Paliwanag Tungkol sa Key Money at Deposito sa Japan (2026): Mga Bayarin sa Paglipat — paliwanag tungkol sa key money deposit sa Japan

Kung nangungupahan ka na sa Japan, alam mo na ang mga bayarin sa paglipat ay nakakatakot. Ngunit ang tunay na sakit ay kadalasang tumatama sa paglipat : isang bayarin sa "restoration" (原状回復 / genjō kaifuku) na hindi mo inaasahan, isang bayarin sa paglilinis na hindi mo maintindihan, at isang security deposit (敷金 / shikikin) na bumabalik nang mas maliit kaysa sa iyong inaakala—o hindi talaga.

Binabago ng gabay na ito ang karaniwang pamamaraan. Sa halip na magsimula sa paglipat, magsisimula tayo sa kung paano talaga nawawalan ng pera ang mga tao sa paglipat , pagkatapos ay gagawa ng mga hakbang pabalik upang ipakita kung paano protektahan ang iyong sarili gamit ang mga patakaran ng Japan pagkatapos ng 2020 Civil Code , ang mga pambansang alituntunin sa pagpapanumbalik ng MLIT , at ang mga "gotcha" ng kontrata sa Tokyo/Kansai.

Key Money vs Security Deposit vs Renewal Fee (paliwanag tungkol sa key money deposit sa Japan)

Bago mo labanan ang mga biglaang bayarin sa paglipat ng apartment sa Japan , kailangan mo munang paghiwalayin ang tatlong bayarin na kadalasang nakahalo sa Ingles—at kung minsan ay nasa mga patalastas pa nga ng real estate sa Japan.

1) Susing pera (礼金 / reikin): karaniwang hindi maibabalik

Tinutukoy ng gabay sa Ingles ng Pamahalaang Metropolitan ng Tokyo ang key money bilang isang beses na bayad sa may-ari ng lupa sa pagsasara ng kontrata at inilalarawan ito bilang hindi maibabalik ang halaga. Tingnan ang kahulugan sa “Mga Patnubay para sa Pag-iwas sa mga Hindi Pagkakasundo sa pagitan ng Nangungupahan at May-ari ng Lupa” ng TMG (PDF sa Ingles) .

Hindi mo deposito ang perang pang-susi (礼金) . Kung nabayaran mo na ito, huwag mo nang asahan na ibabalik ito sa iyong pag-alis.

2) Security deposit (敷金 / shikikin): refundable minus valid deductions

Ipinapaliwanag ng gabay sa Ingles ng TMG na ang security deposit ay perang ibinabayad sa pagpirma ng kontrata na maaaring gamitin upang masakop ang hindi nabayarang upa , pinsalang dulot ng nangungupahan , at ang bahagi ng nangungupahan sa mga gastos sa pagpapanumbalik, at ang natitira ay ibabalik kapag natapos na ang kontrata ng pag-upa. (Opisyal na kahulugan: TMG English PDF .)

Sa madaling salita: ang iyong deposito ay hindi isang "bayad sa paglilinis na binayaran na." Ito ay iyong pera , na nakalaan bilang seguridad.

3) Bayad sa pagpapanibago ng kontrata (更新料 / kōshinryō): isang bayad sa pagpapanibago ng kontrata

Tinutukoy din ng gabay ng TMG ang bayad sa pag-renew ng lease bilang perang ibinabayad sa may-ari ng lupa kapag na-renew ang lease. (Kahulugan: TMG English PDF .)

Para sa mas malawak at payak na kahulugan na ginagamit ng maraming nangungupahan, tingnan ang glossary entry ng SUUMO para sa 更新料. Ang mahalagang punto: hindi ito maibabalik —ito ang halaga ng pagpapatuloy ng iyong pag-upa, kung nakasaad ito sa iyong kontrata.

Ano ang maibabalik sa dati kapag lumipat? Isang simpleng checklist

• Maibabalik (sa prinsipyo): Deposito ng seguridad (敷金), pagkatapos ibawas ang hindi nabayarang upa/bayad at ang pinsalang pananagutan ng nangungupahan.
• Hindi maibabalik: Key money (礼金), renewal fee (更新料), maraming "contract admin" fees.
• Depende sa rehiyon/kontrata: Mga bayarin sa paglilinis, mga sugnay na "naayos na restorasyon", at mga sistemang istilo-Kansai tulad ng shikibiki.

