn (Mizuho, Sumitomo Mitsui, Sony Bank) sau khi được cấp PR. Tokyo Star đã nêu rõ khả năng giảm lãi suất sau khi xét duyệt lại nếu có PR, theo trang sản phẩm スター住宅ローン.

Tái cấp vốn thường tốn 1–2% số dư còn lại của khoản vay dưới dạng phí (thuế đăng ký, môi giới, 司法書士). Việc này đáng giá nếu mức chênh lệch lãi suất là 0,5%+ trong thời hạn trên 20 năm.

Các bài viết liên quan

• Tín dụng, Khoản vay và Thế chấp ở Nhật Bản dành cho người nước ngoài (2026)
• Mua nhà ở Nhật Bản mà không có tư cách thường trú
• Thường trú nhân Nhật Bản năm 2026
• Hướng dẫn tiết lộ thông tin cơ quan tín dụng

Nhận trợ giúp về thủ tục giấy tờ thế chấp

Việc ký kết thế chấp nhà ở Nhật Bản liên quan đến rất nhiều giấy tờ bằng tiếng Nhật chuyên ngành — 抵当権設定 (đăng ký thế chấp), 連帯保証 (bảo lãnh liên đới), 期限の利益喪失 (điều khoản tăng tốc). Hãy đăng câu hỏi của bạn trên LO-PAL miễn phí: một người Nhật Bản tại địa phương có thể xem xét 重要事項説明書 của bạn trước, giải thích bất kỳ thuật ngữ nào bạn không chắc chắn, và đi cùng bạn đến buổi ký kết tại ngân hàng. Bạn chỉ phải trả tiền nếu chấp nhận sự giúp đỡ công việc trực tiếp.