Sewa di Jepang? 5 Alasan Warga Asing Ditolak

Hampir 40% warga asing mengalami diskriminasi perumahan di Jepang. Berikut alasan mengapa Anda ditolak dan bagaimana cara mendapatkan persetujuan.

Intinya: Hampir 40% warga asing di Jepang pernah mengalami diskriminasi dalam perumahan. Alasan penolakan teratas adalah ketiadaan penjamin, status visa yang tidak stabil, dan masalah komunikasi. Solusinya: gunakan perusahaan penjamin (保証会社), bekerja sama dengan agen yang ramah warga asing, dan siapkan anggaran sewa 4–6 bulan untuk biaya awal.

Informasi terkini data per April 2026 berdasarkan survei Kementerian Kehakiman dan data industri real estat.

Jika Anda pernah mencari apartemen di Jepang sebagai warga asing, Anda pasti sudah tahu polanya: Anda menemukan daftar properti, menghubungi agen, dan antara pertanyaan "Bagaimana status visa Anda?" dan "Apakah Anda memiliki penjamin Jepang?", percakapan tiba-tiba berakhir. Ini tidak selalu tentang prasangka — sebagian besar adalah masalah struktural. Memahami mengapa Anda ditolak adalah langkah pertama agar tidak ditolak lagi.

5 Alasan Penolakan

1. Ketiadaan penjamin Jepang (連帯保証人 — rentai hoshōnin)

Secara tradisional, pemilik properti mengharuskan warga negara Jepang untuk ikut menandatangani perjanjian sewa Anda — seseorang yang mengambil tanggung jawab hukum jika Anda berhenti membayar sewa. Jika Anda baru saja tiba dan tidak mengenal siapa pun yang bersedia melakukannya, Anda akan kesulitan. Ini adalah hambatan utama — sebuah survei Kementerian Kehakiman menemukan bahwa sekitar 40% warga asing ditolak karena ketiadaan penjamin.

2. Tipe visa atau sisa masa berlaku

Perjanjian sewa di Jepang biasanya berlaku 2 tahun. Jika visa Anda akan berakhir dalam 6 bulan dan belum diperpanjang, pemilik properti melihatnya sebagai risiko. Visa pelajar dan visa "aktivitas tertentu" dianggap kurang stabil dibandingkan visa kerja atau izin tinggal permanen.

3. Masalah komunikasi

Pemilik properti khawatir tentang kesalahpahaman terkait aturan sampah, keluhan kebisingan, dan prosedur darurat. Hal ini sering diungkapkan sebagai "masalah bahasa" tetapi sebenarnya berarti mereka ragu apakah masalah dapat diatasi tanpa melibatkan penutur bahasa Jepang.

4. Ketidakstabilan penghasilan atau pekerjaan

Pekerja lepas, pekerja paruh waktu, dan orang yang baru memulai pekerjaan baru menghadapi pengawasan ekstra. Kebanyakan pemilik properti ingin melihat penghasilan bulanan setidaknya 3 kali lipat dari sewa dan kontrak kerja yang stabil.

5. Pemilik properti menolak begitu saja

Beberapa pemilik properti menolak semua pelamar asing terlepas dari kualifikasinya. Ini secara teknis tidak ilegal di Jepang — tidak ada undang-undang anti-diskriminasi di sektor perumahan — meskipun pemerintah telah mendorong pedoman untuk menguranginya. Agen Anda mungkin akan mengatakan "pemilik menolak" tanpa penjelasan lebih lanjut.

Penjelasan Biaya Awal

Sebelum mengatasi masalah penolakan, pahami anggaran yang Anda butuhkan. Biaya awal apartemen di Jepang terkenal tinggi dibandingkan dengan kebanyakan negara.

Biaya	Jumlah Umum	Dapat Dikembalikan?
Uang jaminan (敷金 — shikikin)	Sewa 1–2 bulan	Sebagian (biaya pembersihan dipotong)
Uang terima kasih (礼金 — reikin)	Sewa 0–2 bulan	Tidak
Biaya agen (仲介手数料)	Sewa 1 bulan + pajak	Tidak
Biaya perusahaan penjamin	Sewa 0,5–1 bulan	Tidak
Asuransi kebakaran	¥15.000–¥25.000 / 2 tahun	Tidak
Penggantian kunci	¥10.000–¥25.000	Tidak

Untuk apartemen seharga ¥80.000/bulan, perkirakan ¥320.000–¥480.000 (kira-kira sewa 4–6 bulan) harus dibayar saat penandatanganan. Banyak properti yang ramah warga asing kini menawarkan tanpa uang terima kasih untuk menurunkan hambatan ini.

