สินเชื่อที่อยู่อาศัยในญี่ปุ่นสำหรับชาวต่างชาติ (ปี 2026): ธนาคาร อัตราดอกเบี้ย และหลักเกณฑ์สถานะผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรของ Flat 35

ข้อมูลนี้เป็นปัจจุบัน ณ เดือนพฤษภาคม 2026 โดยอ้างอิงจากข้อมูลและคำถามที่พบบ่อย (FAQs) ที่ธนาคารแต่ละแห่งเผยแพร่เกี่ยวกับคุณสมบัติของผู้สมัคร, เงื่อนไขการใช้ Flat 35, Japan Housing Finance Agency (JHF) FAQ #308, และ การตัดสินใจอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารกลางญี่ปุ่น (วันที่ 19 ธันวาคม 2025)

การซื้อบ้านในญี่ปุ่นในฐานะชาวต่างชาติเป็นเรื่องที่เป็นไปได้ — ข้อกฎหมายไม่ได้ห้ามชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ส่วนที่ยากคือการจัดหาเงินทุน: ธนาคารญี่ปุ่นอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยมีความยืดหยุ่นน้อยกว่าผู้ให้กู้ในสหรัฐอเมริกาหรือยุโรปมาก และหลักเกณฑ์ต่างๆ ก็กระจัดกระจายอยู่ตามหน้าผลิตภัณฑ์ของธนาคารแต่ละแห่ง คู่มือนี้ได้รวบรวมข้อมูลเหล่านั้นเข้าไว้ด้วยกัน

การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่: Flat 35 ไม่ใช่ตัวเลือกสำหรับผู้ที่ไม่มีสถานะผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรอีกต่อไป

นี่คือการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่สุดเพียงอย่างเดียวในภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติในปี 2026 บล็อกโพสต์เก่าๆ จำนวนมาก รวมถึงเว็บไซต์ของนักปฏิบัติบางราย ยังคงกล่าวอ้างว่า "Flat 35 เป็นเส้นทางที่ง่ายที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่ไม่มีสถานะผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร" ซึ่งข้อมูลดังกล่าวไม่ถูกต้องอีกต่อไปแล้ว

JHF FAQ #308 — ซึ่งเป็นกฎอย่างเป็นทางการจาก Japan Housing Finance Agency ที่สนับสนุน Flat 35 — กำหนดให้ผู้สมัครต้องมีคุณสมบัติดังนี้:

• ชาวญี่ปุ่น, หรือ
• ผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร (永住者), หรือ
• ผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรพิเศษ (特別永住者)

ผู้สมัครชาวต่างชาติต้องยื่นบัตรประจำตัวผู้พำนัก (在留カード) หรือใบรับรองผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรพิเศษ (特別永住者証明書) พร้อมกับเอกสารทะเบียนผู้อยู่อาศัย (住民票) หน่วยงานทางกฎหมายที่อ้างอิงคือ 出入国管理及び難民認定法 §22(2) / §22-2(4) และที่สำคัญคือ: หากภายหลังพบว่าไม่มีสถานะผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร เงินกู้ทั้งหมดจะต้องชำระคืนเป็นเงินก้อน (一括返済) นี่เป็นเงื่อนไขที่รุนแรง — หากคุณสมัครในขณะที่สถานะผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรยังอยู่ระหว่างการดำเนินการ และได้รับอนุมัติ Flat 35 โดยความผิดพลาด ธนาคารสามารถเรียกคืนเงินกู้ทั้งหมดได้

กฎเดียวกันนี้ใช้กับ SBI Aruhi (ผู้ริเริ่ม Flat 35 รายใหญ่ที่สุด) ตาม FAQ #1013 ของพวกเขา

นโยบายธนาคารต่อธนาคาร (ปี 2026)

ผู้ให้กู้ด้านล่างมีนโยบายที่เปิดเผยต่อสาธารณะเกี่ยวกับคุณสมบัติของชาวต่างชาติ โปรดตรวจสอบข้อมูลล่าสุดบนหน้าเว็บไซต์ปัจจุบันก่อนการสมัครใดๆ — เนื่องจากนโยบายเหล่านี้สามารถเปลี่ยนแปลงได้โดยไม่มีการแจ้งให้ทราบล่วงหน้า

