Uang Kunci & Deposit di Jepang Dijelaskan (2026): Biaya Pindah Keluar — deposit uang kunci Jepang dijelaskan

Jika Anda pernah menyewa di Jepang, Anda pasti sudah tahu bahwa biaya pindah masuk terlihat menakutkan. Tetapi masalah sebenarnya seringkali muncul saat pindah keluar: tagihan "pemugaran" (原状回復 / genjō kaifuku) yang tak terduga, biaya pembersihan yang tidak Anda pahami, dan uang jaminan (敷金 / shikikin) yang ternyata lebih kecil dari yang Anda kira—atau bahkan tidak dikembalikan sama sekali.

Panduan ini membalikkan pendekatan yang biasa. Alih-alih memulai dari saat pindah masuk, kami mulai dengan bagaimana orang benar-benar kehilangan uang saat pindah keluar, kemudian menelusuri kembali langkahnya untuk menunjukkan cara melindungi diri Anda menggunakan aturan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Jepang pasca-2020, pedoman pemulihan MLIT nasional, dan "perangkap" kontrak Tokyo/Kansai.

Uang Kunci vs Deposit Keamanan vs Biaya Perpanjangan (penjelasan tentang deposit uang kunci di Jepang)

Sebelum Anda dapat melawan biaya pindah apartemen di Jepang yang mengejutkan, Anda perlu memisahkan tiga pembayaran yang sering tercampur dalam bahasa Inggris—dan terkadang bahkan dalam iklan properti Jepang.

1) Uang kunci (礼金 / reikin): biasanya tidak dapat dikembalikan

Panduan berbahasa Inggris dari Pemerintah Metropolitan Tokyo mendefinisikan uang kunci sebagai pembayaran satu kali kepada pemilik rumah saat penandatanganan kontrak dan menggambarkannya sebagai pembayaran yang tidak dapat dikembalikan. Lihat definisi dalam “Panduan Pencegahan Perselisihan Penyewa-Pemilik Rumah” (PDF berbahasa Inggris) dari Pemerintah Metropolitan Tokyo.

Uang kunci (礼金) bukanlah deposit Anda. Jika Anda membayarnya, jangan berharap itu dikembalikan saat pindah keluar.

2) Uang jaminan (敷金 / shikikin): dapat dikembalikan dikurangi potongan yang sah

Panduan berbahasa Inggris dari TMG menjelaskan bahwa uang jaminan adalah uang yang dibayarkan saat penandatanganan kontrak yang dapat digunakan untuk menutupi tunggakan sewa, kerusakan yang disebabkan oleh penyewa, dan bagian penyewa dari biaya perbaikan, dengan sisanya dikembalikan saat masa sewa berakhir. (Definisi resmi: TMG English PDF.)

Dengan kata lain: deposit Anda bukanlah "biaya pembersihan yang dibayar di muka." Itu adalah uang Anda, yang ditahan sebagai jaminan.

3) Biaya perpanjangan sewa (更新料 / kōshinryō): pembayaran perpanjangan kontrak

Panduan TMG juga mendefinisikan biaya perpanjangan sewa sebagai uang yang dibayarkan kepada pemilik properti ketika sewa diperpanjang. (Definisi: TMG English PDF.)

Untuk definisi yang lebih luas dan mudah dipahami yang digunakan oleh banyak penyewa, lihat entri glosarium SUUMO untuk 更新料. Poin penting: ini tidak dapat dikembalikan — ini adalah harga untuk melanjutkan sewa Anda, jika kontrak Anda mencantumkannya.

Apa saja yang dapat dikembalikan saat pindah keluar? Daftar periksa sederhana.

• Dapat dikembalikan (pada prinsipnya): Uang jaminan (敷金), setelah dikurangi sewa/biaya yang belum dibayar dan kerusakan yang menjadi tanggung jawab penyewa.
• Tidak dapat dikembalikan: Uang kunci (礼金), biaya perpanjangan (更新料), banyak biaya “admin kontrak”.
• Tergantung wilayah/kontrak: Biaya pembersihan, klausul "restorasi tetap", dan sistem ala Kansai seperti shikibiki.

