Depósito e taxas de mudança no Japão explicados (2026): Taxas de mudança — explicação do depósito de chaves no Japão

Se você já alugou um imóvel no Japão, sabe que as taxas de entrada podem parecer assustadoras. Mas o verdadeiro problema costuma aparecer na hora da saída : uma conta inesperada de "restauração" (原状回復 / genjō kaifuku), uma taxa de limpeza que você não entendeu e um depósito de segurança (敷金 / shikikin) que acaba sendo devolvido em um valor menor do que o esperado — ou até mesmo não é devolvido.

Este guia inverte a abordagem usual. Em vez de começar pela mudança, começamos com como as pessoas realmente perdem dinheiro na hora de sair do imóvel e, em seguida, mostramos como se proteger usando as regras do Código Civil japonês pós-2020 , as diretrizes nacionais de restauração do MLIT e as armadilhas contratuais de Tóquio/Kansai.

Depósito de segurança vs. Caução vs. Taxa de renovação (explicação sobre depósito de caução no Japão)

Antes de contestar taxas inesperadas de mudança de um apartamento no Japão , você precisa separar três pagamentos que costumam ser confundidos em inglês — e às vezes até mesmo em anúncios imobiliários japoneses.

1) Chaves (礼金 / reikin): geralmente não reembolsáveis

O guia em inglês do Governo Metropolitano de Tóquio define "key money" como um pagamento único ao proprietário no fechamento do contrato e o descreve como não reembolsável. Veja a definição nas "Diretrizes para Prevenção de Conflitos entre Inquilinos e Proprietários" do Governo Metropolitano de Tóquio (PDF em inglês) .

O pagamento da chave (礼金) não é o seu depósito. Se você o pagou, não espere recebê-lo de volta na hora da mudança.

2) Depósito de segurança (敷金 / shikikin): reembolsável menos deduções válidas

O guia em inglês da TMG explica que um depósito de segurança é um valor pago na assinatura do contrato que pode ser usado para cobrir aluguéis não pagos , danos causados pelo inquilino e a parte do inquilino nos custos de restauração, sendo o restante devolvido ao término do contrato de locação. (Definição oficial: PDF em inglês da TMG .)

Em outras palavras: seu depósito não é uma "taxa de limpeza pré-paga". É o seu dinheiro , mantido como garantia.

3) Taxa de renovação de contrato de locação (更新料 / kōshinryō): um pagamento referente à renovação do contrato.

O guia da TMG também define a taxa de renovação do contrato de locação como o valor pago ao proprietário quando o contrato é renovado. (Definição: TMG PDF em inglês .)

Para uma definição mais ampla e em linguagem simples, usada por muitos inquilinos, consulte o verbete "更新料" no glossário da SUUMO . O ponto principal: este valor não é reembolsável — é o preço da continuidade do seu contrato de locação, caso esteja previsto em contrato.

O que é reembolsável na saída do imóvel? Uma lista de verificação simples.

• Reembolsável (em princípio): Depósito de segurança (敷金), após deduzir aluguéis/taxas não pagos e danos de responsabilidade do inquilino.
• Não reembolsável: Chaves (礼金), taxa de renovação (更新料), muitas taxas de “administração de contrato”.
• Depende da região/contrato: taxas de limpeza, cláusulas de "restauração fixa" e sistemas ao estilo Kansai, como o shikibiki.

Tóquio vs Kansai “pegadinha”: shikibiki / shōkyaku (敷引・償却)

Se você alugou um imóvel em Kansai (Osaka/Kobe/Kyoto e arredores), poderá encontrar a expressão 保証金 (hoshōkin / caução) em vez de (ou além de) 敷金. Seu contrato também pode incluir敷引き (shikibiki) ou償却 (shōkyaku) , que são valores deduzidos e não devolvidos na saída , mesmo que você tenha pago o aluguel em dia e mantido o imóvel em boas condições.

Essa é uma fonte frequente de confusão do tipo "Eu pensei que esse era o meu depósito". Para uma explicação clara de como o shikibiki funciona (e por que é diferente do dinheiro-chave), veja a explicação da CHINTAI sobre 敷引・償却.

O que o Código Civil de 2020 alterou: reembolso de depósitos e desgaste normal.

As reformas do Código Civil do Japão entraram em vigor em 1º de abril de 2020. Para os inquilinos, a grande vantagem é que ideias-chave que já existiam em precedentes judiciais foram incorporadas diretamente ao Código . O Governo Metropolitano de Tóquio resume esses pontos em sua visão geral da revisão do Código Civil ( página de resumo do Governo Metropolitano de Tóquio ).

Regra 1: o senhorio deve reembolsar o depósito restante após as deduções.