ผู้ให้กู้	ต้องมีสถานะผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร (PR) หรือไม่?	หมายเหตุ	แหล่งที่มา
SMBC Trust Bank PRESTIA	ไม่	สถานะการพำนัก (在留資格) ระยะกลางถึงยาวเป็นที่ยอมรับ; รายได้ตั้งแต่ 10 ล้านเยนขึ้นไป; ยอมรับการสื่อสารภาษาอังกฤษ	FAQ #144
Tokyo Star Bank (スター住宅ローン)	ไม่	พนักงานประจำ (正社員) อายุไม่เกิน 40 ปี / รายได้ตั้งแต่ 3 ล้านเยนขึ้นไป, หรือ อายุตั้งแต่ 40 ปีขึ้นไป / รายได้ตั้งแต่ 4 ล้านเยนขึ้นไป; อัตรา 1.40–3.00%	หน้าผลิตภัณฑ์
SBI Shinsei Bank	ไม่, หากมีคู่สมรสชาวญี่ปุ่นร่วมลงนาม	คู่สมรสต้องเป็นชาวญี่ปุ่นหรือผู้มีสถานะผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร (PR) และเข้าร่วมในฐานะผู้ค้ำประกันร่วม (連帯保証人)	FAQ #563
Suruga Bank Dream-J	ไม่	คุณสมบัติเน้นความสามารถในการทำความเข้าใจเอกสารภาษาญี่ปุ่น	Dream-J
Asuka Shinkumi	ไม่	สหกรณ์สินเชื่อ (ชินกุมิ) ในพื้นที่โตเกียว; มีผลิตภัณฑ์เฉพาะสำหรับชาวต่างชาติที่ไม่มีสถานะผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร (永住権のない外国籍)	ผลิตภัณฑ์ Asuka
Sony Bank	ใช่	ชื่อเสียงด้าน "ประสบการณ์ผู้ใช้ (UX) ที่เป็นมิตรกับชาวต่างชาติ" หมายถึงการสนับสนุนภาษาอังกฤษและการทำธุรกรรมหลายสกุลเงิน ไม่ใช่การยกเว้นเงื่อนไข PR	Sony Bank
Mizuho	ใช่	สินเชื่อที่อยู่อาศัยมาตรฐาน: เฉพาะชาวญี่ปุ่นหรือผู้มีสถานะ PR เท่านั้น	Mizuho FAQ
MUFG	โดยทั่วไปใช่	มีข้อยกเว้นที่นักปฏิบัติรายงาน (เช่น คู่สมรสชาวญี่ปุ่น, พำนักในญี่ปุ่นมากกว่า 5 ปี, ทำงานที่เดียวกันมากกว่า 3 ปี) — โปรดตรวจสอบที่สาขา	รายงานโดยนักปฏิบัติ, ไม่มีบนหน้าผลิตภัณฑ์ MUFG
SMBC (三井住友銀行)	โดยทั่วไปใช่	ผลิตภัณฑ์มาตรฐานมุ่งเป้าไปที่ผู้มีสถานะผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร (PR) เป็นหลัก; อาจพิจารณาเป็นกรณีไปสำหรับผู้ที่ไม่มี PR แต่มีประวัติที่ดี	รายงานโดยนักปฏิบัติ
Flat 35 (JHF)	ใช่	เฉพาะชาวญี่ปุ่น, ผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร (永住者), หรือผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรพิเศษ (特別永住者) เท่านั้น	JHF FAQ #308

สภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยปี 2026

ตลอดสามทศวรรษที่ผ่านมา อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของญี่ปุ่นอยู่ในระดับต่ำอย่างน่าเหลือเชื่อ — อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวอยู่ที่ประมาณ 0.4%–0.6% และอัตราคงที่ประมาณ 1% ยุคดังกล่าวได้สิ้นสุดลงแล้ว ธนาคารกลางญี่ปุ่นได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายสามครั้งในช่วงปี 2024–2025 และได้ปรับขึ้นไปอยู่ที่ 0.75% เมื่อวันที่ 19 ธันวาคม 2025 — ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบ 30 ปี (ตาม เอกสารการตัดสินใจนโยบายของ BOJ)