Tokyo vs Kansai “gotcha”: shikibiki / shōkyaku (敷引・償却)

Jika Anda menyewa di Kansai (大阪/神戸/京都 dan sekitarnya), Anda mungkin akan melihat 保証金 (hoshōkin / uang jaminan) sebagai pengganti (atau tambahan) 敷金. Kontrak Anda mungkin juga mencantumkan 敷引き (shikibiki) atau 償却 (shōkyaku), yaitu jumlah yang dipotong dari deposit dan tidak dikembalikan saat pindah, meskipun Anda membayar sewa tepat waktu dan menjaga unit dalam kondisi baik.

Ini sering memunculkan kebingungan—misalnya, "Saya kira itu deposit saya." Untuk penjelasan yang jelas tentang cara kerja shikibiki (dan mengapa berbeda dari uang kunci), lihat penjelasan CHINTAI tentang 敷引・償却.

Perubahan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata 2020: pengembalian deposit & kerusakan akibat pemakaian normal.

Reformasi Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Jepang mulai berlaku pada 1 April 2020. Bagi penyewa, kemenangan besarnya adalah gagasan-gagasan penting yang telah ada dalam preseden pengadilan dimasukkan langsung ke dalam Kitab Undang-Undang tersebut. Pemerintah Metropolitan Tokyo merangkum poin-poin ini dalam tinjauan revisi Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. (Halaman ringkasan TMG.)

Aturan 1: pemilik rumah wajib mengembalikan sisa deposit setelah dikurangi

Berdasarkan Pasal 622-2 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, ketika pemilik rumah menerima "uang jaminan" (敷金, dalam pengertian yang luas), pemilik wajib mengembalikan sisa uang tersebut setelah dikurangi jumlah yang harus dibayar penyewa berdasarkan perjanjian sewa. Anda dapat membaca terjemahan resmi dalam bahasa Inggris di Terjemahan Hukum Jepang.

Tokyo juga menjelaskan aturan yang sama dalam bentuk yang mudah dipahami bagi penyewa: pada akhir masa sewa, pemilik rumah harus mengembalikan sisa uang jaminan setelah dikurangi utang yang belum dibayar. (Ringkasan revisi Kitab Undang-Undang Hukum Perdata TMG.)

Aturan 2: “Keausan dan penuaan normal” bukan tanggung jawab penyewa.

Pasal 621 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan bahwa jika terjadi kerusakan setelah penyewa menerima properti, penyewa wajib memperbaikinya pada saat berakhirnya masa sewa —kecuali kerusakan akibat penggunaan biasa dan degradasi karena penuaan. (Lihat Pasal 621 dalam bahasa Inggris.)

Inilah landasan hukum dari aturan praktis yang sering didengar penyewa: pudar akibat sinar matahari, wallpaper lama, dan kerusakan terkait usia umumnya menjadi tanggung jawab pemilik rumah, sedangkan kelalaian dan kerusakan yang tidak wajar menjadi tanggung jawab penyewa.

“Restorasi” tidak berarti “mengembalikannya seperti baru”

Kerangka kerja nasional Jepang adalah panduan Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata (MLIT): “Pedoman Pencegahan Masalah untuk Pemulihan ke Kondisi Awal” (再改訂版). Panduan ini secara eksplisit membatasi pemulihan pada kerusakan yang disebabkan oleh penyewa — bukan untuk membuat properti tersebut menjadi baru kembali.

Tanya Jawab yang diterbitkan MLIT juga menjelaskan dengan jelas: restorasi di properti sewaan tidak otomatis berarti "kembali ke kondisi siap huni." (Lihat penjelasan di bawah Pertanyaan 5 dalam Tanya Jawab pedoman restorasi MLIT.)

Mengapa hal ini masih relevan di tahun 2026: keluhan-keluhan tersebut nyata.

Sengketa tagihan pindah bukan hal yang jarang. Pusat Urusan Konsumen Nasional Jepang melaporkan konsultasi yang terus berlangsung mengenai biaya pembersihan/restorasi dan deposit yang tidak dikembalikan. Dalam data tren PIO-NET (halaman diperbarui 1 Agustus 2025), jumlah konsultasi mencakup 12,885 (FY2022), 13,273 (FY2023), dan 13,277 (FY2024). Lihat halaman “賃貸住宅の原状回復トラブル” di Kokusen.

Konsultasi PIO-NET (seluruh Jepang): 12.885 (2022) → 13.273 (2023) → 13.277 (2024). Sumber: Pusat Urusan Konsumen Nasional.

