日本租房：礼金与押金制度详解 (2026年版) — 退租费用指南

如果你在日本租过房，你一定知道入住费用可能令人望而生畏。但真正的痛点往往在退租时出现：一笔你没预料到的“原状恢复”（原状回復 / genjō kaifuku）账单，一笔你不明所以的清洁费，以及一笔比你想象中少得多的押金（敷金 / shikikin）——甚至根本分文未退。

本指南将颠覆传统方法。我们不从入住手续开始讲解，而是从人们在退租时实际蒙受金钱损失的方式着手，然后倒推，详细阐述如何利用日本2020年后的民法典规定、全国国土交通省原状恢复指南以及东京/关西合同中的“陷阱”来保护自己。

礼金、押金与续租费：关键区别

在你能够应对意想不到的日本公寓退租费用之前，你需要区分三笔在英语语境中常被混淆的费用——有时甚至在日本的房地产广告中也会出现混淆。

1) 礼金（礼金 / reikin）：通常不予退还

东京都政府的英文指南将礼金定义为在合同签订时向房东支付的一次性费用，并将其性质描述为不可退还。请参阅东京都政府《租客-房东纠纷预防指南》（英文PDF）中的定义。

礼金（礼金）并非你的押金。如果你支付了它，在退租时便不应指望能够将其收回。

2) 押金（敷金 / shikikin）：扣除有效费用后可退还

东京都政府的英文指南解释道，押金是在签订合同时支付的款项，可用于抵扣未付租金、租客造成的损坏以及租客应承担的原状恢复费用，其剩余部分在租赁期满时予以退还。（官方定义：东京都政府英文PDF。）

换句话说：你的押金不是“预付的清洁费”。它是你的钱，作为保证金持有。

3) 续租费（更新料 / kōshinryō）：合同续签时支付的费用

东京都政府的指南也定义了续租费，即在租赁续签时向房东支付的费用。（定义：东京都政府英文PDF。）

关于许多租客使用的更广泛、通俗的定义，请参阅SUUMO对更新料的词条解释。关键点是：这笔费用不可退还——如果你的合同中有此规定，这是你继续租约的代价。

退租时哪些费用可退？一份简单清单

• 可退还（原则上）：押金（敷金），在扣除未付租金/费用和租客责任造成的损坏后。
• 不可退还：礼金（礼金）、续租费（更新料）、许多“合同管理”费。
• 取决于地区/合同：清洁费、“固定原状恢复”条款以及关西地区的“敷引”等制度。

东京与关西的“陷阱”：敷引/偿却（敷引・償却）

如果你在关西（大阪、神户、京都及周边地区）租过房，你可能会看到保证金（保証金 / hoshōkin）而不是（或除了）敷金。你的合同也可能包含敷引（敷引き / shikibiki）或偿却（償却 / shōkyaku），这些是在退租时扣除且不予退还的金额，即使你按时支付了租金并保持了房屋的良好状况。

这经常是“我以为那是我的押金”这种困惑的来源。要清晰了解敷引的运作方式（以及它与礼金有何不同），请参阅CHINTAI对敷引・償却的解释。

2020年民法典改革：押金退还与正常磨损

日本的民法典改革于2020年4月1日生效。对于租客来说，最大的益处是，法院判例中存在的关键概念被直接写入了法典。东京都政府在其民法典修订概述中总结了这些要点。（东京都政府总结页面。）

规则1：房东必须在扣除款项后退还剩余押金

根据民法典第622-2条，当房东收到“押金”（敷金，但定义广泛）时，房东必须在扣除租客根据租赁合同所欠款项后，退还剩余部分。你可以在日本法律翻译（民法典）上阅读官方英文翻译。

东京也以易于租客谈判的形式解释了相同的规则：在租赁期满时，房东必须在扣除未付债务后退还剩余押金。（东京都政府民法典修订总结。）

规则2：“正常磨损和老化”不属于租客责任

民法典第621条规定，如果损坏发生在租客接收房屋之后，租客必须在租赁期满时恢复原状——不包括正常使用造成的磨损和老化造成的劣化。（请参阅民法典第621条英文版。）

这是租客经常听到的实用规则的法律基础：阳光褪色、旧墙纸和与年龄相关的劣化通常属于房东责任，而疏忽和异常损坏则属于租客责任。

“原状恢复”不等于“恢复全新”