สิ่งนี้หมายความว่าสำหรับผู้ซื้อในปี 2026 คืออะไรบ้าง:

• อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวของธนาคารขนาดใหญ่เพิ่มขึ้นจากประมาณ 0.4% (ปี 2024) เป็นประมาณ 1.0% (ต้นปี 2026)
• อัตราดอกเบี้ยคงที่ 10 ปี อยู่ที่ประมาณ 1.5–2.0%
• Flat 35 แบบคงที่ 35 ปี อยู่ที่ประมาณ 2.0–2.5% ขึ้นอยู่กับเงินดาวน์
• ฉันทามติของผลการคาดการณ์ (เช่น ESPフォーキャスト) คาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะอยู่ที่ประมาณ 1.0% ภายในสิ้นปี 2026

คำแนะนำในอดีตตลอด 30 ปีที่ผ่านมาที่ว่า "ควรเลือกอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวเสมอ" ไม่สามารถนำมาใช้ได้อีกต่อไปอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย 35 ปี การคำนวณได้เปลี่ยนไปให้ความสำคัญกับผลิตภัณฑ์อัตราคงที่หรือแบบผสมผสาน บทความคาดการณ์อัตราดอกเบี้ยปี 2026 ของ SBI Shinsei ได้ครอบคลุมเรื่องนี้โดยละเอียด

ความคาดหวังเรื่องเงินดาวน์

ไม่มีธนาคารใดที่เผยแพร่กฎ "เงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับผู้ที่ไม่มี PR" บนหน้าผลิตภัณฑ์ของตน ตัวเลข 20–30% ที่ปรากฏในแหล่งข้อมูลของนักปฏิบัติหลายแห่งเป็นสิ่งที่เห็นพ้องต้องกันในวงการ ไม่ใช่นโยบาย สรุปตามประเภทผู้ซื้อ:

ประเภทผู้ซื้อ	เงินดาวน์ที่ตกลงร่วมกันในหมู่นักปฏิบัติ
ชาวญี่ปุ่น + มีงานทำที่มั่นคง	0–10%
ผู้มีสถานะ PR + มีงานทำที่มั่นคง	0–10%
ผู้ไม่มีสถานะ PR + คู่สมรสชาวญี่ปุ่น + อายุงานตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป	10–20%
ผู้ไม่มีสถานะ PR + พำนักในญี่ปุ่นตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป + นายจ้างมั่นคง	20–30%
ผู้ไม่มีสถานะ PR + ประกอบอาชีพอิสระ	30–50%
ผู้ไม่มีสถานะ PR + เพิ่งเดินทางมาถึงญี่ปุ่น	มักจะถูกปฏิเสธโดยไม่คำนึงถึงเงินดาวน์

นอกเหนือจากเงินดาวน์แล้ว คุณยังต้องมีเงินสดสำหรับ: ภาษีจดทะเบียน (登録免許税), อากรแสตมป์ (印紙税), ภาษีการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ (不動産取得税), ค่าธรรมเนียมตัวแทนนายหน้า, และค่าธรรมเนียมทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ (司法書士) — โดยทั่วไปจะอยู่ที่อีก 5–8% ของราคาอสังหาริมทรัพย์

เอกสารที่จำเป็นในการสมัคร

• บัตรประจำตัวผู้พำนัก (在留カード) (ทั้งสองด้าน) + หนังสือเดินทาง
• เอกสารทะเบียนผู้อยู่อาศัย (住民票) (พร้อมรายชื่อสมาชิกทุกคนในครอบครัว)
• เอกสารหักภาษี ณ ที่จ่าย (源泉徴収票) (2 ปีล่าสุด) สำหรับพนักงาน, หรือ แบบแสดงรายการภาษี (確定申告書) (2–3 ปีล่าสุด) สำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระ
• ใบรับรองภาษีผู้อยู่อาศัย (住民税課税証明書) จากเทศบาลของคุณ
• รายการเดินบัญชีธนาคาร (3–6 เดือน)
• สัญญาจ้างงาน หรือ หนังสือรับรองการทำงาน (在職証明書)
• สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (เอกสารอธิบายข้อสำคัญ (重要事項説明書) + สัญญาซื้อขาย (売買契約書))
• สำหรับผู้ที่ไม่มีสถานะ PR: สถานะการยื่นขอสถานะผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร (永住申請の状況) หากมี (บางธนาคารให้ความสำคัญกับสถานะ 申請中 (อยู่ระหว่างการพิจารณา) แม้ว่าจะไม่ได้ยกเว้นข้อกำหนด PR อย่างเป็นทางการสำหรับผู้ให้กู้ที่กำหนดเฉพาะ PR ก็ตาม)