Aturan kecil namun penting bagi warga asing: penjamin dengan "jumlah maksimum"

Jika seseorang (bukan perusahaan) menjamin sewa dan kewajiban sewa lainnya berdasarkan garansi perorangan, revisi Kitab Undang-Undang Hukum Perdata juga memperkuat aturan bahwa jaminan tersebut harus memiliki batas maksimum tertulis (極度額 / kyokudogaku), atau mungkin tidak sah. Tokyo menyoroti hal ini dalam ringkasan revisi Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. (Ringkasan revisi Kitab Undang-Undang Hukum Perdata TMG.)

Daftar periksa perlindungan deposit Anda: foto, inspeksi saat masuk/keluar, dan klausul khusus.

Sebagian besar sengketa tentang uang jaminan berkaitan dengan pembuktian. Waktu terbaik untuk melindungi pengembalian uang jaminan Anda di Jepang adalah Hari Pertama — bukan setelah Anda menerima tagihan.

Langkah 1 (Hari pindah masuk): buatlah “berkas kondisi” yang dapat Anda pertahankan.

Paket panduan MLIT mencakup templat daftar periksa kondisi pindah masuk/pindah keluar dan contoh formulir, serta mendorong penggunaannya untuk mengurangi perselisihan. Mulailah dari halaman unduhan resmi: Halaman unduhan panduan restorasi MLIT.

• Ambil foto/video setiap ruangan, fokuskan pada lantai, sambungan wallpaper, kusen jendela, wastafel/bak mandi, dan bagian dalam lemari.
• Sertakan konteks dan foto close-up (satu gambar lebar, satu gambar close-up) untuk setiap cacat.
• Kirimkan daftar tertulis masalah yang sudah ada sebelumnya ke perusahaan manajemen (agar ada cap waktu).
• Simpan semuanya (rangkaian email, tangkapan layar LINE, lembar inspeksi, dan dokumen penjelasan hal-hal penting).

Frasa-frasa Jepang yang berguna (salin/tempel)

• Subjek email cacat pindahan:入居時のキズ・汚れの共有（○○号室）
• Kunci kalimat:入居時点で以下の不具合を確認しました。退去時の原状回復費用の対象にならないよう、記録として共有します。

Langkah 2 (Sebelum menandatangani): lingkari setiap “klausa khusus” (特約)

Berdasarkan Tanya Jawab MLIT, tidak setiap klausul yang merugikan penyewa otomatis dianggap tidak sah. Namun, agar suatu klausul tetap berlaku, umumnya klausul tersebut perlu dipahami, disetujui, dan secara objektif masuk akal. (Lihat Q3 dalam Tanya Jawab pedoman restorasi MLIT.)

Sederhananya: jika Anda tidak memahaminya, tidak menyadarinya, atau jika klausul itu sangat berat sebelah, itu adalah tanda bahaya—terutama jika agen tidak menjelaskannya.

Langkah 3 (Ketahui jebakan biaya terbesar yang sering dilewatkan oleh orang asing)

• “Tidak ada uang jaminan” bukan berarti “tidak ada biaya pindah”: TMG secara eksplisit memperingatkan bahwa meskipun tidak ada uang jaminan, penyewa mungkin masih harus membayar biaya perbaikan yang menjadi tanggung jawab penyewa. ( TMG PDF Bahasa Inggris.)
• Klausul pembersihan (クリーニング特約): MLIT menjelaskan bahwa keabsahannya tergantung pada apakah cakupan klausul tersebut jelas, apakah klausul tersebut secara eksplisit mencakup keausan normal, dan apakah biayanya wajar. (Q16 dalam Tanya Jawab MLIT.)
• Kansai shikibiki: Jika kontrak Anda menyebutkan 敷引き/償却, perlakukan bagian tersebut sebagai jumlah yang tidak dapat dikembalikan dan hitung “deposit sebenarnya” Anda dengan tepat. ( CHINTAI di 敷引・償却.)

Langkah 4 (Hari inspeksi pindah keluar): jangan menandatangani perjanjian yang menghilangkan daya tawar Anda.

Hadiri inspeksi (立会い / tachiai) jika memungkinkan. Jika staf meminta Anda menandatangani sesuatu di tempat, pastikan isinya: apakah hanya mengonfirmasi kondisi, atau menyetujui untuk membayar sejumlah tertentu?

Bagian Tanya Jawab MLIT mencatat bahwa konfirmasi pindah itu penting, tetapi meskipun Anda telah menandatanganinya, Anda tetap dapat berpendapat bahwa Anda tidak bertanggung jawab atas kerusakan yang bukan akibat tindakan Anda. (Lihat Q14 di Tanya Jawab MLIT.)