日本的国家框架是国土交通省（MLIT）的指南：“原状恢复纠纷预防指南（再修订版）”。它明确将原状恢复界定为租客造成的损坏——而不是将房屋恢复全新。

国土交通省发布的问答也明确指出：租赁房屋的原状恢复并非自动意味着“恢复到入住时的状态”。（请参阅国土交通省原状恢复指南问答中Q5下的解释。）

为什么这在2026年依然重要：投诉真实存在

退租费用纠纷并非罕见的个例。日本国民生活中心报告称，关于清洁/原状恢复费用和押金未退还的咨询持续不断。在其PIO-NET趋势数据（页面更新于2025年8月1日）中，咨询数量包括12,885例（2022财年）、13,273例（2023财年）和13,277例（2024财年）。请参阅国民生活中心“租赁住宅的原状恢复纠纷”页面。

PIO-NET咨询量（日本全国）：12,885例（2022年）→ 13,273例（2023年）→ 13,277例（2024年）。来源：国民生活中心。

针对外国人的一项不显眼但重要的附带规定：保证人“最高金额”

如果是由个人（而非公司）担保租金和其他租赁义务（循环担保），民法典修订也强化了规定，即担保必须有书面的最高金额（極度額 / kyokudogaku），否则可能无效。东京在其民法典修订总结中强调了这一点。（东京都政府民法典修订总结。）

你的押金保护清单：照片、入住/退租检查与特殊条款

大多数押金纠纷都是证据纠纷。保护你的日本押金退还的最佳时机是第一天——而不是在你收到账单之后。

步骤1（入住当天）：建立一份可用于辩护的“状况档案”

国土交通省的指南包中包含入住/退租状况检查表模板和示例表格，并鼓励使用它们以减少纠纷。请从官方下载页面开始：国土交通省原状恢复指南下载页面。

• 拍摄照片/视频：对每个房间进行拍摄，重点关注地板、墙纸接缝、窗框、水槽/浴室和衣柜内部。
• 包括上下文 + 特写：对每个缺陷拍摄一张广角照片和一张特写照片。
• 发送书面清单：将现有问题清单发送给管理公司（以便有时间戳）。
• 保存所有信息：（电子邮件往来、LINE截图、检查表和重要事项说明文件）。

有用日语短语（复制/粘贴）

• 入住缺陷邮件主题：入居時のキズ・汚れの共有（○○号室）
• 关键句：入居時点で以下の不具合を確認しました。退去時の原状回復費用の対象にならないよう、記録として共有します。

步骤2（签署前）：圈出所有“特殊条款”（特約）

根据国土交通省的问答，并非所有对租客不利的条款都会自动失效。但要使条款成立，它通常需要被理解、同意并客观合理。（请参阅国土交通省原状恢复指南问答中的Q3。）

通俗地说：如果你不理解它，没注意到它，或者它过于偏向一方，那这是一个值得质疑的危险信号——特别是如果中介没有解释的话。

步骤3（了解外国人最常忽略的费用陷阱）

• “无押金”不意味着“无退租费用”：东京都政府明确警告称，即使没有押金，租客仍可能需要支付租客应承担的原状恢复费用。（东京都政府英文PDF。）
• 清洁条款（クリーニング特約）：国土交通省解释说，其有效性取决于范围是否明确、是否明确包含正常磨损以及费用是否合理。（国土交通省问答中的Q16。）
• 关西敷引：如果你的合同写有敷引/偿却，请将该部分视为按设计不可退还，并相应地计算你的“实际押金”。（CHINTAI关于敷引・償却的解释。）

步骤4（退租检查当天）：不要轻易放弃你的谈判筹码

如果可以，请参加检查（立会い / tachiai）。如果工作人员要求你当场签署文件，请确认那是什么：它仅是确认房屋状况，还是同意支付特定金额？

国土交通省的问答指出，退租确认很重要，但即使你签了字，你仍可以争辩你不应该为不属于你造成的损坏付费。（请参阅国土交通省问答中的Q14。）

一个实用的额外提示：垃圾和大件物品可能变成“退租费用”

留下物品可能导致处理费用和延误。如果你正在搬家到其他城市，并且不熟悉日本的垃圾处理规定，请使用我们的清单式指南，以避免日后被收取清理费用。请参阅日本垃圾分类规则（英文，2026年版）。