De acordo com o Artigo 622-2 do Código Civil Japonês, quando um proprietário recebe um "depósito de segurança" (敷金, mas definido de forma ampla), ele deve devolver o valor restante após deduzir o dinheiro que o inquilino deve pelo contrato de locação. Você pode ler a tradução oficial em inglês em Japanese Law Translation (Civil Code) .

Tóquio também explica essa mesma regra de forma fácil de negociar para os inquilinos: ao final do contrato de locação, o proprietário deve reembolsar o valor restante do depósito após deduzir as dívidas não pagas. ( Resumo da revisão do Código Civil de Tóquio .)

Regra 2: “Desgaste normal e envelhecimento” não são de responsabilidade do inquilino.

O artigo 621 do Código Civil estabelece que, se ocorrerem danos após o locatário receber o imóvel, este deverá restaurá-lo ao término do contrato de locação , excluindo-se o desgaste natural pelo uso e a deterioração decorrente do envelhecimento . (Ver artigo 621 do Código Civil em inglês .)

Essa é a base legal da regra prática que os inquilinos ouvem o tempo todo: desbotamento causado pelo sol, papel de parede antigo e deterioração relacionada à idade são geralmente de responsabilidade do proprietário , enquanto negligência e danos anormais são de responsabilidade do inquilino.

“Restauração” não significa “devolver ao estado original”.

A estrutura nacional do Japão é o guia do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo (MLIT): “Diretrizes para a Prevenção de Problemas na Restauração ao Estado Original” (再改訂版) . Ele define explicitamente a restauração com base em danos atribuíveis ao inquilino — e não em deixar o imóvel como novo novamente.

O documento de perguntas e respostas publicado pelo MLIT também deixa isso bem claro: a restauração de um imóvel alugado não significa automaticamente que ele volte a estar "em perfeitas condições para morar". (Veja a explicação na pergunta 5 do documento de perguntas e respostas sobre as diretrizes de restauração do MLIT .)

Por que isso ainda importa em 2026: as reclamações são reais.

Disputas de faturamento de mudança não são casos raros. O Centro Nacional de Defesa do Consumidor do Japão relata consultas em andamento sobre taxas de limpeza/restauração e depósitos não devolvidos . Em seus dados de tendência PIO-NET (página atualizada em 1º de agosto de 2025 ), as contagens de consultas incluem 12.885 (ano fiscal de 2022) , 13.273 (ano fiscal de 2023) e 13.277 (ano fiscal de 2024) . Consulte a página “賃貸住宅の原状回復トラブル” de Kokusen .

Consultas PIO-NET (em todo o Japão): 12.885 (2022) → 13.273 (2023) → 13.277 (2024). Fonte: Centro Nacional de Assuntos do Consumidor .

Uma regra secundária, discreta mas importante, para estrangeiros: o "valor máximo" da garantia do fiador.

Se uma pessoa (e não uma empresa) estiver garantindo o pagamento de aluguel e outras obrigações de arrendamento por meio de uma garantia rotativa, a revisão do Código Civil também reforçou a regra de que a garantia deve ter um valor máximo estipulado por escrito (極度額 / kyokudogaku) , sob pena de ser considerada inválida. Tóquio destaca esse ponto em seu resumo da revisão do Código Civil. ( Resumo da revisão do Código Civil da TMG .)

Sua lista de verificação para proteção do depósito: fotos, vistorias de entrada/saída e cláusulas especiais.

A maioria das disputas sobre depósitos se resume a disputas por provas. O melhor momento para proteger o reembolso do seu depósito de segurança no Japão é no primeiro dia — não depois de receber a fatura.

Etapa 1 (Dia da mudança): crie um “dossiê de condições” que você possa defender.

O pacote de diretrizes do MLIT inclui modelos de listas de verificação das condições de entrada e saída de imóveis , além de formulários de exemplo, e incentiva o uso desses documentos para reduzir disputas. Comece pela página oficial de downloads: Página de download das diretrizes de restauração do MLIT .

• Fotografe e filme todos os cômodos, com foco nos pisos, emendas do papel de parede, caixilhos das janelas, pia/banheira e interior dos armários.
• Inclua contexto + close-up (uma tomada geral e uma tomada fechada) para cada defeito.
• Envie à empresa administradora uma lista escrita dos problemas preexistentes (para que fique registrada a data e a hora).
• Salve tudo (conversas de e-mail, capturas de tela do LINE, fichas de inspeção e documentos explicativos de assuntos importantes).

