일본의 계약금 및 보증금 설명 (2026): 퇴거 수수료 - 일본의 계약금 및 보증금 설명

일본에서 집을 빌려 살아본 사람이라면 입주 비용이 만만치 않다는 것을 잘 알 것입니다. 하지만 진짜 문제는 퇴거할 때 닥치는 경우가 많습니다 . 예상치 못한 '원상복구(原状回復 / genjō kaifuku)' 청구서, 이해하기 어려운 청소비, 그리고 예상보다 적게, 혹은 아예 돌려받지 못한 보증금(敷金 / shikikin)까지.

이 가이드는 기존 방식과는 정반대의 접근법을 제시합니다. 입주 시점부터 시작하는 대신, 사람들이 실제로 퇴거 시에 금전적 손실을 보는 방식을 먼저 살펴보고, 이를 바탕으로 2020년 이후 개정된 일본 민법 , 국토 교통성 복구 지침 , 그리고 도쿄/간사이 지역 계약의 함정들을 활용하여 어떻게 자신을 보호할 수 있는지 역으로 설명합니다.

권리금 vs 보증금 vs 갱신 수수료 (일본의 권리금 설명)

일본 아파트 퇴거 시 예상치 못한 수수료를 피하려면, 영어로 된 광고는 물론 일본 부동산 광고에서도 종종 혼동되는 세 가지 항목을 구분해야 합니다.

1) 사례금(礼金/reikin) : 일반적으로 환불되지 않습니다.

도쿄도청의 영문 안내서에서는 보증금을 계약 체결 시 임대인에게 일회성으로 지급하는 금액 으로 정의하며, 환불이 불가능하다고 명시하고 있습니다. 자세한 내용은 도쿄도청의 "임차인-임대인 분쟁 예방 지침"(영문 PDF)을 참조하십시오.

열쇠 보증금(礼金)은 계약금과는 다릅니다. 만약 열쇠 보증금을 지불하셨다면, 퇴거 시 돌려받을 수 없습니다.

2) 보증금(敷金/시키킨): 유효 공제액을 뺀 환불 가능

TMG의 영문 안내서에 따르면, 보증금 은 계약 체결 시 지불하는 금액으로, 미납 임대료 , 임차인 과실로 인한 손해 , 그리고 임차인의 복구 비용 부담분을 충당하는 데 사용될 수 있으며, 나머지 금액은 임대차 계약 종료 시 반환됩니다. (공식 정의: TMG 영문 PDF 참조 )

즉, 보증금은 "미리 지불한 청소비" 가 아닙니다 . 보증금은 고객님의 소중한 돈 이며, 보안을 위해 보관되는 것입니다.

3) 임대 갱신 수수료 (更新料 / kōshinryō): 계약 갱신 비용

TMG의 가이드에서는 임대 갱신 수수료를 임대 계약이 갱신될 때 임대인에게 지불하는 금액으로 정의합니다. (정의: TMG 영문 PDF 참조 )

많은 임차인들이 사용하는 보다 포괄적이고 쉬운 정의는 SUUMO의 용어집에서 '更新料' 항목을 참조하십시오. 핵심은 이것이 환불되지 않는다는 것 입니다. 계약서에 해당 조항이 있다면, 이는 임대 계약을 연장하는 데 드는 비용입니다.

이사 나갈 때 환불받을 수 있는 항목은 무엇일까요? 간단한 체크리스트를 확인해 보세요.

• (원칙적으로) 환불 가능: 보증금(敷金)에서 미납 임대료/수수료 및 임차인 과실로 인한 손해를 공제한 금액.
• 환불 불가: 사례금(礼金), 갱신 수수료(更新料), 다양한 "계약 관리" 수수료.
• 지역/계약에 따라 다릅니다: 청소비, "정액 복구" 조항, 그리고 시키비키(shikibiki)와 같은 간사이식 제도 등이 있습니다.