如果你收到高额账单：如何要求费用明细 + 在何处寻求帮助（东京/大阪）

如果你在退租后收到高额账单，请将其视为一场可以记录和协商的纠纷——而不是最终的判决。

步骤1：要求书面明细（和证据）

国土交通省的问答直截了当：房东有义务解释从押金中扣除的原状恢复费用，租客可以要求提供详细清单和解释。（国土交通省问答中的Q17。）

复制/粘贴请求模板（礼貌日语）

原状回復費用について、内訳（明細）と算定根拠をご提示ください。どの箇所にどのような損耗・毀損があり、単価・数量・工事内容が分かる資料（写真や見積書等）もあわせて共有をお願いします。

步骤2：对照国家指南的逻辑核对费用

打开国土交通省的官方指南，查找相关类别：正常磨损、老化、租客过失和折旧概念。从国土交通省下载页面开始，并在比较时将你的入住照片放在旁边。

另外请记住：根据民法典规定，租客的原状恢复义务不包括正常磨损和老化。（民法典第621条：官方翻译。）

步骤3：提议“分期”结算（支付你应承担的部分）

如果有些项目是合理的（例如，你确实弄坏了东西），可以考虑支付那部分，同时对剩余部分提出异议。要求管理公司更新结算单（精算書 / seisansho），并确认它如何影响你的押金退还。

步骤4：寻求帮助（东京/大阪）并妥善升级

日本全国：消费者热线“188”

如果你不知道该打哪个办公室，消费者厅运营的消费者热线“188”（日语指导）可以帮你联系到附近的消费者中心。详细信息列在消费者厅页面上。

如果你是访客（游客）并且需要语言支持，消费者厅也列出了游客消费者热线（03-5449-0906），并说明了接待时间和支持语言。（请参阅相同的消费者厅页面。）

东京：东京都厅房地产咨询（租房热线）

东京都政府在其官方页面列出了租赁热线（賃貸ホットライン），电话号码为03-5320-4958，并说明了工作日咨询时间和（需预约的）现场咨询详情：东京都政府“房地产咨询”。

如果你想要一份方便谈判的英文参考资料，可以下载东京都政府的《租客-房东纠纷预防指南》（英文PDF）。东京都政府的英文网站还列出了相关的电话联系方式，如东京都外国居民咨询中心（03-5320-7744）和东京都综合消费者中心（03-3235-1155）。（请参阅东京都政府英文公告页面。）

大阪：外国人居民咨询（多语言）

大阪市发布了官方的外国人居民咨询页面（发布于2025年10月8日），其中包括咨询地点、时间以及支持的语言。从这里开始：大阪市“外国人居民咨询”。

例如，它列出了大阪国际交流中心信息咨询处的咨询服务，电话为06-6773-6533，并显示了语言覆盖范围（英语、中文、韩语、越南语、菲律宾语），以及法律咨询的时间表。（请参阅相同的大阪市页面。）

步骤5：如果需要法律途径，了解“小额索赔”选项

如果你的索赔金额相对较小，日本简易法院的小额诉讼程序可适用于最高60万日元的货币索赔。日本最高法院在此处用英文解释了基本情况：简易法院程序问答。

对于大多数租客来说，这并不是第一步，但它是一个重要的谈判筹码：当你能引用明确的法律途径时，谈判往往会变得更现实。

常见问题：日本公寓退租费用和押金（2026年版）

礼金可退还吗？

通常不可退还。东京都政府将礼金定义为向房东支付的一次性费用，并将其性质描述为不可退还。请参阅东京都政府的英文指南PDF。

房东可以向我收取正常磨损的费用吗？

民法典规定，租客的原状恢复义务不包括正常使用造成的磨损和老化劣化（第621条）。请参阅官方英文翻译。然而，合同可能包含特殊条款，纠纷往往取决于条款是否清晰合理。

什么是“敷引”，为什么我的押金在关西会缩水？

敷引（敷引き）是预先约定从押金/保证金中扣除的金额，在退租时不予退还。这在西日本/关西的合同中很常见。请参阅CHINTAI对敷引・償却的解释。

我可以要求原状恢复费用的明细（细分账单）吗？

可以——你可以要求提供详细信息和解释。国土交通省的问答指出，房东有义务解释从押金中扣除的原状恢复费用，租客可以要求提供详细清单。（Q17：国土交通省指南问答。）

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