Tokyo vs Kansai “gotcha”: shikibiki / shōkyaku (敷引・償却)

Kung umupa ka sa Kansai (Osaka/Kobe/Kyoto at mga karatig-pook), maaaring makakita ka ng 保証金 (hoshōkin / pera ng garantiya) sa halip na (o bilang karagdagan sa) 敷金. Maaari ring kasama sa iyong kontrata ang 敷引き (shikibiki) o償却 (shōkyaku) , na mga halagang ibinabawas at hindi ibinabalik sa paglipat , kahit na nagbayad ka ng upa sa tamang oras at pinanatili ang unit sa mabuting kondisyon.

Ito ang madalas na pinagmumulan ng kalituhan sa salitang "Akala ko deposito ko 'yan". Para sa malinaw na paliwanag kung paano gumagana ang shikibiki (at kung bakit ito naiiba sa key money), tingnan ang paliwanag ng CHINTAI sa 敷引・償却.

Ang binago ng 2020 Civil Code: mga refund ng deposito at normal na pagkasira

Ang mga reporma sa Kodigo Sibil ng Japan ay nagkabisa noong Abril 1, 2020. Para sa mga nangungupahan, ang malaking panalo ay ang mga pangunahing ideya na umiral sa precedent ng korte ay direktang isinulat sa Kodigo . Ibinubuod ng Pamahalaang Metropolitan ng Tokyo ang mga puntong ito sa pangkalahatang-ideya ng rebisyon ng Kodigo Sibil nito. ( Pahina ng buod ng TMG .)

Panuntunan 1: dapat ibalik ng may-ari ng lupa ang natitirang deposito pagkatapos ng mga bawas

Sa ilalim ng Artikulo 622-2 ng Kodigo Sibil , kapag ang isang may-ari ng lupa ay nakatanggap ng "security deposit" (敷金, ngunit may malawak na kahulugan), dapat ibalik ng may-ari ng lupa ang natitira pagkatapos ibawas ang perang utang ng nangungupahan sa ilalim ng kontrata ng pag-upa. Mababasa mo ang opisyal na salin sa Ingles sa Japanese Law Translation (Civil Code) .

Ipinaliwanag din ng Tokyo ang parehong tuntunin sa isang madaling-negosasyong paraan para sa mga nangungupahan: sa pagtatapos ng pag-upa, dapat ibalik ng may-ari ng lupa ang natitirang deposito pagkatapos ibawas ang mga hindi nabayarang utang. ( Buod ng pagbabago ng TMG Civil Code .)

Panuntunan 2: ang "normal na pagkasira at pagtanda" ay hindi responsibilidad ng nangungupahan

Nakasaad sa Artikulo 621 ng Kodigo Sibil na kung may mangyari na pinsala pagkatapos matanggap ng nangungupahan ang ari-arian, dapat itong ibalik ng nangungupahan kapag natapos na ang kontrata ng pag-upa —hindi kasama ang pagkasira dahil sa ordinaryong paggamit at pagtanda . (Tingnan ang Artikulo 621 ng Kodigo Sibil sa Ingles .)

Ito ang legal na gulugod ng praktikal na tuntunin na laging naririnig ng mga nangungupahan: ang pagkupas ng araw, lumang wallpaper, at pagkasira na nauugnay sa pagtanda ay karaniwang ginagawa ng may-ari ng bahay , habang ang kapabayaan at abnormal na pinsala ay ginagawa naman ng nangungupahan.

Ang "Restoration" ay hindi nangangahulugang "ibalik ito sa dating anyo"

Ang pambansang balangkas ng Japan ay ang gabay ng Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (MLIT): “Mga Alituntunin sa Pag-iwas sa Problema para sa Pagpapanumbalik sa Orihinal na Kondisyon” (再改訂版) . Malinaw nitong binabalangkas ang pagpapanumbalik batay sa pinsalang maiuugnay ng nangungupahan —hindi ang muling pagpapabago ng ari-arian.