Masalah Penjamin — dan Solusinya

Solusi bagi kebanyakan warga asing adalah perusahaan penjamin (保証会社 — hoshō gaisha). Perusahaan-perusahaan ini bertindak sebagai penjamin Anda dengan biaya — biasanya sewa 0,5–1 bulan di muka, ditambah perpanjangan tahunan sekitar ¥10.000–¥20.000.

Cara kerjanya:

Agen real estat Anda mengirimkan aplikasi Anda ke perusahaan penjamin
Perusahaan penjamin melakukan penyaringan (penghasilan, status visa, pekerjaan)
Jika disetujui, mereka menjamin sewa Anda kepada pemilik properti
Jika Anda tidak membayar sewa, perusahaan penjamin akan membayar pemilik properti dan kemudian menagihnya dari Anda

Perusahaan penjamin besar yang umum menerima warga asing termasuk GTN (Global Trust Networks), JID, dan Casa. Agen Anda biasanya akan menyarankan salah satunya — Anda tidak perlu mencarinya sendiri.

Seorang warga asing berbagi di forum ekspatriat: "Saya ditolak oleh 3 apartemen sebelum agen saya beralih ke perusahaan penjamin yang mengkhususkan diri pada warga asing. Setelah itu, saya disetujui dalam seminggu. Biaya tambahan ¥40.000 itu sepadan." Pengalaman individual bisa berbeda.

Agen dan Platform yang Ramah Warga Asing

Faktor pembeda terbesar adalah menggunakan agen yang mengkhususkan diri pada klien asing. Agen-agen ini tahu pemilik properti mana yang menerima warga asing, perusahaan penjamin mana yang harus digunakan, dan bagaimana menyajikan aplikasi Anda untuk memaksimalkan persetujuan.

E-Housing — Berfokus di Tokyo, semua daftar diverifikasi ramah warga asing, pembaruan harian
GaijinPot Apartments — Tokyo, Osaka, Kyoto, Nagoya. Staf dwibahasa, pencarian dalam bahasa Inggris
wagaya Japan — Dukungan multibahasa (Inggris, Mandarin, Korea, Vietnam, dan lainnya)
PLAZA HOMES — Properti premium Tokyo, layanan penuh dalam bahasa Inggris
UR Housing (都市再生機構) — Apartemen yang dikelola pemerintah tanpa uang terima kasih, tanpa penjamin, tanpa biaya agen. Ketersediaan terbatas tetapi sangat baik untuk warga asing yang memenuhi syarat (berlaku persyaratan penghasilan)

Jika pencarian apartemen terasa mustahil — agen tidak membalas panggilan Anda, daftar properti menghilang sebelum Anda bisa mengunjunginya, penolakan demi penolakan — frustrasi semacam itu umum terjadi, dan ini persis situasi di mana koneksi lokal membantu. Di LO-PAL, Anda bisa bertanya kepada orang Jepang lokal untuk saran tentang daerah Anda — lingkungan mana yang ramah warga asing, agen mana yang harus dihindari, apa yang salah dengan aplikasi Anda. Posting gratis.

Apa yang Harus Dikatakan Saat Melihat Properti

Jika Anda mendapatkan kesempatan melihat properti (内見 — naiken), inilah kesempatan Anda untuk membuat kesan yang baik. Beberapa frasa yang berguna:

この部屋を見せていただけますか (Kono heya o misete itadakemasu ka) — Bisakah saya melihat kamar ini?

ゴミ出しのルールを教えてください (Gomi-dashi no rūru o oshiete kudasai) — Bisakah Anda memberitahu saya aturan sampah?

保証会社を使うことはできますか (Hoshō gaisha o tsukau koto wa dekimasu ka) — Bisakah saya menggunakan perusahaan penjamin?

Bertanya tentang aturan sampah menandakan bahwa Anda memahami dan menghormati sistem bangunan — ini adalah cara yang sangat efektif untuk mengatasi "masalah komunikasi" yang dikhawatirkan pemilik properti terhadap penyewa asing.

Tanya Warga Lokal — Gratis

Mencari apartemen di Jepang sudah cukup sulit dalam bahasa Jepang — melakukannya sebagai warga asing menambah lapisan kebingungan dan frustrasi. Di LO-PAL, Anda dapat mengajukan pertanyaan tentang perumahan secara gratis dan mendapatkan saran dari orang Jepang lokal yang mengenal daerah Anda. Butuh seseorang untuk menemani Anda melihat properti, membantu bernegosiasi dengan pemilik properti, atau meninjau perjanjian sewa Anda dalam bahasa Jepang? Ajukan tugas — Anda hanya membayar saat pekerjaan selesai.