Frases úteis em japonês (copiar/colar)

• Assunto do e-mail sobre defeitos de mudança:入居時のキズ・汚れの共有（○○号室）
• Chave frase:入居時点で以下の不具合を確認しました。退去時の原状回復費用の対象にならないよう、記録として共有します。

Passo 2 (Antes de assinar): circule todas as “cláusulas especiais” (特約)

De acordo com as Perguntas e Respostas do MLIT, nem toda cláusula desfavorável ao inquilino é automaticamente inválida. Mas, para que uma cláusula seja válida, ela geralmente precisa ser compreendida, aceita e objetivamente razoável . (Veja a pergunta 3 nas Perguntas e Respostas das diretrizes de restauração do MLIT .)

Em outras palavras: se você não entendeu, não percebeu ou se a situação é extremamente unilateral, isso é um sinal de alerta que merece ser questionado — especialmente se o agente não explicou o motivo.

Passo 3 (Conheça as maiores armadilhas de taxas que os estrangeiros não percebem)

• “Sem depósito” não significa “sem custos de mudança”: a TMG alerta explicitamente que, mesmo sem depósito de segurança, o inquilino ainda poderá ter que arcar com os custos de restauração. ( TMG em inglês PDF .)
• Cláusulas de limpeza (クリーニング特約): O MLIT explica que a validade pode depender de se o escopo é mostrado, se inclui claramente o desgaste normal e se a taxa é razoável. (P16 em Perguntas e Respostas do MLIT .)
• Kansai shikibiki: Se o seu contrato diz 敷引き/償却, trate essa parte como não reembolsável por definição e calcule seu “depósito verdadeiro” de acordo. ( CHINTAI em 敷引・償却.)

Etapa 4 (Dia da vistoria de saída): não abra mão do seu direito de negociação.

Compareça à vistoria (立会い / tachiai), se possível. Caso o funcionário lhe peça para assinar algo no local, confirme o que se trata: é apenas uma confirmação do estado do imóvel ou um acordo para o pagamento de um valor específico ?

A seção de perguntas e respostas da MLIT observa que uma confirmação de mudança é importante, mas mesmo que você tenha assinado, ainda pode argumentar que não deve pagar por danos que não sejam atribuíveis a você. (Veja a pergunta 14 na seção de perguntas e respostas da MLIT .)

Mais uma dica prática: lixo e itens volumosos podem se tornar "taxas de mudança".

Deixar itens para trás pode gerar taxas de descarte e atrasos. Se você está se mudando de cidade e tem dificuldades com as regras de coleta de lixo no Japão, use nossos guias em formato de lista de verificação para evitar cobranças adicionais posteriormente. Veja as regras de separação de lixo do Japão em inglês (2026) .

Se você receber uma conta alta: como pedir um detalhamento e onde obter ajuda (Tóquio/Osaka)

Se você receber uma fatura alta depois de se mudar, encare-a como uma disputa que pode ser documentada e negociada — e não como uma sentença final.

Passo 1: Solicite um detalhamento por escrito (e as devidas comprovações)

A seção de perguntas e respostas da MLIT é direta: o proprietário tem o dever de explicar os custos de restauração deduzidos do depósito, e o inquilino pode solicitar um demonstrativo detalhado e uma explicação. (P17 na seção de perguntas e respostas da MLIT .)

Modelo de solicitação (japonês educado) para copiar e colar

原状回復費用について、内訳（明細）と算定根拠をご提示ください。どの箇所にどのような損耗・毀損があり、単価・数量・工事内容が分かる資料（写真や見積書等）もあわせて共有をお願いします。

Etapa 2: Verifique as cobranças em relação à lógica das diretrizes nacionais.

Acesse o guia oficial do MLIT e procure as categorias relevantes: desgaste normal, envelhecimento, negligência do inquilino e conceitos de depreciação. Comece pela página de downloads do MLIT e mantenha as fotos da sua mudança ao seu lado enquanto compara.

Lembre-se também: de acordo com o Código Civil, a obrigação de restauração do inquilino exclui o desgaste normal e o envelhecimento. (Artigo 621 do Código Civil: tradução oficial .)

Passo 3: Proponha um acordo "dividido" (pague o que é claramente seu)

Se alguns itens forem legítimos (por exemplo, você claramente quebrou algo), considere pagar essa parte e contestar o restante. Peça à administradora do condomínio para atualizar o demonstrativo de pagamento (精算書 / seisansho) e confirme como isso afeta o reembolso do seu depósito.

Passo 4: Obtenha ajuda (Tóquio/Osaka) e faça o encaminhamento adequado do problema.

Em qualquer lugar do Japão: Linha direta do consumidor “188”

Se você não souber a qual escritório ligar, a Agência de Defesa do Consumidor opera a Linha Direta do Consumidor “188” (orientação em japonês), que o conecta a um centro de atendimento ao consumidor próximo. Os detalhes estão listados na página da Agência de Defesa do Consumidor .