Malinaw din itong ipinaliwanag sa inilathalang Q&A ng MLIT: ang pagpapanumbalik sa isang inuupahan ay hindi awtomatikong "bumalik sa kondisyon ng paglipat." (Tingnan ang paliwanag sa ilalim ng Q5 sa Q&A ng gabay sa pagpapanumbalik ng MLIT .)

Bakit mahalaga pa rin ito sa 2026: totoo ang mga reklamo

Ang mga hindi pagkakaunawaan sa paglipat sa pagsingil ay hindi bihirang mga kaso sa gilid. Ang National Consumer Affairs Center ng Japan ay nag-uulat ng mga patuloy na konsultasyon tungkol sa mga singil sa paglilinis/pagpapanumbalik at hindi pagbabalik ng mga deposito . Sa data ng trend ng PIO-NET nito (na-update ang page noong Agosto 1, 2025 ), kasama sa mga bilang ng konsultasyon ang 12,885 (FY2022) , 13,273 (FY2023) , at 13,277 (FY2024) . Tingnan ang pahina ng “賃貸住宅の原状回復トラブル” ni Kokusen .

Mga konsultasyon sa PIO-NET (sa buong Japan): 12,885 (2022) → 13,273 (2023) → 13,277 (2024). Pinagmulan: National Consumer Affairs Center .

Isang tahimik ngunit mahalagang tuntunin para sa mga dayuhan: ang "pinakamataas na halaga" ng garantiyador

Kung ang isang tao (hindi isang kumpanya) ay ginagarantiyahan ang upa at iba pang mga obligasyon sa pag-upa sa ilalim ng isang umiikot na garantiya, pinatibay din ng rebisyon ng Kodigo Sibil ang panuntunan na ang garantiya ay dapat may nakasulat na pinakamataas na halaga (極度額 / kyokudogaku) , o maaaring ito ay hindi wasto. Itinatampok ito ng Tokyo sa buod ng rebisyon ng Kodigo Sibil nito. ( Buod ng rebisyon ng Kodigo Sibil ng TMG .)

Ang iyong checklist para sa proteksyon ng deposito: mga larawan, inspeksyon sa pagpasok/paglabas ng tirahan, at mga espesyal na sugnay

Karamihan sa mga laban sa deposito ay laban sa ebidensya. Ang pinakamagandang oras para protektahan ang refund ng iyong security deposit sa Japan ay Araw 1 —hindi pagkatapos mong matanggap ang bill.

Hakbang 1 (Araw ng paglipat): gumawa ng isang "condition file" na maaari mong ipagtanggol

Kasama sa pakete ng gabay ng MLIT ang mga template at mga halimbawang form para sa checklist ng kondisyon ng paglipat-papasok/pag-alis , at hinihikayat nito ang paggamit ng mga ito upang mabawasan ang mga hindi pagkakaunawaan. Magsimula sa opisyal na pahina ng pag-download: pahina ng pag-download ng gabay sa pagpapanumbalik ng MLIT .

• Kumuha ng mga litrato/video ng bawat kwarto, na nakatuon sa mga sahig, mga pinagdugtong ng wallpaper, mga frame ng bintana, lababo/banyo, at mga loob ng aparador.
• Isama ang konteksto + malapitang pagkuha (isang malawak na kuha, isang malapitang pagkuha) para sa bawat depekto.
• Magpadala ng nakasulat na listahan ng mga dati nang isyu sa kompanya ng pamamahala (para ito ay may takdang oras).
• I-save ang lahat (mga thread ng email, mga screenshot ng LINE, mga inspeksyon, at mga dokumento ng paliwanag para sa mahahalagang bagay).