Satu tip praktis lagi: sampah dan barang-barang besar dapat menjadi "biaya pindah".

Meninggalkan barang-barang dapat memicu biaya pembuangan dan penundaan. Jika Anda pindah kota dan kesulitan dengan peraturan sampah Jepang, gunakan panduan bergaya daftar periksa kami untuk menghindari tagihan pembuangan di kemudian hari. Lihat peraturan pemisahan sampah Jepang dalam bahasa Inggris (2026).

Jika Anda menerima tagihan besar: cara meminta rincian + tempat mendapatkan bantuan (Tokyo/Osaka)

Jika Anda menerima tagihan tinggi setelah pindah, anggap itu sebagai perselisihan yang dapat Anda dokumentasikan dan negosiasikan—bukan sebagai putusan akhir.

Langkah 1: Mintalah rincian tertulis (dan bukti)

Bagian Tanya Jawab MLIT sangat lugas: pemilik rumah berkewajiban menjelaskan biaya perbaikan yang dipotong dari uang jaminan; penyewa dapat meminta rincian tagihan dan penjelasannya. (Q17 dalam Tanya Jawab MLIT.)

Salin/tempel templat permintaan (bahasa Jepang sopan)

原状回復費用について、内訳（明細）と算定根拠をご提示ください。どの箇所にどのような損耗・毀損があり、単価・数量・工事内容が分かる資料（写真や見積書等）もあわせて共有をお願いします。

Langkah 2: Periksa biaya tersebut berdasarkan logika pedoman nasional.

Buka panduan resmi MLIT dan cari kategori yang relevan: keausan normal, penuaan, kelalaian penyewa, dan konsep penyusutan. Mulailah dari halaman unduhan MLIT, dan siapkan foto-foto saat Anda pindah masuk untuk dibandingkan.

Ingat juga: berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, kewajiban penyewa untuk melakukan perbaikan tidak termasuk kerusakan akibat pemakaian wajar dan penuaan. (Pasal 621: terjemahan resmi.)

Langkah 3: Usulkan penyelesaian "pembagian" (bayar apa yang jelas menjadi tanggung jawab Anda)

Jika beberapa hal memang sah (misalnya, Anda jelas-jelas merusak sesuatu), pertimbangkan untuk membayar bagian tersebut sambil mempermasalahkan sisanya. Mintalah perusahaan manajemen untuk memperbarui pernyataan penyelesaian (精算書 / seisansho) dan konfirmasikan bagaimana hal itu mempengaruhi pengembalian deposit Anda.

Langkah 4: Dapatkan bantuan (Tokyo / Osaka) dan eskalasikan dengan benar

Di mana pun di Jepang: Layanan Pelanggan “188”

Jika Anda tidak tahu kantor mana yang harus dihubungi, Badan Urusan Konsumen mengoperasikan Hotline Konsumen “188” (petunjuk dalam bahasa Jepang) yang akan menghubungkan Anda ke pusat urusan konsumen terdekat. Detailnya tercantum di halaman Badan Urusan Konsumen.

Jika Anda adalah pengunjung (turis) dan membutuhkan bantuan bahasa, Badan Urusan Konsumen juga mencantumkan Hotline Konsumen untuk Turis (03-5449-0906) dengan jam layanan dan bahasa yang didukung. (Lihat halaman CAA yang sama.)

Tokyo: Konsultasi real estat TMG (Hotline Sewa)

Pemerintah Metropolitan Tokyo mencantumkan 賃貸ホットライン di 03-5320-4958, dengan jam konsultasi pada hari kerja dan (dengan reservasi) rincian konsultasi langsung di halaman resminya: TMG “不動産相談”.

Jika Anda menginginkan referensi berbahasa Inggris yang mudah dipahami untuk dibawa ke negosiasi, unduh Pedoman TMG untuk Mencegah Perselisihan Penyewa-Pemilik Rumah (PDF Bahasa Inggris). Situs berbahasa Inggris TMG juga mencantumkan kontak telepon terkait seperti Pusat Konsultasi Warga Asing Pemerintah Metropolitan Tokyo (03-5320-7744) dan Pusat Konsumen Komprehensif Metropolitan Tokyo (03-3235-1155). (Lihat halaman pengumuman berbahasa Inggris TMG.)

