Evite facturas sorpresa por mudanza en Japón: depósitos, dinero de llave, reglas del Código Civil y trampas contractuales de Tokio/Kansai.

Depósitos y llaves de casa en Japón (2026): Gastos de mudanza — Depósitos y llaves de casa en Japón

Si has alquilado en Japón, ya sabes que las tarifas de entrada pueden ser alarmantes. Pero el verdadero problema suele aparecer al mudarte : una factura de "restauración" (原状回復 / genjō kaifuku) inesperada, una tarifa de limpieza que no entendiste y un depósito de seguridad (敷金 / shikikin) que te devuelven menos de lo que esperabas, o que no te devuelven nada.

Esta guía invierte el enfoque habitual. En lugar de empezar con la mudanza, empezamos con las pérdidas reales de dinero al mudarse , y luego retrocedemos para mostrar cómo protegerse utilizando las normas del Código Civil japonés posteriores a 2020 , las directrices nacionales de restauración del MLIT y las trampas contractuales de Tokio/Kansai.

Conclusión rápida: En Japón, "restaurar" no significa "dejarlo como nuevo". Según el Código Civil, los inquilinos generalmente no son responsables del desgaste normal ni del envejecimiento , pero las cláusulas especiales (特約) y los sistemas regionales como el shikibiki de Kansai pueden reducir la devolución.

Depósito de garantía vs. depósito de seguridad vs. tarifa de renovación (depósito de garantía en Japón explicado)

Antes de poder luchar contra los sorpresivos gastos de mudanza en un apartamento en Japón , debe separar tres pagos que a menudo se confunden en inglés (y a veces incluso en los anuncios inmobiliarios japoneses).

1) Dinero clave (礼金 / reikin): normalmente no reembolsable

La guía en inglés del Gobierno Metropolitano de Tokio define el pago clave como un pago único al arrendador al cierre del contrato y lo describe como no reembolsable. Consulte la definición en las “Directrices para la prevención de disputas entre inquilinos y arrendadores” del Gobierno Metropolitano de Tokio (PDF en inglés) .

El depósito de garantía (礼金) no es tu fianza. Si la pagaste, no esperes que te la devuelvan al mudarte.

2) Depósito de seguridad (敷金 / shikikin): reembolsable menos las deducciones válidas

La guía en inglés de TMG explica que un depósito de garantía es el dinero que se paga al firmar el contrato y que puede utilizarse para cubrir el alquiler impago , los daños causados por el inquilino y la parte que le corresponde en los gastos de restauración. El resto se devuelve al finalizar el contrato de arrendamiento. (Definición oficial: PDF en inglés de TMG ).

En otras palabras: su depósito no es un “pago anticipado de la tarifa de limpieza”. Es su dinero , retenido como garantía.

3) Tarifa de renovación del contrato de arrendamiento (更新料 / kōshinryō): un pago de renovación del contrato

La guía de TMG también define la cuota de renovación del contrato de arrendamiento como el dinero que se paga al arrendador al renovar el contrato. (Definición: TMG PDF en inglés ).

Para una definición más amplia y sencilla, utilizada por muchos inquilinos, consulte la entrada del glosario de SUUMO para 更新料. La clave: no es reembolsable ; es el precio de continuar el contrato de arrendamiento, si así lo estipula su contrato.

¿Qué se puede reembolsar al mudarse? Una lista sencilla

Reembolsable (en principio): Depósito de seguridad (敷金), después de restar el alquiler/las tarifas no pagadas y los daños causados por el inquilino.
No reembolsable: dinero clave (礼金), tarifa de renovación (更新料), muchas tarifas de “administración de contratos”.
Depende de la región/contrato: tarifas de limpieza, cláusulas de “restauración fija” y sistemas estilo Kansai como shikibiki.

Tokio vs Kansai “te tengo”: shikibiki / shōkyaku (敷引・償却)

Si alquiló en Kansai (Osaka/Kobe/Kioto y alrededores), es posible que vea保証金 (hoshōkin / dinero de garantía) en lugar de (o además de) 敷金. Su contrato también podría incluir敷引き (shikibiki) o償却 (shōkyaku) , que son cantidades deducidas y no devueltas al desocupar la vivienda , incluso si pagó el alquiler a tiempo y mantuvo la vivienda en buen estado.

Esta es una fuente frecuente de confusión: "Pensé que ese era mi depósito". Para una explicación clara de cómo funciona el shikibiki (y por qué es diferente del dinero clave), consulta la explicación de CHINTAI en 敷引・償却.

Qué cambió el Código Civil de 2020: reembolsos de depósitos y desgaste normal

Las reformas del Código Civil de Japón entraron en vigor el 1 de abril de 2020. Para los inquilinos, la gran ventaja es que las ideas clave que ya existían en la jurisprudencia judicial se incorporaron directamente al Código . El Gobierno Metropolitano de Tokio resume estos puntos en su resumen de la revisión del Código Civil ( página de resumen del TMG ).

