在宅オフィス原則不可：日本で経営・管理ビザ要件を満たすオフィスを探すには

2026年3月現在の情報は、ACROSEEDの2025年経営・管理ビザガイド、IMS法務事務所のオフィス要件ガイド、コンチネンタル・イミグレーションのオフィスチェックリスト、およびKPMGの2025年改正に関するフラッシュアラートに基づいています。

これまで日本でマンションを拠点に事業を運営してきた方にとって、2025年10月の経営・管理ビザ改正は直接的な影響を及ぼします。ビザの申請時および更新時において、在宅オフィスは原則として却下されるようになりました。入国管理局の職員は、専用の事業所が確保されているかを積極的に確認するようになっており、キッチンテーブルとノートパソコンでは認められません。

このガイドでは、入国管理局が具体的に何を求めているか、どの種類のオフィスが要件を満たすか、そして費用を抑えて手頃なスペースを見つける方法について説明します。

何が変わったか：在宅オフィスは対象外

2025年10月16日以前は、経営・管理ビザ保有者（特にオンラインビジネスを営む個人事業主）に対して、入国管理局は在宅オフィスを黙認していました。しかし、この曖昧な状態は解消されました。

改正された規則では、事業は継続的に事業活動が行われる独立した場所から運営されなければなりません。自宅をオフィスとして使用することは、原則として許可されなくなりました。これは新規申請と更新の両方に適用されます。

唯一の狭い例外として、マンションに事業専用の物理的に分離された部屋がある場合（居住エリアとは別の入り口があり、事業利用に関する家主の同意があり、社名プレートがある場合）、入国管理局は依然として認める可能性があります。しかし、書類作成の負担は大きく、承認が保証されるわけではありません。

入国管理局が実際にチェックすること

申請審査の際、入国管理局の職員は特定の基準に基づいてオフィスを評価します。彼らが確認する点は以下の通りです。

• 賃貸契約書 — 会社名義（個人名義ではない）であり、用途が事業用（事業用 / jigyō-yō）であると明記されていること
• 写真 — 建物の外観、入り口、廊下、オフィスの内部（机、椅子、設備が写っているもの）
• 社名プレート（表札 / hyōsatsu） — オフィス入り口に会社名が表示されていること
• 間取り図 — オフィスが専用の排他的なスペースであることを示すレイアウト
• 設備 — 机、椅子、PC、電話回線、プリンター/複合機、書類棚
• 消防法への適合 — 火災保険証書および消防法に基づく必要な許可
• 郵便物および来客対応能力 — オフィスが郵便物、宅配便、来客を受け入れられる証拠

オフィスタイプ：要件を満たすものと満たさないもの

重要な概念は排他性（独占性 / dokusensei）です。入国管理局は、そのスペースがあなた専用であり、他のテナントと共有されておらず、共用エリアでもなく、追い出される可能性がないことを確認する必要があります。

手頃なオフィススペースを見つける方法

一等地の丸の内である必要はありません。費用別に実用的な選択肢を以下に示します。

1. 小型賃貸オフィス (賃貸事務所 / chintai jimusho)

at home、SUUMO、HOME'Sなどの不動産ポータルサイトで、事務所・店舗用のフィルターを使って検索してください。都心部から離れたエリアで10〜20m²程度のスペースを探しましょう。敷金（敷金 / shikikin）として賃料の2〜6ヶ月分を前払いすることを覚悟してください。

2. サービスオフィス (サービスオフィス / sābisu ofisu)

リージャス、天翔オフィス、オープンオフィスなどのプロバイダーは、家具、インターネット、受付を備えた小型の個室を提供しています。大規模な前払い金は不要で、通常は1〜2ヶ月分です。法人登記やビザ関連書類への対応が可能であることを書面で確認してください。

3. SOHOタイプ物件 (SOHO物件 / SOHO bukken)

一部の住居用ビルはSOHO対応とされており、居住と事業の両方の使用が可能です。これらは商業オフィスよりも安価ですが、賃貸契約が事業登記を許可しているか、そして入国管理局の目的のためにスペースが分離可能であるかを確認する必要があります。

都市別の一般的な月額費用

サービスオフィスは、初期費用が低い（従来の賃貸契約の4〜6ヶ月分に対し、敷金1〜2ヶ月分）ことが多く、迅速に要件を満たすスペースが必要なビザ保有者にとって魅力的です。

不動産エージェントのための日本語フレーズ

日本のほとんどの不動産エージェントは英語を流暢に話しません。以下のフレーズは、あなたの必要なことを伝えるのに役立つでしょう。

賃貸契約を締結する前のチェックリスト

いずれかのスペースを契約する前に、以下の項目をすべて確認してください。1つでも欠けていると、ビザ申請に問題が生じる可能性があります。

• ☐ 賃貸契約書に事業用（事業用）と明記されていること — 居住用ではないこと
• ☐ 賃貸契約が会社名義（法人名義）で締結できること
• ☐ この住所で法人登記（法人登記）が許可されていること
• ☐ 入り口に社名プレートを設置できること
• ☐ スペースが施錠可能で排他的であること — オープンフロアの共有スペースではないこと
• ☐ 火災保険証書が利用可能であること
• ☐ 郵便物および荷物の配送が可能であること
• ☐ スペースに少なくとも机、椅子、基本的な設備が収まること

次のステップ

適切なオフィスを見つけることは、経営・管理ビザのパズルのピースの一つにすぎません。資本金3000万円の要件、従業員義務、語学能力規則を含む2025年の改正の全容については、弊社の完全ガイドをお読みください：経営・管理ビザ2025：新要件完全ガイド。

日本の不動産エージェントとのやり取り、賃貸契約の理解、特定のオフィスが入国管理局の基準を満たすかどうかの判断でお困りの場合は、LO-PALで現地の人に質問してください — 無料で、システムを理解している日本在住者から回答が得られます。