도쿄 대 간사이 "잡았어": shikibiki / shōkyaku (敷引・償却)

간사이 지역(오사카/고베/교토 및 주변 지역)에서 임대 계약을 맺었다면, 임대료(敷金) 대신 (또는 임대료와 함께) 보증금(保証金, hoshōkin)이 있는 것을 볼 수 있습니다. 또한 계약서에는 퇴거 시 공제되고 반환되지 않는 금액인 보증금(敷引き, shōbiki) 이나 보증금(償却, shōkyaku) 이 포함될 수도 있습니다. 이는 임대료를 제때 납부하고 주택을 양호한 상태로 유지했더라도 공제되는 금액 입니다.

이는 "저는 그게 제 예치금인 줄 알았어요"라는 혼란을 자주 일으키는 원인입니다. 시키비키(shikibiki)의 작동 방식(그리고 열쇠 예치금과의 차이점)에 대한 명확한 설명은 CHINTAI의 敷引・償却(예치금) 설명 자료를 참조하십시오.

2020년 민법 개정 사항: 보증금 환불 및 정상적인 마모

일본의 민법 개정안이 2020년 4월 1일 부터 시행되었습니다. 임차인에게 가장 큰 이점은 기존 판례에 존재했던 핵심 개념들이 민법에 직접 명시 되었다는 점입니다. 도쿄도청은 민법 개정 개요에서 이러한 내용을 요약하여 제공하고 있습니다. ( 도쿄도청 개요 페이지 참조 )

규칙 1: 집주인은 공제 후 남은 보증금을 환불해야 한다.

민법 제622조의2 에 따르면, 임대인은 보증금(敷金, 넓은 의미로 해석됨)을 수령한 경우, 임차인이 임대차 계약상 지불해야 할 금액을 공제한 후 남은 금액을 반환해야 합니다. 공식 영문 번역본은 일본법전역(민법) 에서 확인할 수 있습니다.

도쿄도에서는 임차인이 협상하기 쉬운 형태로 동일한 규칙을 설명합니다. 즉, 임대차 계약 종료 시 임대인은 미납금을 공제한 후 남은 보증금을 반환해야 한다는 것입니다. ( 도쿄도 민법 개정 요약 )

규칙 2: "정상적인 마모 및 노화"는 임차인의 책임이 아닙니다.

민법 제621조는 임차인이 임대 부동산을 취득한 후 발생한 손해에 대해서는 임대차 계약 종료 시 임차인이 원상복구해야 한다고 규정하고 있다. 다만, 일반적인 사용으로 인한 마모 및 노후화로 인한 손상은 예외로 한다 . ( 민법 제621조 영문 원문 참조)

이는 임차인들이 늘 듣는 실질적인 규칙의 법적 근거입니다. 즉, 햇빛에 바래거나, 낡은 벽지, 그리고 세월에 따른 손상은 일반적으로 임대인 측의 책임인 반면, 과실이나 비정상적인 손상은 임차인 측의 책임이라는 것입니다.

"복원"은 "완전히 새것으로 되돌리는 것"을 의미하지 않습니다.

일본의 국가적 틀은 국토교통성(MLIT)의 지침서인 "원상태 복구를 위한 문제 예방 지침"(再改訂版) 입니다. 이 지침서는 임차인의 과실로 인한 손해 에 대한 복구를 명시적으로 규정하고 있으며, 건물을 완전히 새것처럼 만드는 것을 목표로 하지 않습니다.

국토교통성에서 발표한 질의응답에서도 명확히 밝히고 있듯이, 임대주택의 복구는 자동으로 "입주 당시 상태로의 복귀"를 의미하지 않습니다. ( 국토교통성 복구 지침 질의응답 5번 질문의 설명을 참조하십시오.)

2026년에도 이것이 여전히 중요한 이유: 불만은 실제로 존재하기 때문입니다.

이사 비용 청구 분쟁은 드문 경우가 아닙니다. 일본 소비자 보호 센터는 청소/복원 비용 및 보증금이 반환되지 않는 것에 대한 상담이 진행 중이라고 보고합니다. PIO-NET 동향 데이터( 2025년 8월 1일 업데이트 페이지)에서 상담 건수는 12,885건(FY2022) , 13,273건(FY2023) , 13,277건(FY2024) 입니다. Kokusen의 “賃貸住宅の原状回復trabul” 페이지를 참조하십시오.