Mga kapaki-pakinabang na pariralang Hapon (kopyahin/idikit)

• Move-in defects email subject:入居時のキズ・汚れの共有（○○号室）
• Susi pangungusap:入居時点で以下の不具合を確認しました。退去時の原状回復費用の対象にならないよう、記録として共有します。

Hakbang 2 (Bago pumirma): bilugan ang bawat "espesyal na sugnay" (特約)

Sa ilalim ng Q&A ng MLIT, hindi lahat ng sugnay na hindi pabor sa tenant ay awtomatikong hindi wasto. Ngunit para manatili ang isang sugnay, karaniwan itong kailangang maunawaan, mapagkasunduan, at maging obhetibo sa paraang makatuwiran . (Tingnan ang Q3 sa Q&A ng gabay sa pagpapanumbalik ng MLIT .)

Sa simpleng salita: kung hindi mo ito naintindihan, hindi mo ito napansin, o sadyang may kinikilingan lang, isa itong pulang bandila na dapat hamunin—lalo na kung hindi ito ipinaliwanag ng ahente.

Hakbang 3 (Alamin ang pinakamalaking patibong ng bayarin na hindi napapansin ng mga dayuhan)

• Ang "walang deposito" ay hindi nangangahulugang "walang gastos sa paglipat": Malinaw na nagbabala ang TMG na kahit walang security deposit, maaaring kailanganin pa ring bayaran ng nangungupahan ang mga gastos sa pagpapanumbalik na binabayaran ng nangungupahan. ( TMG English PDF .)
• Mga sugnay sa paglilinis (クリーニング特約): Ipinapaliwanag ng MLIT na ang bisa ay maaaring depende sa kung ang saklaw ay ipinapakita, kung malinaw na kasama rito ang normal na pagkasira, at kung makatwiran ang bayad. (Q16 sa MLIT Q&A .)
• Kansai shikibiki: Kung ang iyong kontrata ay nagsasabing 敷引き/償却, ituring ang bahaging iyon bilang hindi maibabalik sa pamamagitan ng disenyo at kalkulahin ang iyong "totoong deposito" nang naaayon. ( CHINTAI sa 敷引・償却.)

Hakbang 4 (Araw ng inspeksyon sa paglipat): huwag isuko ang iyong leverage

Dumalo sa inspeksyon (立会い / tachiai) kung kaya mo. Kung hihilingin sa iyo ng kawani na pumirma sa isang bagay agad-agad, kumpirmahin kung ano ito: kinukumpirma lamang ba nito ang kondisyon , o sumasang-ayon ba itong magbayad ng isang tiyak na halaga ?

Binanggit sa Q&A ng MLIT na mahalaga ang kumpirmasyon ng paglipat, ngunit kahit na pumirma ka na, maaari mo pa ring ipagtalo na hindi mo dapat bayaran ang pinsalang hindi mo naman dapat iugnay sa iyo. (Tingnan ang Q14 sa Q&A ng MLIT .)

Isa pang praktikal na tip: ang basura at malalaking bagay ay maaaring maging "bayad sa paglipat"

Ang pag-iwan ng mga gamit ay maaaring magdulot ng mga singil at pagkaantala sa pagtatapon. Kung lilipat ka ng mga lungsod at nahihirapan sa mga patakaran ng basura ng Hapon, gamitin ang aming mga gabay na parang checklist upang maiwasan ang singil para sa pagtatapon sa ibang pagkakataon. Tingnan ang mga patakaran sa paghihiwalay ng basura ng Hapon sa Ingles (2026) .

Kung malaki ang singil: paano humingi ng breakdown + saan makakakuha ng tulong (Tokyo/Osaka)

Kung makatanggap ka ng mataas na invoice pagkatapos mong lumipat, ituring ito na parang isang hindi pagkakaunawaan na maaari mong idokumento at pag-usapan—hindi parang isang pinal na hatol.

Hakbang 1: Humingi ng nakasulat na pagsusuri (at ebidensya)

Prangka ang Tanong at Sagot ng MLIT: tungkulin ng may-ari ng lupa na ipaliwanag ang mga gastos sa pagpapanumbalik na ibinawas mula sa deposito, at maaaring humiling ang nangungupahan ng isang detalyadong pahayag at isang paliwanag. (Q17 sa Tanong at Sagot ng MLIT .)