Osaka: Konsultasi untuk penduduk asing (multibahasa)

Kota Osaka menerbitkan halaman konsultasi resmi penduduk asing (diposting pada 8 Oktober 2025) yang mencakup ke mana harus pergi, jam buka, dan bahasa yang didukung. Mulai di sini: Kota Osaka “外国人住民相談”.

Sebagai contoh, tercantum konsultasi di pusat informasi Osaka International House Foundation dengan nomor telepon 06-6773-6533, dan menunjukkan cakupan bahasa (Inggris, Mandarin, Korea, Vietnam, Filipina), serta jadwal konsultasi hukum. (Lihat halaman Kota Osaka yang sama.)

Langkah 5: Jika Anda memerlukan jalur hukum akhir, ketahui opsi "gugatan perdata kecil"

Jika jumlah yang Anda klaim relatif kecil, prosedur pengadilan ringkas untuk klaim kecil di Jepang dapat diterapkan pada klaim moneter hingga ¥600.000. Mahkamah Agung Jepang menjelaskan dasar-dasarnya dalam bahasa Inggris di sini: Tanya Jawab tentang Prosedur Pengadilan Ringkas.

Ini bukanlah langkah pertama bagi sebagian besar penyewa, tetapi ini merupakan daya tawar yang penting: ketika Anda dapat menyebutkan jalur hukum yang jelas, negosiasi seringkali menjadi lebih realistis.

FAQ: Biaya dan deposit pindah apartemen di Jepang (2026)

Apakah uang kunci bisa dikembalikan?

Umumnya tidak. TMG mendefinisikan uang kunci sebagai pembayaran satu kali kepada pemilik rumah dan menggambarkannya sebagai pembayaran yang tidak dapat dikembalikan. Lihat panduan bahasa Inggris TMG dalam format PDF.

Apakah pemilik rumah bisa mengenakan biaya untuk kerusakan wajar akibat pemakaian?

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan bahwa kewajiban penyewa untuk melakukan perbaikan tidak termasuk kerusakan akibat penggunaan biasa dan degradasi karena penuaan (Pasal 621). Lihat terjemahan resmi dalam bahasa Inggris. Namun, kontrak dapat mencakup klausul khusus, dan perselisihan seringkali bergantung pada apakah klausul tersebut jelas dan wajar.

Apa itu “shikibiki” dan mengapa deposit saya menyusut di Kansai?

Shikibiki (敷引き) adalah jumlah yang telah disepakati sebelumnya yang dipotong dari uang jaminan/uang deposit pada saat pindah dan tidak dikembalikan. Ini biasa terlihat dalam kontrak Jepang Barat/Kansai. Lihat penjelasan CHINTAI tentang 敷引・償却.

Bisakah saya meminta rincian biaya restorasi (penjelasan detail)?

Ya—Anda dapat meminta detail dan penjelasan. Tanya Jawab MLIT menyatakan bahwa pemilik rumah berkewajiban menjelaskan biaya restorasi yang dipotong dari deposit dan bahwa penyewa dapat meminta rincian dan penjelasan. (Q17: Pedoman Tanya Jawab MLIT.)

Artikel Terkait

• Kontrak sewa di Jepang untuk warga asing (2026): penjamin & biaya
• Bahasa Jepang mudah untuk urusan administrasi di Jepang: panduan gratis (2026)
• Peraturan pemisahan sampah di Jepang dalam bahasa Inggris (2026): daftar periksa pindah kerja

Butuh Bantuan Lebih Lanjut? Tanyakan di LO-PAL

Jika Anda ingin mengetahui lebih lanjut tentang topik ini—atau Anda memerlukan informasi lokal spesifik seperti “Apakah klausul pembersihan ini normal di Osaka?” atau “Bisakah seseorang membantu saya menulis email berbahasa Jepang untuk meminta rinciannya?”—tanyakan kepada orang Jepang setempat di LO-PAL.

Di LO-PAL, Anda dapat mengajukan pertanyaan atau meminta tugas dalam bahasa Anda, dan para pembantu lokal Jepang dapat membantu Anda (termasuk membantu memahami klausul khusus, menyiapkan pesan pindah, atau menemani Anda ke janji temu). Kami mendukung bahasa Inggris, Mandarin, Vietnam, Portugis, Korea, Nepal, Tagalog, Indonesia, dan Spanyol.