Regla 1: el propietario debe reembolsar el depósito restante después de las deducciones

Según el artículo 622-2 del Código Civil , cuando un arrendador recibe un depósito de garantía (敷金, en sentido amplio), debe devolver el remanente tras deducir el dinero que el inquilino debe según el contrato de arrendamiento. Puede consultar la traducción oficial al inglés en la Traducción del Derecho Japonés (Código Civil) .

Tokio también explica esta misma regla de una forma fácil de negociar para los inquilinos: al final del contrato de arrendamiento, el propietario debe reembolsar el depósito restante después de restar las deudas impagas. ( Resumen de la revisión del Código Civil TMG ).

Regla 2: El “desgaste y envejecimiento normales” no son responsabilidad del inquilino

El artículo 621 del Código Civil establece que, si se producen daños después de que el inquilino reciba la propiedad, este deberá restituirla al término del arrendamiento , excluyendo el desgaste por uso ordinario y la degradación por envejecimiento . (Véase el artículo 621 del Código Civil en inglés ).

Esta es la columna vertebral legal de la regla práctica que los inquilinos escuchan todo el tiempo: la decoloración por el sol, el papel tapiz viejo y el deterioro relacionado con la edad son generalmente responsabilidad del propietario , mientras que la negligencia y los daños anormales son responsabilidad del inquilino.

“Restaurar” no significa “dejarlo como nuevo”

El marco nacional de Japón es la guía del Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo (MLIT): "Directrices sobre la prevención de problemas para la restauración a su estado original" (再改訂版) . Esta guía enmarca explícitamente la restauración en torno a los daños atribuibles al inquilino , no a la renovación de la propiedad.

Las preguntas y respuestas publicadas por MLIT también lo explican claramente: la restauración de un alquiler no implica automáticamente que la vivienda vuelva a estar en condiciones de habitabilidad. (Consulte la explicación en la pregunta 5 de las preguntas y respuestas de la guía de restauración de MLIT ).

Por qué esto sigue siendo importante en 2026: las quejas son reales

Las disputas sobre facturación por mudanza no son casos extremos raros. El Centro Nacional de Asuntos del Consumidor de Japón informa que hay consultas en curso sobre cargos de limpieza/restauración y depósitos que no se devuelven . En sus datos de tendencias de PIO-NET (página actualizada el 1 de agosto de 2025 ), los recuentos de consultas incluyen 12,885 (año fiscal 2022) , 13,273 (año fiscal 2023) y 13,277 (año fiscal 2024) . Consulte la página “賃貸住宅の原状回復トラブル” de Kokusen .

Consultas de PIO-NET (todo Japón): 12.885 (2022) → 13.273 (2023) → 13.277 (2024). Fuente: Centro Nacional de Asuntos del Consumidor .

Una regla discreta pero importante para los extranjeros: el aval “cantidad máxima”

Si una persona (no una empresa) garantiza el alquiler y otras obligaciones de arrendamiento con una garantía rotativa, la revisión del Código Civil también reforzó la norma de que la garantía debe tener un importe máximo por escrito (極度額 / kyokudogaku) , de lo contrario, podría ser inválida. Tokio destaca esto en su resumen de la revisión del Código Civil ( Resumen de la revisión del Código Civil de TMG ).

Su lista de verificación de protección de depósitos: fotografías, inspecciones de entrada y salida y cláusulas especiales

La mayoría de las disputas por depósitos son por pruebas. El mejor momento para proteger el reembolso de su depósito de seguridad en Japón es el primer día , no después de recibir la factura.

Paso 1 (día de la mudanza): crea un “archivo de condiciones” que puedas defender

El paquete de directrices del MLIT incluye plantillas de listas de verificación del estado de la vivienda para la entrada y salida , así como formularios de muestra, y fomenta su uso para reducir las disputas. Visite la página oficial de descarga: Página de descarga de las directrices de restauración del MLIT .

Tome fotografías y videos de cada habitación, concentrándose en los pisos, las uniones del papel tapiz, los marcos de las ventanas, el lavabo/bañera y el interior de los armarios.
Incluya contexto + primer plano (un plano general, un plano cercano) para cada defecto.
Envíe una lista escrita de problemas preexistentes a la empresa de administración (para que quede registrada).
Guarde todo (hilos de correo electrónico, capturas de pantalla de LINE, hojas de inspección y documentos de explicación de asuntos importantes).

Frases útiles en japonés (copiar y pegar)

Asunto del correo electrónico sobre defectos de mudanza:入居時のキズ・汚れの共有（○○号室）
Llave frase:入居時点で以下の不具合を確認しました。退去時の原状回復費用の対象にならないよう、記録として共有します.