Kopyahin/idikit ang template ng kahilingan (magalang na wikang Hapon)

原状回復費用について、内訳（明細）と算定根拠をご提示ください。どの箇所にどのような損耗・毀損があり、単価・数量・工事内容が分かる資料（写真や見積書等）もあわせて共有をお願いします。

Hakbang 2: Suriin ang mga singil laban sa lohika ng pambansang gabay

Buksan ang opisyal na gabay ng MLIT at hanapin ang mga kaugnay na kategorya: normal na pagkasira, pagtanda, kapabayaan ng nangungupahan, at mga konsepto ng depreciation. Magsimula sa pahina ng pag-download ng MLIT , at itabi ang iyong mga larawan ng paglipat habang naghahambing ka.

Tandaan din: sa ilalim ng Kodigo Sibil, hindi kasama sa obligasyon ng nangungupahan ang ordinaryong pagkasira at pagtanda. (Artikulo 621 ng Kodigo Sibil: opisyal na salin .)

Hakbang 3: Magmungkahi ng kasunduang "hatiin" (bayaran ang malinaw na sa iyo)

Kung ang ilang mga bagay ay lehitimo (halimbawa, malinaw na nasira mo ang isang bagay), isaalang-alang ang pagbabayad ng bahaging iyon habang pinagtatalunan ang natitira. Hilingin sa kumpanya ng pamamahala na i-update ang pahayag ng pagbabayad (精算書 / seisansho) at kumpirmahin kung paano ito nakakaapekto sa iyong refund ng deposito.

Hakbang 4: Humingi ng tulong (Tokyo / Osaka) at i-escalate nang maayos

Kahit saan sa Japan: Hotline para sa mga Mamimili na “188”

Kung hindi mo alam kung aling opisina ang tatawagan, ang Consumer Affairs Agency ay nagpapatakbo ng Consumer Hotline na “188” (gabay sa Hapon), na nag-uugnay sa iyo sa isang kalapit na consumer affairs center. Ang mga detalye ay nakalista sa pahina ng Consumer Affairs Agency .

Kung ikaw ay isang bisita (turista) at nangangailangan ng suporta sa wika, ang Consumer Affairs Agency ay naglilista rin ng Consumer Hotline para sa mga Turista (03-5449-0906) na may mga oras ng pagtanggap at mga sinusuportahang wika. (Tingnan ang parehong pahina ng CAA .)

Tokyo: Konsultasyon sa real estate ng TMG (Hotline para sa Pag-upa)

Inilista ng Pamahalaang Metropolitan ng Tokyo ang 賃貸ホットラインnito sa 03-5320-4958 , na may mga oras ng konsultasyon sa araw ng linggo at (sa pamamagitan ng reservation) mga detalye ng personal na konsultasyon sa opisyal na pahina nito: TMG “不動産相談” .

Kung gusto mo ng sanggunian na madaling gamitin sa Ingles para sa negosasyon, i-download ang Mga Patnubay para sa Pag-iwas sa mga Hindi Pagkakasundo sa pagitan ng Nangungupahan at May-ari ng Lupa (PDF sa Ingles) . Nakalista rin sa website ng TMG sa Ingles ang mga kaugnay na kontak sa telepono tulad ng Tokyo Metropolitan Government Foreign Residents' Advisory Center (03-5320-7744) at ang Tokyo Metropolitan Comprehensive Consumer Center (03-3235-1155). (Tingnan ang pahina ng anunsyo ng TMG sa Ingles .)

Osaka: Konsultasyon para sa mga dayuhang residente (multilingual)

Ang Osaka City ay nag-publish ng isang opisyal na pahina ng konsultasyon ng dayuhang residente (nai-post noong Okt 8, 2025 ) na kinabibilangan ng kung saan pupunta, mga oras, at mga sinusuportahang wika. Magsimula dito: Osaka City “外国人住民相談” .

Halimbawa, nakalista rito ang mga konsultasyon sa information center ng Osaka International House Foundation na may teleponong 06-6773-6533 , at ipinapakita ang saklaw ng wika (Ingles, Tsino, Koreano, Vietnamese, Pilipino), kasama ang iskedyul para sa mga legal na konsultasyon. (Tingnan ang parehong pahina ng Lungsod ng Osaka .)

