在日本租房？外国人被拒的5个原因

信息截至2026年4月，基于日本法务省调查和房地产行业数据。

如果你作为外国人在日本找过公寓，你对这种模式一定不陌生：你找到一个房源，联系中介，然后从“你的签证状态是什么？”到“你有日本担保人吗？”这类问题提出后，对话往往就此结束。这不总是因为偏见，很大一部分原因在于结构性问题。了解你被拒绝的原因，是避免再次被拒的第一步。

5个被拒原因

1. 没有日本担保人（連帯保証人 — rentai hoshōnin）

房东传统上要求一位日本公民为你的租约提供连带担保——当你不支付租金时，此人需承担法律责任。如果你刚到日本，不认识任何愿意承担此责任的人，你就会陷入困境。这是最大的障碍——日本法务省的一项调查发现，大约有40%的外国人因缺乏担保人而遭到拒绝。

2. 签证类型或剩余有效期

日本的租约通常是两年期。如果你的签证在六个月内到期且尚未续签，房东会认为存在风险。学生签证和“特定活动”签证被认为不如工作签证或永住签证稳定。

3. 沟通问题

房东担心在垃圾分类规定、噪音投诉和紧急事务处理方面产生误解。这通常被表述为“语言问题”，但实际上是指房东不确定在没有会日语的人协助下，问题是否能够得到有效解决。

4. 收入或就业不稳定

自由职业者、兼职工作者以及刚开始新工作的人也会面临额外审查。大多数房东希望申请人的月收入至少是租金的3倍，并持有稳定的雇佣合同。

5. 房东直接拒绝

有些房产所有者，无论申请人条件如何，都会拒绝所有外国申请人。这在日本法律上并非明确违法——住房领域没有可强制执行的反歧视法——尽管政府一直在推行指导方针以减少此类情况的发生。你的中介可能会告诉你“房东拒绝了”，但不会给出进一步的解释。

前期费用解释

在着手解决被拒问题之前，请先了解你需要预算哪些费用。与大多数国家相比，日本公寓的初始费用是出了名的高昂。

费用	通常金额	可退还？
押金（敷金 — shikikin）	1–2个月租金	部分（扣除清洁费）
礼金（礼金 — reikin）	0–2个月租金	否
中介费（仲介手数料）	1个月租金 + 税	否
担保公司费	0.5–1个月租金	否
火灾保险	¥15,000–¥25,000 / 2年	否
换钥匙费	¥10,000–¥25,000	否

对于月租金为80,000日元的公寓，签约时预计需支付¥320,000–¥480,000（约合4到6个月的租金）。许多对外国人友好的房产现在提供零礼金的选项，以降低这一租房门槛。

担保人问题——以及解决方案

对大多数外国人来说，解决方案是使用担保公司（保証会社 — hoshō gaisha）。这些公司会作为你的连带担保人，并收取一定费用——通常是0.5到1个月的租金作为前期费用，此外每年还需支付约10,000到20,000日元的续费。

运作方式：

1. 你的房地产中介向担保公司提交你的申请
2. 担保公司会进行筛选（审核申请人的收入、签证状态和就业情况）
3. 如果申请获批，担保公司会向房东担保你的租约
4. 如果你拖欠租金，担保公司会先行支付给房东，然后再向你追讨这笔款项

主要接受外国人的担保公司包括GTN (Global Trust Networks)、JID和Casa。你的中介通常会推荐一个——你不需要自己寻找。

一位外国居民在某外国人论坛上分享道：“在我的中介改用专门服务外国人的担保公司之前，我曾被3套公寓拒绝。在那之后，我仅用一周时间就获得了批准。多花40,000日元这笔费用是值得的。”个人经历可能因人而异。

对外国人友好的中介和平台

最重要的决定因素是选择专门服务外国客户的中介。这些中介知道哪些房东愿意接受外国人，应该推荐哪些担保公司，以及如何提交申请才能最大限度地提高获批率。

• E-Housing — 专注于东京，所有房源均经核实对外国人友好，每日更新
• GaijinPot Apartments — 东京、大阪、京都、名古屋。双语工作人员，英文搜索
• wagaya Japan — 多语言支持（英语、中文、韩语、越南语等）
• PLAZA HOMES — 东京高端房产，提供全英文服务
• UR Housing (都市再生機構) — 政府运营的公寓，无礼金、无担保人、无中介费。房源有限，但非常适合符合条件的外国人（有收入要求）

如果找公寓感觉不可能——中介不回电话，房源在你还没去看之前就消失了，一次又一次地被拒——这种挫败感很常见，而这正是当地人脉能帮上忙的情况。在LO-PAL上，你可以免费向当地日本人咨询你所在区域的建议——哪些社区对外国人友好，哪些中介应该避免，你的申请出了什么问题。发布问题是免费的。

看房时该说什么

如果你能获得看房机会（内見 — naiken），这是你留下好印象的机会。以下是一些有用的短语：

この部屋を見せていただけますか (Kono heya o misete itadakemasu ka) — 请问我可以看看这个房间吗？

ゴミ出しのルールを教えてください (Gomi-dashi no rūru o oshiete kudasai) — 请告诉我垃圾分类的规定好吗？

保証会社を使うことはできますか (Hoshō gaisha o tsukau koto wa dekimasu ka) — 我可以使用担保公司吗？

询问垃圾分类规定表明你理解并尊重公寓的管理制度——这是一种出人意料的有效方式，可以解决房东对外籍租客的“沟通问题”顾虑。

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问当地人——免费

在日本找公寓，即使会日语也已足够困难——作为外国人来做则更是增添了层层困惑和挫败感。在LO-PAL上，你可以免费发布你的住房问题，并获得熟悉你所在区域的当地日本人的建议。需要有人陪同你看房、帮助与房东协商，或者用日语审查你的租约吗？发布任务请求——你只需在任务完成时付款。