PIO-NET 상담 건수(전국): 12,885건(2022년) → 13,273건(2023년) → 13,277건(2024년). 출처: 전국소비자센터 .

외국인을 위한 조용하지만 중요한 부가 규칙: 보증인의 "최대 금액"

개인 (회사가 아닌)이 회전보증으로 임대료 및 기타 임대차 의무를 보증하는 경우, 민법 개정으로 보증서에 최대보증액(極度額 / kyokudogaku)을 명시해야 한다는 규정이 강화되었으며, 그렇지 않을 경우 보증이 무효가 될 수 있습니다. 도쿄도청은 민법 개정 요약에서 이 점을 강조하고 있습니다. ( 도쿄도청 민법 개정 요약 )

보증금 보호 체크리스트: 사진, 입주/퇴거 점검, 그리고 특별 조항

보증금 환불 분쟁은 대부분 증거 분쟁입니다. 일본에서 보증금 환불을 받기 위한 최적의 시기는 숙박 첫날 이지, 청구서를 받은 후가 아닙니다.

1단계 (입주 당일): 방어할 수 있는 "주택 상태 보고서"를 작성하세요.

국토교통성의 복구 지침 패키지에는 입주/퇴거 시 상태 점검표 템플릿 과 샘플 양식이 포함되어 있으며, 이를 활용하여 분쟁을 줄일 것을 권장합니다. 공식 다운로드 페이지( 국토교통성 복구 지침 다운로드 페이지) 에서 시작하세요.

• 모든 방의 사진이나 동영상을 촬영하되 , 바닥, 벽지 이음새, 창틀, 세면대/욕조, 그리고 옷장 내부를 특히 자세히 살펴보세요.
• 각 결함에 대해 맥락과 클로즈업 샷(와이드 샷 1개, 클로즈업 샷 1개)을 포함하세요 .
• 기존에 발생했던 문제들을 서면으로 작성하여 관리 회사에 보내십시오 (시간 기록이 남도록).
• 모든 자료(이메일 대화 내용, LINE 스크린샷, 검사표, 중요 사항 설명 문서 등)를 저장하세요 .

유용한 일본어 표현 (복사/붙여넣기)

• 입주 결함 이메일 제목:入居TIMEKIZ・汚れの共有(○○号室)
• 핵심 문장:入居TIME点多以下の不具合を確認しました.

2단계 (서명 전): 모든 "특징 조항"(特約)에 동그라미를 치세요.

국토교통부(MLIT)의 질의응답에 따르면, 모든 임차인에게 불리한 조항이 자동으로 무효화되는 것은 아닙니다. 하지만 조항이 유효하려면 일반적으로 임차인 이 이해하고 동의하며 객관적으로 합리적 이어야 합니다. ( 국토교통부 복구 지침 질의응답 3번 질문 참조)

쉽게 말해서, 이해하지 못했거나, 알아차리지 못했거나, 아니면 지나치게 일방적이라면, 특히 담당자가 설명하지 않았다면, 이의를 제기할 만한 위험 신호입니다.

3단계 (외국인들이 놓치기 쉬운 가장 큰 수수료 함정을 알아두세요)

• "보증금 없음"이 "퇴거 비용 없음"을 의미하는 것은 아닙니다. TMG는 보증금이 없더라도 임차인이 부담해야 할 원상복구 비용을 지불해야 할 수도 있다고 명시적으로 경고합니다. ( TMG 영문 PDF 참조)
• 청소 조항(クリーニング特約): 국토교통성은 청소 조항의 유효성이 범위가 명확하게 제시되었는지, 정상적인 마모가 포함되는지, 그리고 비용이 합리적인지에 따라 달라질 수 있다고 설명합니다. ( 국토교통성 질의응답 16번 문제)
• 간사이 시키비키(Kansai shikibiki): 계약서에 敷引iki/償却이라고 적혀 있으면 해당 부분을 설계상 환불 불가 로 간주하고 이에 따라 "실질 보증금"을 계산하세요. (敷引・償却의 CHINTAI .)