Hakbang 5: Kung kailangan mo ng legal na endpoint, alamin ang opsyong “small claims”

Kung ang halagang iyong hinihingi ay medyo maliit, ang pamamaraan ng maliliit na paghahabol ng Summary Court ng Japan ay maaaring ilapat sa mga paghahabol na may halagang hanggang ¥600,000 . Ipinapaliwanag ng Korte Suprema ng Japan ang mga pangunahing kaalaman sa Ingles dito: Q&A sa Pamamaraan ng Summary Court .

Hindi ito ang unang hakbang para sa karamihan ng mga nangungupahan, ngunit mahalaga itong gamitin: kapag nakapagbanggit ka ng malinaw na legal na landas, kadalasang nagiging mas makatotohanan ang mga negosasyon.

Mga Madalas Itanong (FAQ): Mga bayarin at deposito sa paglipat ng apartment sa Japan (2026)

Maibabalik ba ang pera sa susi?

Sa pangkalahatan ay hindi. Tinutukoy ng TMG ang key money bilang isang beses na bayad sa may-ari ng lupa at inilalarawan ito bilang hindi maibabalik ang kalidad. Tingnan ang gabay sa Ingles na PDF ng TMG .

Maaari ba akong singilin ng aking kasero para sa normal na pagkasira at pagkasira ng gamit?

Nakasaad sa Kodigo Sibil na hindi kasama sa obligasyon ng nangungupahan ang pagkasira dahil sa ordinaryong paggamit at pagtanda (Artikulo 621). Tingnan ang opisyal na salin sa Ingles . Gayunpaman, maaaring magsama ang mga kontrata ng mga espesyal na sugnay, at kadalasang nauuwi sa mga pagtatalo kung ang sugnay ay malinaw at makatwiran.

Ano ang "shikibiki" at bakit lumiit ang aking deposito sa Kansai?

Ang Shikibiki (敷引き) ay isang paunang napagkasunduang halaga na ibinawas mula sa isang deposito/guarantee money sa paglipat at hindi ibinalik. Karaniwan itong nakikita sa mga kontrata sa Kanlurang Japan/Kansai. Tingnan ang paliwanag ni CHINTAI tungkol sa 敷引・償却.

Maaari ba akong humingi ng itemized statement (breakdown) para sa mga gastos sa restoration?

Oo—maaari kang humiling ng mga detalye at paliwanag. Nakasaad sa Q&A ng MLIT na ang may-ari ng lupa ay may tungkuling ipaliwanag ang mga gastos sa pagpapanumbalik na ibinawas mula sa deposito at maaaring humiling ang nangungupahan ng itemization. (Q17: Q&A ng gabay ng MLIT .)

Mga Kaugnay na Artikulo

• Kontrata ng pag-upa sa Japan para sa mga dayuhan (2026): mga garantiya at bayarin
• Madaling Hapon para sa mga papeles sa Japan: mga libreng gabay (2026)
• Mga tuntunin sa paghihiwalay ng basura ng Japan sa Ingles (2026): checklist para sa work-move

Kailangan mo pa ng tulong? Magtanong sa LO-PAL

Kung gusto mong malaman ang higit pa tungkol sa paksang ito—o kailangan mo ng mga partikular na lokal na impormasyon tulad ng “Normal ba ang cleaning clause na ito sa Osaka?” o “Maaari ba akong tulungan ng isang tao na magsulat ng email sa wikang Hapon na humihiling ng breakdown?”—magtanong sa isang lokal na Hapon sa LO-PAL .

Sa LO-PAL, maaari kang mag-post ng tanong o humiling ng gawain sa iyong wika, at maaaring suportahan ka ng mga lokal na katulong na Hapones (kabilang ang tulong sa pag-unawa sa mga espesyal na sugnay, paghahanda ng mga mensahe tungkol sa paglipat, o pagsama sa iyo sa mga appointment). Sinusuportahan namin ang Ingles, Tsino, Vietnamese, Portuges, Koreano, Nepali, Tagalog, Indonesian, at Espanyol.