Paso 2 (Antes de firmar): marque con un círculo cada “cláusula especial” (特約)

Según las preguntas y respuestas del MLIT, no todas las cláusulas desfavorables para el inquilino son automáticamente inválidas. Sin embargo, para que una cláusula sea válida, generalmente debe ser comprendida, aceptada y objetivamente razonable . (Consulte la pregunta 3 de las preguntas y respuestas sobre la guía de restauración del MLIT ).

En términos sencillos: si no lo entendiste, no lo notaste o es extremadamente unilateral, es una señal de alerta que vale la pena desafiar, especialmente si el agente no te lo explicó.

Paso 3 (Conozca las mayores trampas de tarifas que los extranjeros pasan por alto)

"Sin depósito" no significa "sin costos de mudanza": TMG advierte explícitamente que incluso sin depósito de seguridad, el inquilino aún podría tener que pagar los costos de restauración a su cargo. ( TMG PDF en inglés .)
Cláusulas de limpieza (クリーニング特約): MLIT explica que la validez puede depender de si se muestra el alcance, si incluye claramente el desgaste normal y si la tarifa es razonable. (Pregunta 16 en Preguntas y respuestas de MLIT ).
Kansai shikibiki: Si su contrato dice 敷引き/償却, trate esa parte como no reembolsable por diseño y calcule su “depósito real” en consecuencia. ( CHINTAI en 敷引・償却.)

Paso 4 (día de inspección de mudanza): no renuncie a su influencia

Asista a la inspección (立会い / tachiai) si puede. Si el personal le pide que firme algo en el acto, confirme de qué se trata: ¿ solo confirma la condición o acepta pagar una cantidad específica ?

Las preguntas y respuestas de MLIT indican que la confirmación de mudanza es importante, pero incluso si la firmó, podría argumentar que no debería pagar por daños que no le sean atribuibles. (Consulte la pregunta 14 en las preguntas y respuestas de MLIT ).

Un consejo práctico más: la basura y los objetos voluminosos pueden convertirse en “gastos de mudanza”

Dejar objetos abandonados puede generar cargos por eliminación y retrasos. Si se muda de ciudad y tiene dificultades con las normas japonesas sobre residuos, utilice nuestras guías tipo lista de verificación para evitar que le facturen la retirada más adelante. Consulte las normas de separación de basura de Japón en inglés (2026) .

Si recibes una factura elevada: cómo solicitar una avería + dónde obtener ayuda (Tokio/Osaka)

Si recibe una factura alta después de mudarse, trátelo como una disputa que puede documentar y negociar, no como un veredicto final.

Paso 1: Solicitar un desglose por escrito (y pruebas)

Las preguntas y respuestas de MLIT son contundentes: el propietario tiene la obligación de explicar los costos de restauración deducidos del depósito, y el inquilino puede solicitar un estado de cuenta detallado y una explicación. (Pregunta 17 en las preguntas y respuestas de MLIT ).

Plantilla de solicitud de copiar y pegar (japonés educado)

原状回復費用について、内訳（明細）と算定根拠をご提示ください。どの箇所にどのような損耗・毀損があり、単価・数量・工事内容が分かる資料（写真や見積書等）もあわせて共有をお願いします.

Paso 2: Verifique los cargos con la lógica de las directrices nacionales

Abra la guía oficial de MLIT y busque las categorías relevantes: desgaste normal, envejecimiento, negligencia del inquilino y conceptos de depreciación. Comience en la página de descargas de MLIT y tenga a mano las fotos de su mudanza para comparar.

Recuerde también: según el Código Civil, la obligación de restauración del inquilino excluye el desgaste normal y el envejecimiento. (Artículo 621 del Código Civil: traducción oficial ).

Paso 3: Proponer un acuerdo “dividido” (pagar lo que claramente le corresponde)

Si algunos artículos son legítimos (por ejemplo, si claramente rompiste algo), considera pagar esa parte mientras disputas el resto. Solicita a la empresa administradora que actualice el estado de cuenta (精算書 / seisansho) y confirme cómo afecta esto al reembolso de tu depósito.

Paso 4: Obtenga ayuda (Tokio/Osaka) y escale adecuadamente

En cualquier lugar de Japón: Línea directa de atención al consumidor “188”

Si no sabe a qué oficina llamar, la Agencia de Asuntos del Consumidor opera la Línea Directa del Consumidor "188" (orientación en japonés), que le conecta con un centro de atención al consumidor cercano. Encontrará más información en la página de la Agencia de Asuntos del Consumidor .