住宅ローン控除 (การหักลดหย่อนสินเชื่อที่อยู่อาศัย)

ชาวต่างชาติที่ยื่นภาษีเงินได้ของญี่ปุ่นสามารถขอรับการหักลดหย่อนสินเชื่อที่อยู่อาศัย (住宅ローン控除) ได้ คุณสมบัติขึ้นอยู่กับสถานะผู้มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น (居住者) ไม่ใช่สัญชาติ ข้อมูลอ้างอิง NTA ที่สำคัญ:

• NTA Tax Answer 1211-1 — 住宅借入金等特別控除
• NTA Tax Answer 1213 — 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等
• NTA Tax Answer 1234 — 非居住者期間がある場合の取扱い

คุณต้องย้ายเข้าที่พักภายใน 6 เดือนนับจากวันที่ได้มา และพำนักอาศัยต่อเนื่องจนถึงวันที่ 31 ธันวาคมของทุกปี หากคุณกลายเป็นผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น (非居住者) กลางปี (เช่น การมอบหมายงานในต่างประเทศเป็นระยะเวลานาน) การหักลดหย่อนจะหยุดลงสำหรับช่วงเวลานั้น มีข้อยกเว้นแคบๆ หากสมาชิกในครอบครัวเดียวกัน (生計を一にする親族) ยังคงพำนักอยู่ในบ้าน (สำหรับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2016 เป็นต้นไป)

กรอบเวลาการยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ขั้นตอน	ระยะเวลาโดยทั่วไป
การตรวจสอบเบื้องต้น (事前審査) ที่ธนาคารที่เลือก	3–7 วัน
ลงนามในสัญญาซื้อขาย (売買契約) กับผู้ขาย (หลังจากการอนุมัติเบื้องต้น)	1 สัปดาห์นับจากการอนุมัติเบื้องต้น
การยื่นคำขออย่างเป็นทางการ (本審査)	2–4 สัปดาห์
การลงนามในข้อตกลงสินเชื่อ	ประมาณ 1 สัปดาห์หลังการอนุมัติ
การเบิกจ่ายและการส่งมอบทรัพย์สิน (引き渡し)	วันเดียวกับการลงนามในข้อตกลงสินเชื่อ
รวมทั้งหมดตั้งแต่การตรวจสอบเบื้องต้นจนถึงการได้รับกุญแจ	ประมาณ 2–3 เดือน

เอกสารสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีความหนาแน่น ซับซ้อน และเป็นภาษาญี่ปุ่นทั้งหมด และต้องลงนามที่ธนาคารด้วยตนเอง หากภาษาญี่ปุ่นของคุณไม่แข็งแรงพอที่จะทำความเข้าใจคำอธิบายเอกสารอธิบายข้อสำคัญ (重要事項説明書) นั่นเป็นจุดที่ก่อให้เกิดความยุ่งยาก การโพสต์บน LO-PAL จะช่วยให้คุณเชื่อมต่อกับคนญี่ปุ่นในพื้นที่ที่สามารถตรวจสอบเอกสารล่วงหน้า เข้าร่วมการประชุมกับธนาคาร และแปลตามความจำเป็นได้ ถามได้ฟรี; คุณจะจ่ายเฉพาะเมื่อคุณยอมรับความช่วยเหลือในงานนั้นๆ

จะเกิดอะไรขึ้นหากสถานะวีซ่าของคุณเปลี่ยนแปลงระหว่างการผ่อนชำระ

จะเกิดอะไรขึ้นหากงานของคุณเปลี่ยนไป, วีซ่าของคุณหมดอายุ, หรือคุณเดินทางออกจากญี่ปุ่นระหว่างการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย 35 ปี? คำตอบจะขึ้นอยู่กับธนาคารแต่ละแห่ง:

• การต่ออายุวีซ่า: โดยทั่วไปธนาคารจะไม่ตรวจสอบซ้ำระหว่างการผ่อนชำระ แต่ข้อตกลงส่วนใหญ่กำหนดให้คุณต้องแจ้งให้ธนาคารทราบถึงการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ (นายจ้าง, ที่อยู่) Sony Bank มีข้อจำกัดเฉพาะในการทำธุรกรรมหากบัตรประจำตัวผู้พำนัก (在留カード) ไม่ได้รับการอัปเดต
• การตกงาน: ให้ชำระเงินต่อไป ธนาคารจะไม่เรียกคืนสินเชื่อเว้นแต่คุณจะผิดนัดชำระหนี้จริงๆ
• การเดินทางออกจากญี่ปุ่น: บางธนาคารกำหนดให้ชำระคืนเต็มจำนวนหากคุณกลายเป็นผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น (非居住者) บางธนาคารอนุญาตให้ดำเนินการต่อได้โดยมีคู่สมรสชาวญี่ปุ่นหรือสมาชิกในครอบครัวเป็นผู้ติดต่อ โปรดยืนยันก่อนลงนาม
• หากตรวจสอบพบว่าไม่มี PR: Flat 35 จะเรียกคืนสินเชื่อในกรณีนี้โดยเฉพาะ โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าสถานะการอนุมัติสินเชื่อของคุณได้รับการระบุไว้อย่างถูกต้อง

การรีไฟแนนซ์เมื่อได้รับ PR

เส้นทางที่มีประโยชน์อย่างหนึ่งคือ: ขอสินเชื่อสำหรับผู้ที่ไม่มีสถานะ PR (Tokyo Star, PRESTIA, Suruga) ในช่วงแรก จากนั้นรีไฟแนนซ์ไปยังธนาคารที่กำหนดเฉพาะ PR ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า (Mizuho, Sumitomo Mitsui, Sony Bank) เมื่อได้รับ PR แล้ว Tokyo Star ระบุไว้อย่างชัดเจนถึงความเป็นไปได้ในการลดอัตราดอกเบี้ยหลังจากการตรวจสอบคุณสมบัติใหม่เมื่อได้รับ PR แล้ว ตาม หน้าผลิตภัณฑ์ スター住宅ローン

การรีไฟแนนซ์มักมีค่าใช้จ่าย 1–2% ของยอดเงินกู้คงเหลือเป็นค่าธรรมเนียม (ภาษีจดทะเบียน, นายหน้า, ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ (司法書士)) ซึ่งคุ้มค่ากับความยุ่งยากหากส่วนต่างของอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 0.5%+ สำหรับระยะเวลา 20+ ปี

บทความที่เกี่ยวข้อง

• สินเชื่อ, เงินกู้, และสินเชื่อที่อยู่อาศัยในญี่ปุ่นสำหรับชาวต่างชาติ (ปี 2026)
• การซื้อบ้านในญี่ปุ่นโดยไม่มีสถานะผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร
• การขอสถานะผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรในญี่ปุ่นในปี 2026
• คู่มือการเปิดเผยข้อมูลเครดิตบูโรในญี่ปุ่น

รับความช่วยเหลือเกี่ยวกับเอกสารสินเชื่อที่อยู่อาศัย

การลงนามในสินเชื่อที่อยู่อาศัยของญี่ปุ่นเป็นเรื่องที่เกี่ยวข้องกับเอกสารที่ซับซ้อนในภาษาญี่ปุ่นทางเทคนิค — การจดทะเบียนจำนอง (抵当権設定), การค้ำประกันร่วม (連帯保証), ข้อกำหนดการเรียกคืนสินเชื่อ (期限の利益喪失) โพสต์คำถามของคุณบน LO-PAL ได้ฟรี: คนญี่ปุ่นในพื้นที่สามารถตรวจสอบเอกสารอธิบายข้อสำคัญ (重要事項説明書) ของคุณล่วงหน้า อธิบายคำศัพท์ที่คุณไม่แน่ใจ และไปพร้อมกับคุณในการลงนามที่ธนาคาร คุณจะจ่ายก็ต่อเมื่อคุณยอมรับความช่วยเหลือในงานจริงเท่านั้น