4단계(퇴거 점검일): 협상력을 포기하는 서명을 하지 마세요

가능하다면 점검(立会い / tachiai)에 참석하세요. 직원이 현장에서 서명을 요청하면, 단순히 상태를 확인하는 것인지, 아니면 특정 금액을 지불하는 데 동의하는 것인지 확인하세요.

MLIT의 질의응답에 따르면 퇴거 확인서는 중요하지만, 서명했더라도 본인에게 귀책사유가 없는 손해에 대해서는 배상하지 않아도 된다고 주장할 수 있습니다. ( MLIT 질의응답 14번 질문 참조)

또 하나의 실용적인 팁: 쓰레기와 부피가 큰 물건들은 "이사 비용"으로 처리될 수 있습니다.

쓰레기를 남겨두면 처리 비용이 발생하거나 처리가 지연될 수 있습니다. 도시를 옮기거나 일본의 쓰레기 분리수거 규정에 어려움을 겪고 있다면, 저희가 제공하는 체크리스트 형식의 가이드를 활용하여 나중에 처리 비용이 청구되는 것을 방지하세요. 일본 쓰레기 분리수거 규정(영문, 2026)을 참조하십시오.

큰 금액의 청구서를 받았을 때: 상세 내역을 요청하는 방법 + 도움을 받을 수 있는 곳 (도쿄/오사카)

이사 후 과도한 금액의 청구서를 받았다면, 최종 판결로 받아들이지 말고 증거를 제시하고 협상할 수 있는 분쟁으로 취급하세요.

1단계: 서면으로 된 상세 내역(및 증거)을 요청하십시오.

국토교통부의 질의응답은 명확합니다. 임대인은 보증금에서 공제된 복구 비용을 설명할 의무가 있으며, 세입자는 항목별 명세서와 설명을 요청할 수 있습니다. ( 국토교통부 질의응답 17번 질문)

복사/붙여넣기 요청 양식 (정중한 일본어)

하라주쿠는 매우 유용합니다.損があり、単価・数weight・工事内容が分容容資料（写真や見積書等）もあわせて共有をと願いしまし。

2단계: 국가 지침의 논리에 따라 요금을 검토합니다.

MLIT 공식 가이드라인을 열고 관련 항목(정상 마모, 노후화, 세입자 과실, 감가상각 개념)을 찾아보세요. MLIT 다운로드 페이지 에서 시작하여 입주 당시 사진을 옆에 두고 비교해 보세요.

또한 민법에 따르면 임차인의 원상복구 의무에는 일반적인 마모와 노화는 포함되지 않는다는 점을 기억하십시오. (민법 제621조: 공식 번역 )

3단계: "분할" 합의안을 제시하십시오 (명백히 당신의 몫인 금액을 지불하십시오).

일부 항목이 정당한 경우(예: 명백히 파손한 경우), 해당 부분에 대해서는 지불하고 나머지는 이의를 제기하는 것을 고려해 보세요. 관리 회사에 정산서(精算書 / seisansho)를 업데이트해 달라고 요청하고, 해당 정산서가 보증금 환불에 어떤 영향을 미치는지 확인하세요.

4단계: 도움을 요청하고(도쿄/오사카) 적절하게 문제를 상위 부서로 보고하십시오.

일본 어디에서든: 소비자 핫라인 "188"

어느 기관에 연락해야 할지 모르는 경우, 소비자청에서 운영하는 소비자 핫라인 "188" (일본어 안내)을 이용하시면 가까운 소비자 지원 센터로 연결됩니다. 자세한 내용은 소비자청 웹사이트 에서 확인하실 수 있습니다.

방문객(관광객)이시면서 언어 지원이 필요하신 경우, 호주 소비자보호청(CAA)에서 관광객 전용 소비자 핫라인 (03-5449-0906)을 운영하고 있으며, 운영 시간 및 지원 언어 정보를 제공하고 있습니다. ( CAA 웹사이트 참조)

도쿄: 도쿄도청 부동산 상담 (임대 핫라인)

도쿄도는賃貸ホTT라인 03-5320-4958 에 등록되어 있으며, 평일 상담 시간 및 (예약에 의한) 직접 상담 세부 사항은 공식 페이지 TMG “不동産상談” 에 기재되어 있습니다.