Se você é um visitante (turista) e precisa de suporte linguístico, a Agência de Assuntos do Consumidor também lista uma Linha Direta para Turistas (03-5449-0906) com horário de atendimento e idiomas disponíveis. (Veja a mesma página da CAA .)

Tóquio: Consultoria imobiliária TMG (Linha direta para aluguel)

O Governo Metropolitano de Tóquio lista seu賃貸ホットラインem 03-5320-4958 , com horários de consulta durante a semana e (mediante reserva) detalhes de consulta presencial em sua página oficial: TMG “不動産相談” .

Se você deseja um guia em inglês para levar à negociação, baixe as Diretrizes da TMG para Prevenção de Conflitos entre Inquilinos e Proprietários (PDF em inglês) . O site da TMG em inglês também lista contatos telefônicos relevantes, como o Centro de Atendimento a Residentes Estrangeiros do Governo Metropolitano de Tóquio (03-5320-7744) e o Centro Abrangente de Defesa do Consumidor da Região Metropolitana de Tóquio (03-3235-1155). (Consulte a página de anúncios da TMG em inglês .)

Osaka: Consulta para residentes estrangeiros (multilíngue)

A cidade de Osaka publica uma página oficial de consulta a residentes estrangeiros (publicada em 8 de outubro de 2025 ) que inclui onde ir, horários e idiomas suportados. Comece aqui: Cidade de Osaka “外国人住民相談” .

Por exemplo, lista consultas no centro de informações da Fundação Osaka International House, com o telefone 06-6773-6533 , e mostra a cobertura linguística (inglês, chinês, coreano, vietnamita, filipino), além de uma agenda para consultas jurídicas. (Veja a mesma página da cidade de Osaka .)

Passo 5: Se você precisar de uma solução legal definitiva, conheça a opção de "pequenas causas".

Se o valor que você está reivindicando for relativamente pequeno, o procedimento do Tribunal Sumário de Pequenas Causas do Japão pode ser aplicado a reivindicações monetárias de até ¥ 600.000 . O Supremo Tribunal do Japão explica os princípios básicos em inglês aqui: Perguntas e Respostas sobre o Procedimento do Tribunal Sumário .

Para a maioria dos inquilinos, essa não é a primeira medida, mas é uma importante vantagem: quando se pode citar um caminho legal claro, as negociações geralmente se tornam mais realistas.

Perguntas frequentes: Taxas e depósitos para mudança de apartamentos no Japão (2026)

O valor da chave é reembolsável?

Geralmente não. A TMG define "key money" como um pagamento único ao senhorio e o descreve como não reembolsável. Consulte o guia em inglês da TMG em PDF .

Meu senhorio pode me cobrar pelo desgaste normal?

O Código Civil estabelece que a obrigação de restauração do inquilino exclui o desgaste decorrente do uso normal e a degradação por envelhecimento (Artigo 621). Veja a tradução oficial em inglês . No entanto, os contratos podem incluir cláusulas especiais, e as disputas frequentemente giram em torno da clareza e razoabilidade da cláusula.

O que é “shikibiki” e por que meu depósito diminuiu em Kansai?

Shikibiki (敷引き) é um valor pré-acordado, deduzido de um depósito/garantia no momento da mudança e não devolvido. É comumente visto em contratos do oeste do Japão/Kansai. Veja a explicação de CHINTAI sobre 敷引・償却.

Posso exigir uma declaração detalhada (discriminação) dos custos de restauração?

Sim, você pode solicitar detalhes e uma explicação. As perguntas e respostas do MLIT afirmam que o proprietário tem o dever de explicar os custos de restauração deduzidos do depósito e o inquilino pode solicitar a discriminação desses custos. (P17: Perguntas e respostas das diretrizes do MLIT .)

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Precisa de mais ajuda? Pergunte no LO-PAL.

Se você quiser saber mais sobre este assunto — ou precisar de informações locais específicas , como "Essa cláusula de limpeza é normal em Osaka?" ou "Alguém pode me ajudar a escrever um e-mail em japonês solicitando o detalhamento?" — pergunte a um japonês local no LO-PAL .

Na LO-PAL, você pode postar uma pergunta ou solicitar uma tarefa no seu idioma, e ajudantes japoneses locais podem te auxiliar (incluindo ajuda para entender cláusulas específicas, preparar mensagens de mudança ou te acompanhar a consultas). Oferecemos suporte em inglês, chinês, vietnamita, português, coreano, nepalês, tagalo, indonésio e espanhol.