Si es visitante (turista) y necesita asistencia con el idioma, la Agencia de Asuntos del Consumidor también ofrece una Línea Directa para Turistas (03-5449-0906) con el horario de recepción y los idiomas disponibles. (Consulte la misma página de la CAA ).

Tokio: Consulta inmobiliaria de TMG (línea directa de alquiler)

El Gobierno Metropolitano de Tokio enumera su賃貸ホットラインal 03-5320-4958 , con horarios de consulta entre semana y (previa reserva) detalles de consulta en persona en su página oficial: TMG “不動産相談” .

Si desea una referencia en inglés para la negociación, descargue las Directrices de TMG para la Prevención de Disputas entre Arrendadores e Inquilinos (PDF en inglés) . El sitio web en inglés de TMG también incluye contactos telefónicos relacionados, como el Centro de Asesoramiento para Residentes Extranjeros del Gobierno Metropolitano de Tokio (03-5320-7744) y el Centro Integral del Consumidor del Gobierno Metropolitano de Tokio (03-3235-1155). (Consulte la página de anuncios en inglés de TMG ).

Osaka: Consulta para residentes extranjeros (multilingüe)

La ciudad de Osaka publica una página oficial de consulta para residentes extranjeros (publicada el 8 de octubre de 2025 ) que incluye dónde ir, horarios e idiomas admitidos. Comience aquí: Ciudad de Osaka “外国人住民相談” .

Por ejemplo, se indican las consultas en el centro de información de la Fundación Osaka International House, con el teléfono 06-6773-6533 , y se muestra la cobertura de idiomas (inglés, chino, coreano, vietnamita y filipino), además de un calendario de consultas legales. (Consulte la misma página de la ciudad de Osaka ).

Paso 5: Si necesita un punto final legal, conozca la opción de “reclamos menores”

Si la cantidad que reclama es relativamente pequeña, el procedimiento de reclamos menores del Tribunal Sumario de Japón puede aplicarse a reclamaciones monetarias de hasta ¥600,000 . El Tribunal Supremo de Japón explica los conceptos básicos en inglés aquí: Preguntas y respuestas sobre el procedimiento del Tribunal Sumario .

Este no es el primer paso para la mayoría de los inquilinos, pero es una herramienta importante: cuando se puede citar un camino legal claro, las negociaciones a menudo se vuelven más realistas.

Regla de oro: si no puede explicar un cargo por mudanza en una oración (qué es, por qué es del lado del inquilino y cómo se calculó el monto), solicite un desglose y luego compárelo con la regla de "desgaste normal" del Código Civil y la lógica de las pautas del MLIT antes de pagar.

Preguntas frecuentes: Tarifas y depósitos por mudanza de apartamentos en Japón (2026)

¿Es reembolsable el dinero de la llave?

Generalmente no. TMG define el pago de la llave como un pago único al arrendador y lo describe como no reembolsable. Consulte la guía en inglés de TMG (PDF) .

¿Puede mi propietario cobrarme por el desgaste normal?

El Código Civil establece que la obligación de restauración del inquilino excluye el desgaste por uso ordinario y la degradación por envejecimiento (artículo 621). Véase la traducción oficial al inglés . Sin embargo, los contratos pueden incluir cláusulas especiales, y las disputas a menudo giran en torno a si la cláusula era clara y razonable.

¿Qué es “shikibiki” y por qué se redujo mi depósito en Kansai?

Shikibiki (敷引き) es una cantidad previamente acordada que se deduce de un depósito/garantía al momento de la mudanza y no se devuelve. Se ve comúnmente en los contratos de Kansai y el oeste de Japón. Consulte la explicación de CHINTAI sobre 敷引・償却.

¿Puedo exigir un desglose detallado de los gastos de restauración?

Sí, puede solicitar detalles y una explicación. Las preguntas frecuentes del MLIT establecen que el arrendador tiene la obligación de explicar los costos de restauración deducidos del depósito, y el inquilino puede solicitar el desglose. (P17: Preguntas frecuentes sobre las directrices del MLIT ).

¿Necesitas más ayuda? Pregunta en LO-PAL

Si desea obtener más información sobre este tema, o necesita información local específica como "¿Es normal esta cláusula de limpieza en Osaka?" o "¿Alguien puede ayudarme a escribir un correo electrónico en japonés solicitando el desglose?", pregúntele a una persona japonesa local en LO-PAL .

En LO-PAL, puedes publicar una pregunta o solicitar una tarea en tu idioma, y nuestros ayudantes japoneses locales pueden ayudarte (por ejemplo, a entender cláusulas especiales, preparar mensajes de mudanza o acompañarte a tus citas). Ofrecemos servicio en inglés, chino, vietnamita, portugués, coreano, nepalí, tagalo, indonesio y español.

Depósitos y llaves de casa en Japón (2026): Gastos de mudanza