협상에 참고할 수 있는 영문 자료가 필요하시면 도쿄도청의 '세입자-임대인 분쟁 예방 지침'(영문 PDF)을 다운로드하세요. 도쿄도청 영문 웹사이트에는 도쿄도청 외국인 거주자 상담센터(03-5320-7744)와 도쿄도청 종합소비자센터(03-3235-1155) 등 관련 전화번호도 안내되어 있습니다. ( 도쿄도청 영문 공지사항 페이지 참조)

오사카: 외국인 거주자 상담 (다국어 지원)

오사카시에서는 행선지, 시간, 대응 언어 등을 포함한 공식 외국인 상담 페이지( 2025년 10월 8일 게재)를 게재했습니다. 여기에서 시작하세요: 오사카시 “외국인민상談” .

예를 들어, 오사카 국제하우스재단 정보센터(전화번호: 06-6773-6533 )의 상담 정보와 지원 언어(영어, 중국어, 한국어, 베트남어, 필리핀어) 및 법률 상담 일정이 나와 있습니다. ( 오사카시 웹사이트의 동일한 페이지를 참조하십시오.)

5단계: 법적 해결책이 필요한 경우, "소액 소송" 옵션을 알아두세요.

청구 금액이 비교적 적은 경우, 일본의 소액 청구 소송 절차는 최대 60만 엔까지의 금전적 청구에 적용될 수 있습니다. 일본 대법원은 소액 청구 소송 절차의 기본 사항을 영어로 설명하고 있습니다(여기: 소액 청구 소송 절차에 대한 질의응답) .

이는 대부분의 임차인에게 첫 번째 단계는 아니지만 중요한 협상 카드입니다. 명확한 법적 근거를 제시할 수 있다면 협상이 더욱 현실적으로 진행되는 경우가 많습니다.

FAQ: 일본 아파트 퇴거 수수료 및 보증금 (2026)

계약금은 환불되나요?

일반적으로는 아닙니다. TMG는 보증금을 임대인에게 일회성으로 지불하는 금액으로 정의하며, 환불이 불가능하다고 명시하고 있습니다. TMG의 영문 가이드라인 PDF 파일을 참조하십시오.

집주인이 일반적인 마모에 대해 비용을 청구할 수 있나요?

민법은 임차인의 원상복구 의무에 통상적인 사용으로 인한 마모 및 노후화로 인한 손상은 제외된다고 규정하고 있습니다(제621조). 공식 영문 번역본을 참조하십시오. 그러나 계약에는 특별 조항이 포함될 수 있으며, 분쟁은 종종 해당 조항이 명확하고 합리적인지에 따라 결정됩니다.

“시키비키”란 무엇이며, 간사이 지역에서 제 예치금이 줄어든 이유는 무엇인가요?

시키비키(敷引木)란 사전에 합의한 금액으로 퇴실 시 보증금/보증금에서 공제하고 돌려주지 않는 금액입니다. 서일본/간사이 계약에서 흔히 볼 수 있습니다.敷引・償却에 대한 CHINTAI의 설명을 참조하세요.

복구 비용에 대한 항목별 명세서를 요구할 수 있나요?

네, 상세 내역과 설명을 요청할 수 있습니다. 국토교통부(MLIT)의 질의응답(Q&A)에 따르면, 임대인은 보증금에서 공제된 복구 비용에 대해 설명할 의무가 있으며, 세입자는 항목별 내역을 요청할 수 있습니다. (Q17: 국토교통부 지침 Q&A )

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이 주제에 대해 더 자세히 알고 싶거나 "오사카에서는 이런 청소 조항이 일반적인가요?" 또는 "청소 내역을 요청하는 일본어 이메일을 작성하는 데 도움을 주실 분 계신가요?"와 같은 구체적인 지역 정보가 필요하시면 LO-PAL 에서 현지 일본인에게 문의해 보세요.

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